近日，金融资产管理公司（AMC）陆续晒出今年上半年成绩单，重点提及房地产风险化解成效，从侧面展现了“保交楼”推进一年来的成果。

纾困房企 AMC探索多元模式

“金融16条”推出后，AMC积极开展房企纾困行动。分析人士认为，AMC的积极参与，将成为加快房企风险出清的又一抓手，有助于保障房地产项目交付，支持房地产市场健康发展。

例如中国东方落实“金融16条”精神，稳妥参与困境房地产企业风险处置和存量资产盘活，积极做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作。截至2023年6月末，中国东方累计开展房地产风险化解项目47个，推动保障3.68万套商品房按期交付，协助解决6.69亿元农民工工资和上游材料供应商60.02亿元欠款支付问题，带动货值约1412.91亿元项目复工复产。

中国信达表示，该公司已累计组建150人次金融专家服务团深入山西、贵州、山东等地精准服务客户，重点围绕服务实体经济、化解金融风险、房地产纾困等方面，与地方政府、企业加强合作。

AMC在化解房地产风险的过程中持续探索，已形成几大主流模式。今年4月，中国信达首席不动产研究员谢海生撰文称，AMC参与房地产风险化解形成了四大典型模式：一是参与地方政府主导下的区域纾困及大型房企集团纾困，保交楼、保稳定。例如中国信达在河南，联合省级平台公司设立100亿元规模纾困母基金，推动问题项目复工复产、顺利交付；二是支持优质房企整合行业资源、开展收并购，助力行业风险出清；三是修复供应链价值链，推动房地产业良性循环。例如，中国信达采用“传统债权收购+增量资金投入+旗下地产公司代管代建”的集团协同模式，对原佳兆业广州南沙“悦伴湾”项目进行整体纾困，通过扫清存量债务障碍、提供项目复建资金、引入品牌代建方操盘运营，确保项目顺利复工复产，支持保交楼、稳民生；四是实施企业整体纾困，促进阶段性困难房企恢复造血功能。

中国东方也积极寻求多方资源，联手同业公司设立平稳基金，出资31.82亿元着力解决某重点房企理财暴雷所引发的社会问题。平稳基金采取“市场化法治化+政府行政赋能+央企国企产融协同”模式，装入某大型受困房企的城市更新项目，引入地方国企代管代建，促进底层资产实现价值提升。通过政府行政赋能和市场化运营相结合的方式，该项目使7.5万名个人投资者的权益得到了有效保障，妥善化解问题楼盘停工造成的社会风险和经济风险。

此外，中国东方携手地方政府平台，采取并购重组、代管代建、管理重构等多元化手段，对位于山东淄博的多个烂尾项目开展纾困，推动项目复工复产，实现两千多套房产如期交付。

参与“保交楼”不仅要深化政企合作，还要充分利用集团资源。例如中国华融和子公司华融实业协同开展涉房实质性重组等业务，目前，已通过咨询、代管、代建等不同方式介入涉房项目。

据了解，中国华融通过“信托隔离+代建盘活”模式对深圳某地产项目实施重组，通过以存量“股+债”设立财产权信托实现风险隔离，并委托华融实业对项目实施代建开发，帮助解决停滞及拖欠拆迁款和工资等问题。目前，项目已开始支付拆迁款项，并同步与376户拆迁户签订拆迁安置补偿补充协议。

共益债投资也是盘活烂尾资产的有效手段。例如中国东方中标上海某房地产企业破产重整投资人，通过投入共益债的形式为项目复工复产提供续建资金，助力盘活烂尾资产，提升资产价值，有效化解金融机构风险。5月，中国华融旗下的华融融德资产管理有限公司牵头实施的共益债投资首个“保交楼”项目——华晨地产新里程·潇湘名城三期正式交付，解决了700户住宅及27户商铺的交楼问题。

钱从哪来？千亿纾困资金托底“保交楼”

化解房地产风险，金融与地产要形成良性循环，数千亿的专项资金为“保交楼”托底。

近日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在发布会上表示，2021年下半年以来，金融部门配合有关部门加大“保交楼”支持力度，保持房地产重点融资渠道稳定，加快推动行业风险出清。

据邹澜介绍，为加大金融支持保交楼，人民银行配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款。设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资，有力推动各地项目复工建设。

针对全国性AMC纾困房企的再贷款也定向发放。今年1月，人民银行向全国性AMC发放800亿元房企纾困专项再贷款，用于支持全国性AMC并购受困房企的存量房地产项目。对于符合要求的并购资金，人民银行按并购实际投入金额的50%予以资金支持。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前来看“保交楼”的资金缺口仍然较大，数千亿的专项贷款只解决了容易解决的部门，随着停工时间的延长，很多出险房企的项目仍然面临烂尾风险。

目前，房地产行业风险处置难度仍然较大，这对AMC的处置能力及不良资产消化能力提出挑战。从AMC救助房企的现实情况来看，似乎并没有统一的模式。一名AMC业内人士表示，AMC参与房企纾困主要是基于市场化原则，不只是看企业是否优质，还要视具体项目情况而定。

“事实上，AMC对项目选择非常挑剔，必须保证盈利才进入。货值、债务、回报要求都很高。基本上都是还未销售多少的项目，才容易被看中。”张大伟称。

当前，“保交楼”形势仍然难言乐观。植信投资研究院发布《2023年下半年房地产市场展望报告》显示，下半年房企仍有不小偿债压力，三季度房企将迎来年内第二个偿债小高峰，受退市和债务违约影响，年内“保交楼”专项借款存在较大资金缺口。

不过，近期房地产金融政策得到进一步优化。其中，金融管理部门将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底。

据邹澜介绍，此举有助于引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大“保交楼”金融支持。另外，结合“保交楼”工作需要，2000亿元保交楼贷款支持计划期限也将延长至2024年5月底。