刚刚结束的半年报披露情况显示，A股、港股两地的上市房地产企业业绩仍然延续低迷状态。对上半年楼市分化表现的应对能力，左右了各家企业的业绩走势。

三季度已经过去两个月，楼市整体销售情况仍无起色，可喜的是密集落地的地产政策优化鼓舞了企业的信心。多家上市房企高管在业绩说明会上表态，在保证安全经营的前提下，将采取多项措施把握行业中的结构性机会。

整体业绩承压 保万绿领跑

据wind统计，A股上市公司中，申万住宅开发分类项下的83家企业，今年上半年整体实现营业收入9022亿元，整体利润规模293亿元，整体来看分别较上年同期增长7%、3%。

从营收角度来看，A股住宅开发板块营收规模排名前三的企业分别为万科A、绿地控股以及保利发展，营收规模分别为2009亿元、1742亿元、1370亿元，这三家企业也是A股仅有的在上半年营收规模超越千亿元的房地产企业。三家龙头企业之后，上半年实现营收规模过百亿元以上的房企还有9家，较去年增加一家。

从利润角度，前述营收规模前三的企业同样位居利润榜前三，但是排名顺序调整为保利发展、万科A以及绿地控股，三家企业上半年净利润规模分别为122亿元、99亿元以及26亿元，利润榜单前十名的准入门槛约为10亿元。在利润榜单的另一端，*ST泛海、金科股份、首开股份分别以42亿元、19亿元、19亿元的亏损规模，亏损规模居前。

虽然幅度较小，但A股市场的上市房企尚能整体实现营收、净利润的双增长。在港股市场，几家亏损规模较大上市房企，让房地产板块陷入整体亏损的境地。

据wind统计，港股上市公司中，申万住宅开发分类项下的57家企业，今年上半年整体实现营业收入1.53万亿元，同比仅小幅下降约2%，但整体亏损规模接近千亿元。亏损489亿元的碧桂园、亏损330亿元中国恒大，以及远洋集团、融创中国、世茂集团等三家各自亏损金额在100亿元以上的企业，拖累了港股房企板块的整体盈利表现。

虽然亏损金额极大，但是碧桂园、中国恒大仍然分别以2263亿元、1282亿元的营收规模，与万科企业共处港股上市房企营收规模前三的序列。在利润榜，华润置地、中国海外发展等以超百亿的利润规模，位居港股房企上市公司前列。

综合来看，上市房企整体仍处于业绩承压的状态。据中指研究院提供的监测数据显示，该研究院选取的96家A+H股房企，今年上半年营业收入均值为119.9亿元，同比下降4.8%，净利润均值为7.2亿元，同比下降19.3%。其中，50家企业营收同比下降，68家企业净利润同比下降，行业整体盈利性持续走弱。

市场分化

探寻业绩走软的原因，销售端的低迷是房企共同的感受。“地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，“万科董事会主席郁亮在业绩说明会上分析称，他认为现阶段的房地产市场“显然超跌了。”

回顾上半年，全国商品房销售金额其实微幅增长了1.1%，达到6.3万亿元；商品房销售面积则为6.0亿平方米，同比下降5.3%。不过，销售表现为时间和空间维度上的双分化。

在时间维度上，一、二季度分化显著。因前期积压的购房需求集中释放，一季度销售额同比增幅为4.1%，二季度销售额即转为同比下降1.6%。在空间维度上，城市分化仍在持续，经济、产业、人口等基本面占优的城市表现更具韧性，十大城市商品房成交面积同比增长1%，而全国商品房销售面积为同比下降5.3%。

在这样的背景下，房企是否前期在高能级城市有深度积累，能否把握今年上半年稍纵即逝的销售窗口期，成为影响企业上半年业绩表现的两大关键因素。

保利发展今年以来持续位列房企销售榜榜首，公司今年上半年营收、净利润分别同比增长24%、13%，双双跑赢行业平均。保利发展在半年报中介绍，上半年公司加强市场及客户研判，抢抓市场窗口促销售；同时，公司持续发挥城市深耕优势，公司重点布局的38个核心城市的销售金额占比87%，同比提升8个百分点。

深耕杭州的民营房企滨江集团，上半年营收规模同比增长153%、利润规模同比增长27%。滨江集团表述，公司上半年销售情况良好,荣获杭州房企销售冠军。报告期内，实现销售额925.8亿元，同比增长35%，位列克而瑞行业销售排名第10位，较2022年提升3位，同时权益销售现金回笼478.66亿元，资金回笼保持稳健态势。

在市场的另一端，亏损规模较大的企业则多半受到低线市场存货的拖累。碧桂园在财报中即表述，公司前期对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力等都致使公司面临著自成立以来的最大困难。碧桂园在上半年对在建物业及持作销售的已落成物业，计提减值净额约403.38亿元。

债务问题是造成房企亏损的另一大原因。正处于债务预重整中的*ST泛海上半年亏损42.02亿元。*ST泛海称，虽然公司相关生产经营活动得以有序开展，但受诉讼判决计提利息、罚息或违约金及债务化解过程中产生的投资资产处置损失等因素影响，公司报告期业绩出现大额亏损。

坚定信心把握结构性机会

目前，三季度已经过去了两个月，楼市的销售仍不乐观。但在近期各项地产优化政策陆续落地的背景下，上市房企一方面保持信心与耐心，另一方面采取一系列举措应对新的行业形势。

刚刚过去的八月，楼市仍在下探。中指研究院提供的最新数据显示，2023年1-8月，TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%，降幅相比上月扩大4.0个百分点；8月单月销售额同比下降39.2%，环比下降8.9%。

积极的因素也在显现，8月以来地产优化政策密集出炉。仅本周，在需求端就有央行对差别化住房信贷政策的调整优化、四座一线城市全部官宣“认房不认贷”等需求侧重磅政策出炉。在供给端，央行、证监会等多个部门密集发声支持房企融资，龙湖集团、美的置业等民营房企成功发行中票。据统计，8月已有36省市(县)出台政策54条，政策频次明显加快。

对于密集出台的政策，上市房企高度欢迎，不过呼吁市场保持耐心。美的置业董事长郝恒乐在业绩说明会上表示，“需求端出台的政策非常具体，力度很大，对于提振房地产市场会起到一定作用，但作用的发酵有一个过程。”郁亮也表示，“当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场回到健康合理的水平。”

对于企业自身，上市房企正执行多项措施，应对行业的新形势。

首要的工作就是坚定信心，保证安全经营。万科在下半年业绩展望中，将“保障经营安全”放在第一位，目标维持行业领先的信用评级，保持融资弹性，持续优化债务结构。龙湖集团董事会主席陈序平表示，“公司始终将安全性放于一切发展的首位。”央企背景的保利发展也透露，公司上半年“加强按揭和待收房款管理，抢抓资金回笼，并以销定产。”

在确保安全性的基础上，上市房企的地产开发业务正在向高能级城市聚拢。

中国建筑总裁张兆祥在业绩说明会上透露，今年上半年公司新增土地储备超九成位于一、二线城市，项目所属区位优势明显；同时也将持续关注保障房、安置房等民生类投资项目。郝恒乐也表示，上半年美的置业新增的四块地新增的土地储备，是公司优中选优的结果，“在我们的资源和能力所覆盖的根据地城市当中，和有比较优势的地方，找到结构性的机会。”

企业的拿地策略日渐趋同，在宏观数据上鲜明的体现为两大特点：拿地总规模的下降以及向一、二线城市集中。中指研究院今日发布的数据显示，1-8月，TOP100房企拿地总额7888亿元，拿地规模同比下降10.5%；其中，50家代表房企在一、二线城市拿地投资占比合计近九成。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到40.6%。

最后，在能力范围内的多元化经营，是大型房企的普遍策略。万科即再次重申，将坚定实施不动产开发、经营、服务并重。保利发展表示，正积极推进“大物业”战略布局，持续扩大物业服务规模和提升服务品质。华润置地董事会主席李欣表示，要抓住国家区域战略、消费基础设施公募REITs、城中村改造等政策带来的诸多机遇，推动经营性不动产业务逐步向大资管业务转型。

龙湖集团董事会主席陈序平的话，或许可以解释房企在当前环境下向能力范围内的多元化经营转型的初衷。他说，面对中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，地产公司将“不再依靠负债规模驱动业务增长，而是凭借各个航道产生正向经营性现金流来实现内生式驱动。”