明明（中信证券首席经济学家）

近日，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号），对REITs市场各环节做出相应指导，或有助于REITs常态化发行，标志着C-REITs市场进入快速发展期。对于上述两文的内容，有以下四点值得关注：

一是消费基础设施纳入公募REITs底层资产范围。2022年12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示，“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。如今，以百货商场、购物中心、农贸市场等为代表的消费基础设施正式纳入公募REITs底层资产范围。线下消费场景对于拉动居民消费的作用不言而喻，将相关消费类基础设施纳入试点范围，有助于引入社会资本参与线下消费场景投资，通过打造消费者喜爱的线下消费空间以增加居民消费。对于REITs市场而言，新类型REITs的发行上市能够推动市场持续的扩容增类，同时丰富投资者可投标的，对C-REITs行稳致远起到积极作用。

二是分类调整项目收益率要求。对比发改委2021年6月发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(发改投资〔2021〕958号)，一方面，非特许经营权/非经营收益权类项目的预计未来3年每年净现金流分派率要求从4%微调至3.8%。事实上，由于发行时的溢价，以保障房REITs为代表的部分个券的净现金流分派率（以发行价买入）已低于4%的要求，此次略微下调收益率要求也符合实际情况；此外，新增对特许经营权/经营收益权类项目的收益要求，即“基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%”。对于特许经营权REITs而言，由于剩余期限内的资产市场价值将逐年递减并趋于零，原资产和新购入资产在运营年数上的差异，或影响分派收益率的大小，因此通过IRR这一指标对该类型REITs的收益进行衡量具有现实意义。综合来看，项目收益率的微调既有助于推动更多资产满足申报条件，同时又能够保证新上市资产在收益方面的吸引力。

三是保障性租赁住房REITs资产规模门槛要求调整。由于各地保障性租赁住房的总体规模偏小，将首次发行时的当期目标不动产评估净值下调至8亿元，有助于推动更多保障性租赁住房项目符合发行要求。而对于可扩募资产规模要求不低于首发规模的2倍，也能保证保障性租赁住房项目原始权益人的扩募能力，上市之后通过扩募的方式既能够进一步扩大项目总规模，还有助于盘活存量资产、促进保障性租赁住房有效投资。

四是优化项目推荐流程，完善审核注册机制。此次证监会和发改委的发文，对REITs发行的全生命周期均做出相应指导和要求，包括注重项目前期培育、规范申报推荐流程、发挥各参与主体作用、加强回收资金运用监管和项目运营管理。这将有助于从各维度为REITs实现常态化发行提供支持，进而推动REITs市场向着成熟健全的方向发展。

上述两文发布后，多地纷纷制定细则以落实REITs常态化发行和保障房REITs发行。2023年3月29日，深圳市住房和建设局发布《关于发行基础设施领域不动产投资信托基金（保障性租赁住房类）有关事项办理指引》，对保租房REITs申报过程中，需要“申请发行保租房REITs涉及的发放保障性租赁住房项目认定书、变更保障性租赁住房项目认定书、出具无异议函、加快房源配租及其他需要住房建设部门协调推动的事项”提供指引，助力储备项目的顺利申报。此外，江西监管局也于3月31日就落实REITs常态化发行进行工作部署，提出“三抓三促”，从企业认知、项目示范、联动协作三方面推进REITs发行。可以预见的是，在政策文件的指导下，预计各省市相关部门或根据自身情况，制定出台细则以推动当地REITs储备项目的申报发行，助力C-REITs市场进一步扩容。