4月14日晚间，苏宁环球(000718)发布2024年业绩报告。2024年，公司实现营收21.21亿元，同比微增0.36%；实现归母净利润1.65亿元。期内，面对市场下行压力，公司通过精细化运营实现“三费”动态平衡：销售费用增长6.28%以强化市场开拓，管理费用、财务费用分别下降11.09%和29.87%，展现出较好的成本控制能力。

良好的财务水平成为公司年报最大亮点。年报显示，2024年公司经营性现金流净额同比增长2.89%至5.23亿元，剔除预收款项后的资产负债率降至29.08%的历史低位，远优于目前约38家已发年报上市房企54%的平均水平。同时，公司十分重视股东回报，2024年拟每10股派发0.40元，合计派发现金红利1.2亿元（含税），实施完成后，2023—2024年公司股利支付率分别为33.33%、183.72%，分红比例大幅上涨。这一系列数据印证了公司“低负债、高收益”战略的有效性和践行可持续发展的前瞻性，为后续发展筑牢安全底盘。

地产主业穿越周期 优质土储夯实根基

2024年，苏宁环球坚持“稳健经营、稳中求进”的经营理念，在行业变局中展示出强大的经营韧性。

其中，作为核心业务的地产板块展现出较强抗周期特性。Wind数据显示，在已披露年报的约38家A股房企中，仅11家实现营收正增长，半数企业净利润跌幅超30%。对比之下，公司地产板块实现营收16.55亿元，同比增长2.74%，表现相对亮眼。

根据2024年南京地产公开数据，公司南京滨江雅园和荣锦瑞府项目的单盘销售在板块内名列前茅。其中，滨江雅园项目预售比例高达90.31%，并已实现全盘交付；荣锦瑞府作为改善型品质楼盘，项目一期也已完成交付，报告期内新开工面积达6万平方米，项目运行态势良好。此外，吉林天润城四街区项目实现部分交付。已交付项目赢得了消费者的广泛好评，有效提升公司声誉及品牌影响力。

此外，在战略布局方面，得益于早年精准购地策略，公司积累了丰富且优质的土地储备。截至报告期末，公司累计土储达158.99万㎡，具有较为突出的土地成本优势，主要集中于长三角经济发达地区，未来发展潜力大，可充分满足公司后续项目建设需要，为公司带来持续且稳定的利润收益。

同时，优越的土地储备可助力公司有效抵御房地产行业下行周期及市场波动风险，保持长期稳健可持续发展态势。随着首付比例下调、限购松绑等政策组合拳持续发力，叠加房地产新周期开启，公司地产业务有望借势加速回暖。

“地产+医美”双向赋能，构建差异化竞争力

在巩固房地产业务的同时，苏宁环球持续深化医美产业布局，推动“地产+医美”双主业协同发展。年报显示，2024年，公司医美业务实现营业收入 1.79 亿元，逐步成为第二条营收增长曲线。资料显示，公司旗下“苏亚医美”品牌的业务范围涵盖各项手术类及轻医美类服务项目，在区域市场具有较强的竞争力。

“苏宁环球‘地产+医美’的协同效应正在释放新动能，这种双向赋能模式可以构筑更强核心竞争力的商业生态，”业内人士指出，“一方面，地产板块为医美扩张提供低成本物理空间和品牌背书，另一方面，医美业务则通过提升商业综合体消费能级，反哺地产价值提升。”

公司表示，2025年计划在苏南新开医美机构，持续扩大公司医美业务版图，并利用公司自有物业，盘活存量资产，降低运营成本，充分发挥业务协同效应。机构指出，该布局有望进一步激发公司医美板块业务活力，从而打开更大的成长空间。

事实上，医美、新消费板块因具备显著财富效应而在顺周期行情中具备最强估值弹性。方正证券研报指出，可重视提振内需政策下医美、新消费高弹性板块及主题性行情机会。平安证券研报进一步明确，在消费提振政策的影响下，医美等优质赛道及相关周边产业有望回暖。在此背景下，苏宁环球医美业务有望乘风而上。

地产、消费政策预期走强 多元布局驱动价值重估

值得一提的是，公司同日发布了估值提升计划。

苏宁环球在估值提升计划中表示，公司始终坚守“长期主义”理念，秉持“稳健经营、稳中求进”的发展战略。在确保房地产业务持续稳健发展的同时，加速推进地产、医美双主业发展布局，稳步实现产业转型升级。同时，积极布局新业务领域，加速业务整合进程，驱动公司内在价值的稳步提升。

深度梳理发现，苏宁环球在估值层面呈现一定的错配。截至2024年末，苏宁环球净资产规模达94.12亿元，其中存货账面价值81.88亿元（占总资产57%），显著高于当前约63亿元的市值水平。同时，当前约0.67倍PB值低于房地产行业约1.03倍的中位值。

业内人士指出，这一价值倒挂现象表明，仅核心区域158.99万方优质土地储备的内在价值便已覆盖公司市值，若叠加医美业务1.79亿元营收带来的成长性估值，公司资产重估空间更为可观。

首先是政策端利好刺激公司估值迎来重估。地产方面，政策“组合拳”持续发力，中央首次将“稳住楼市”写入《政府工作报告》，首套房贷利率降至3.85%、部分城市陆续取消限购等政策的推出，在需求侧加力推进稳楼市。同时，促内需相关政策或刺激医美消费，双重政策红利或将加速苏宁环球价值重估进程。

与此同时，苏宁环球目前正在探索新质生产力，谋求发展新机遇，拓展高科技等创新业务领域可行性。业内人士认为，地产与医美双轮驱动为公司提供了估值安全垫，若公司在新机遇领域的布局顺利，其估值或具备更多想象空间。

整体来看，在房地产供给侧改革与消费升级的历史交汇点上，苏宁环球其价值重构故事才刚刚启幕。（CIS）