险资再加码公募REITs（不动产投资信托基金）投资。

2月18日，中国人寿在官网披露关联交易公告称，该公司、首景投资及财信人寿拟与国寿置业、北京朗佳私募及创弛企业管理合伙企业（有限合伙）订立合伙协议，已成立北京平准基础设施不动产投资基金合伙企业（有限合伙）（下称“合伙企业”）。

进一步来看，中国人寿、首景投资、财信人寿作为有限合伙人（LP），国寿置业、北京朗佳私募作为普通合伙人（GP），创弛企业管理作为特殊有限合伙人（SLP）。

基金规模方面，全体合伙人认缴出资总额达52.37亿元。其中，中国人寿认缴出资35亿元，财信人寿认缴出资7亿元。

记者了解到，合伙企业将聚焦于基础设施公募REITs投资。在业内人士看来，这有助于存量资产和新增投资的良性循环，促进基础设施行业健康发展。同时，基础设施公募REITs具备“股+债”属性，有助于提升保险资金组合收益。

风险低收益稳健

“本次交易是公司以国家战略为契机，与合作方强强联合开展基础设施公募REITs领域投资，通过设立合伙企业的形式，以期共同获取收益。”中国人寿表示。

具体而言，合伙企业原则上只进行基础设施公募REITs投资，覆盖的产品包括产权类的基础设施公募REITs、特许经营权类或经营收益权类及其他类的基础设施公募REITs，重点覆盖京津冀、雄安新区、长三角、粤港澳大湾区、海南自贸区以及其他具有投资价值的区域。

根据公告，国寿资本将担任合伙企业的管理人；创弛企业管理作为国寿资本拟设立的管理团队跟投平台，将对合伙企业出资100万元。

事实上，不仅是中国人寿，近段时间以来，多个REITs的战略投资者中都有险资的身影。以2024年11月上市的招商高速公路REIT为例，中国人寿、平安人寿、人保寿险、紫金财险分别通过产品账户或自有资金成为该REIT的战略投资方，保险公司的战略配售和网下配售份额之和占总份额的14.74%。

那么，险企为何对公募REITs青睐有加？“公募REITs作为一种资产配置工具，具有低风险、稳收益的特点，适合追求长期稳定投资收益的稳健型投资者。”国寿投资不动产投资事业部副总经理韩萌指出。

他进一步分析道，一方面，公募REITs与其他大类资产相关性低，能够分散风险、优化投资组合，满足投资者的配置需求；另一方面，公募REITs具备强制高分红和分红稳定的优势，其收益中等（在免税的政策下实际更高），波动性介于一般固收类产品和权益类产品之间，其风险收益特征使其在股债组合配置中，能够发挥良好的分散风险和提升投资组合夏普比率的作用。

排排网财富理财师荣浩在接受记者采访时表示，险资积极配置公募REITs有以下四方面原因：一是因为收益匹配，公募REITs底层资产现金流稳定（如年化分派率为4%—12%），契合险资长期稳健的收益需求；二是在政策红利影响下，试点扩容、保险公司偿付规则优化（下调投资公募REITs的风险因子）等都有利于降低配置成本；三是出于分散风险的需求，公募REITs与股债相关性低，有利于险企优化组合的风险收益比；四是REITs久期长，匹配险资负债端的长期性特点。

“公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。”中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙指出，公募REITs在我国作为一种新兴的投资品种兼具股性与债性，募集的资金主要用于投资具有稳定现金流的基础设施项目，其与股票、债券等传统资产的相关性较低，具有收益稳定性高、投资门槛低、流动性高等优点。

仍有痛点待解

不过，尽管REITs的投资价值已经得到越来越多险资的认可，但是仍有不少难点堵点有待突破。

韩萌指出，首先，市场流动性略显不足，整体换手率偏低，单只REIT产品体量较小，对于承接保险资金等大体量资金的难度较大。对此，他建议，简化扩募流程、提升扩募效率，推动REITs产品通过资产收购和处置优化资产组合，提升市场的流动性。

其次，优质资产供给不足，原始权益人对于将体系内最优质资产装入REITs缺乏动力，建议进一步放宽资产准入限制，协调土地年限续期等政策加快落地，鼓励原始权益人拿出更多优质资产上市。

最后，险资投资REITs仍有掣肘。例如，目前受偿付能力约束较大，建议进一步优化相关政策，适当降低投资风险因子，提升险资的投资意愿。

“当前，险资参与REITs投资面临资产供给不足、优质资产稀缺的难题，部分项目运营存在波动，譬如产业园出租率下滑等。”荣浩认为，偿付能力计算限制、税收、土地续期细则等也有待完善。此外，REITs还存在估值难度较大、底层数据透明度低、运营跟踪复杂等问题。

韩萌预计，2025年险资将继续积极抢滩优质公募REITs战略配售、网下投资以及二级市场择时交易，保持市场重要基石机构投资人的地位。同时，随着多层次REITs市场的建立和完善，保险机构也将参与REITs全链条配置，如探索公募REITs上游配置机会，战略布局符合公募REITs上市要求和政策鼓励方向的Pre-REITs和私募REITs。此外，险资在角色上也不仅作为投资者，还可能深度参与产品方案设计，与发行人共同打磨产品条款。

大家资产有关负责人指出，我国丰富的基础设施资产类型和巨大的存量规模亟待开发，随着国家政策的持续支持和相关制度的不断完善，中长期资金配置需求的不断增加，公募REITs将迎来更加广阔的发展空间，也为保险资管等机构提供广阔的资产配置空间。

“但同时也需要意识到，目前公募REITs市场尚待进一步培育，各项顶层制度正在逐步建设完善过程中，随着经济周期的变化以及市场的逐步成熟，现有部分项目亦可能迎来出清，对投资者的投研能力是不小的挑战。因此，投资公募REITs也需仔细甄别。”上述负责人说。

记者：王莹