无论是用概括性的词汇如“黑铁时代”、“寒冬”、“谷底”，还是具象的如“大幅亏损”、“债务逾期”、“企业暴雷”等事件，似乎都很难完整地概括地产行业过往三年所发生的一切。

身处这洪流之中的地产人，或许能感受得更为直接。地产公司隔三岔五爆出裁员的消息，地产人转型外卖骑手、滴滴司机的报道屡见不鲜，薪酬下滑几乎成为了整个行业从业者的共性。

而在街头巷尾，无论是高知白领，还是跳广场舞的大妈，亦或考虑结婚的情侣，都在用自己的语言体系讨论着：期房还能不能买？房价还会不会降？房子会不会烂尾？要不要提前还款？

对于地产行业而言，过去三年无疑是困惑的、低迷的、震荡的。但这背后，实则是一个格局再重塑、资源再洗牌的过程，是行业由过往高杠杆、高周转向新阶段发展模式转变的必经之路。当千帆驶向暗礁密布、激流纵横的水域，面对风浪和未知，一些企业陷入困局，一批企业迈向新生。

在这其中，万科是一家不得不提的企业。这家20余年来稳居行业头部、被誉为行业风向标的企业，在过往三年中，既遭遇了上市30多年来最大压力的业绩挑战，也克服重重困难实现了业绩的止跌企稳，并基本完成了业务的转型布局，为行业新阶段做好了准备。在6月30日万科举行的股东大会上，新一届董事会选举产生，郁亮团队高票连任，深铁万科各占三席保持不变，这也反映了大股东和投资者对过往三年风雨的认可。

每个周期中都有时代下的不安与躁动，但挑战中从来不缺机会。他山之石，可以攻玉，在当下不确定性的环境中，回顾过往三年行业震荡下万科的历程，或许能为其他企业找到一些行之有效的路径。

活下去

当万科在2018年内部会议喊出“活下去”口号被业内嘲讽时，谁也没想到，“活下去”竟成为了过往三年行业最真实的写照。

以2022年为例，从销售端看，第三方数据显示，全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌，百强房企销售额同比下降42%，销售额超千亿元的房企数量较2021年减半；从供给端看，新开工面积降幅扩大，房地产开发投资同比转负，2022年全国房屋新开工面积同比下降39.4%，降幅较上年扩大28个百分点，全国房地产开发投资同比下降10.0%，为有统计数据以来的首次下降。从融资端看，行业融资能力明显下降，海外债务市场功能失效，房企资产负债表显著承压，境内债展期规模创历史新高，流动性风险频现。

各种“惨状”已不用再过多复述，“活下去”几乎成为了多家房企的奢望。对于万科而言，即使已提前预测到危机并着手准备，但受行业整体影响，也不可避免遭遇了业绩的下滑。但好在仅用一年时间，万科克服了重重困难，在行业寒冬中实现了止跌企稳。而万科迅速驶回正轨的路径，离不开以下两方面的行动。

一方面，针对行业及市场的急速变化，万科采取了“对症下药”的行动。首先，针对城市公司能力参差不齐导致操盘表现的离散度上升，从而影响整体业绩的问题，万科成立了开发经营本部统筹开发业务，推进“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。其次，针对在严峻市场环境下拿错地的风险，万科加强了投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中，提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。

熟悉万科历史的人知道，给一线充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障，在以前追求效率优先的高速增长阶段，拥有较高自主权的一线城市能够更快地响应市场、捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力。而在近几年行业规模收缩、市场信心不足的情况下，拿错一块地可能就会影响公司全年的业绩。在此背景下，万科顺应市场变化向一线“收权”，可谓是在企业管理机制上的一次重要调整。

另一方面，万科始终保持良好的财务状况和信用等级。历史已反复证明，现金流是企业的生命线，没有健康的财务就没有企业的未来，多家房企的暴雷均源于资金流动性困难。而万科在过去三年中，始终保持“绿档”，经营性现金流实现连续14年为正，净负债率均低于50%，处于行业低位，持有货币资金一直保持在1000亿以上；万科的负债结构也在逐年优化，融资成本保持低位，至2022年期末长期负债占比已提高至79.5%，新增融资的平均成本仅为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%，均处于行业领先水平。

看似轻描淡写的数字背后，实则殊为不易。在市场下行阶段，不仅要勉力维持自身经营持续造血的能力，同时还要面对市场上很多“大礼包”的诱惑。2021年，多家房企陷入资金困难开始甩卖资产，外部众多猜测万科在“等鱼断气”后将大肆收购，但万科始终按兵不动。正是这份定力，让万科在市场进一步低迷的2022年时，依然能保持财务的安全。遥想2017年万达挥泪打折出售资产自救，捡到“大便宜”的一些企业后续也陆续因资金问题遇到困难，而当时接手的“礼包”当下已成为四处兜售的“烫手山芋”。

得益于良好的财务状况，万科也获得了评级机构认可，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。而良好的信用评级，也为万科融资畅通提供了保障，万科成为了少数还能发行信用债的房企。此外，自2022年底，万科先后获得六大行在内多家金融机构累计超过8000亿元的授信额度，并在H股和A股相继开展股权融资，为后续发力提供了充裕的资金支持。

回头来看，在行业急速变化下，万科管理层过往三年采取的发展策略，无疑是具有前瞻性和有效的，这让万科在寒冬中依然具有御寒能力，并有足够的粮草等待春天来临。

锚定点

虽然过往三年行业遭遇剧烈调整，众多房企相继遭遇危机，但如果仅以能否“活下去”来评判万科，显然是不能满足众人对于这位地产行业“老大哥”的预期。众人更想知道的答案是：在行业无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段时，新的锚定点在哪？未来的方向在哪？

万科给出的答案是开发、经营、服务并重。早在2012年，万科就提出城市配套服务商战略，拉开了转型之路的帷幕。在这期间，万科遭遇了许多质疑，如多年转型没有成效，对集团业绩贡献始终有限。但万科管理层始终顶住了压力和诱惑，正是长期的坚持，在过往三年地产行业遭遇深度调整、众多企业忙着活下去的时候，万科通过进一步发力，转型业务迎来了曙光。当下，万科拥有了业内最全面的不动产经营服务赛道布局，各项经营服务业务均进入了高速发展阶段，多赛道的领先优势已较为明显。

具体来看，根据万科过往三年的财报显示，物业方面，万物云近三年的增速均在25%以上，2022年成功分拆上市后，营收更是首次突破了300亿；物流仓储方面，旗下万纬物流综合实力已位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一，GIC、淡马锡等知名机构纷纷进入作为战略投资者；租赁住宅方面，旗下 “泊寓”是国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商，出租率长期保持在95%以上，至2022年底运营管理租赁住房21.5万间，累计开业16.7万间；商业业务方面，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。去年全年，万科经营服务业务全口径收入已高达512.6亿元。

值得注意的是，在探索上述业务的过程中，万科也交了不少“学费”，对业绩造成一定影响。但时至今日，这些“学费”已基本交完。郁亮在今年3月的业绩会上也表达了信心，称经营服务业务整体收入今年会保持两位数增长，将对集团贡献更多的正向盈利。

当然，不可否认的是，如果只看经营收入和利润，这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，市场对经营性不动产的认知已逐步改变，经营服务业务创造稳定现金流的优势开始显现。随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，经营服务业务的发展也将进一步提速。

也就是说，经营服务业务的收益将能够通过多种方式体现，从而对整体业绩形成支持。毫无疑问的是，在地产行业无法再完全依靠过往传统开发模式时，经营开发业务将为万科长期价值的增长提供新的源泉。

后记

香港故宫文化博物馆的展馆中有这样一段话——

回到过去，回到未来。

回到光速极速，回到基本还原。

地产行业的过去，那是突飞猛进的“狂飙”年代；而近三年，则颠覆了行业原本的模样和过往行之有效的逻辑。迈向前路深水区，也还会有荆棘、挫折、迷茫和失落。但在行业回归常态、问题回归原点后，这仍将是一个常做常新、常做常有的十万亿级市场，任何一个危机震荡的同时，都将孕育出新的机会。

对于万科而言，在行业过往三年的剧烈震荡中，守住了安全底线，并为春天的到来储备了粮草；业绩实现了企稳，经营服务业务形成的第二增长曲线已显现。在这一轮行业周期中，万科就像他们在过往周期中所做的那样，顺应时代，迅速调整，等待春天。

正如李大钊在《桑西门的历史观》里写道——

黄金时代,不在我们背后,乃在我们面前;不在过去,乃在将来。

手札

郁亮：黑夜里的猫头鹰

中国著名经济学家、曾经中国最成功的商学院院长张维迎，用近40年时间研究着一个主题——企业家精神。

他曾讲过一句话，一个好的企业和一个坏的企业相差有多少，甚至拿破产的企业和最成功的企业比较，区别也大致不会超过5%。那这5%的差距究竟在哪？他的回答是，差距不在管理方面，而在企业家精神方面。

对于万科而言，其掌舵者郁亮在媒体那里获得过很多“外号”。比如“郁言家”，过往多年，他总能预测到行业的变化和走势，从白银时代、青铜时代，再到那句著名的“活下去”，都一一得到了验证。也有媒体称其为地产行业的扁鹊，在每次危机中，他总能让万科这艘“巨轮”安然无恙并驶向更宽广的海域。但另一方面，郁亮也受到了很多质疑，有人认为郁亮故意制造焦虑，也有舆论认为这几年万科在郁亮领导下发展速度变慢了。但在历经三年的行业巨变后，再回头来看，郁亮的“焦虑”、万科的“慢”，却为万科在此轮行业洗牌中赢得了先机。

首先，强烈的危机感和风险意识，确保了万科的生存问题。在以往行业向上时候，“危机感”一直是郁亮屡屡提及的词汇，“万科始终是一个如履薄冰、忧患意识特别强的公司，即便是市场最好的时候，我们也充满忧患。”正式得益于这种危机感，万科在市场好的时候不贪婪，即使在某一时期发展速度被同行超过，万科也未盲目去开展“军备竞赛”。这也是为何在过往三年市场不好的时候，此前飞速发展的房企陆续出现暴雷，万科却依然能保持良好的财务状况活下来的原因。

其次，企业家的担当与背水一战的勇气，是推动万科业绩企稳的动力。2021年万科遇到了历史上第三次净利润下滑，在业绩会上郁亮为此向52万股民进行了公开道歉，并放弃全年奖金。实则这一年，房企业绩下滑、亏损甚至暴雷已是普遍现象，但郁亮是第一个站出来道歉的人。同时，一向谨慎的郁亮也公开承诺，要努力在2022年实现业绩的企稳。对于一个职业经理人而言，这一表态无异于将自己的职业生涯和全部名誉都压在其中。2022年，万科将其定义为破釜沉舟、背水一战的一年，是要么死、要么活、没有中间状态的一年。正是这份勇气和担当，加上“对症下药”的措施，让万科在业绩下滑的第二年就迅速回正，成为了2022年极少数营收和净利都能企稳的房企之一。

最后，危中寻机、提前布局，让万科在行业进入新发展模式赢得了主动。郁亮曾自称是“猫头鹰的管理性格”，一只眼睛看机会，一只眼睛看风险。在行业还是突飞猛进的时候，郁亮根据人口问题等因素等判断，已开始着手布局转型业务。等行业进入下行期、多家房企开启艰难自救时，万科的物业、物流、长租、商业等业务已全面开花结果，并开始为万科整体作出正向业绩贡献。

郁亮在今天召开的股东大会上说，过去三年对行业的每一个从业者来说，都是百感交集的三年。可以预见，行业依然在煎熬的过程中，新发展模式下过往的许多经验也不再适用，前路依然充满了压力和挑战。但大道如砥,行者无疆。在困难、在黑暗的泥泞道路上行走，也能带着众人朝着光亮的方向奔去，这就是企业家精神。站在历史的维度，企业家精神会被某一个时代的千锤百炼所激发，最终也会被时代铭记。

(CIS)