近日，中办、国办印发的《提振消费专项行动方案》（下称《方案》）在城乡居民增收促进行动部分，提出多措并举促进农民增收，明确探索通过出租、入股、合作等方式盘活利用农户合法拥有的住房。此前印发的《加快建设农业强国规划（2024—2035年）》中也指出，加强农村宅基地规范管理，允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。

盘活农村闲置住房存在哪些堵点？应如何做好政策创新？带着这些问题，证券时报记者近日专访了全国政协常委、广西壮族自治区政协副主席钱学明。钱学明表示，盘活农村闲置农房，将会直接带动乡村文旅产业的发展，既能促进城市居民消费，也能促进农民增收。

证券时报记者：当前农村闲置住房的现状及痛点如何倒逼政策创新？

钱学明：农村农房是农民的基本生活资料和重要财产，也是农村发展的重要资源。随着新型城镇化建设推进，进城务工或落户的农民日益增多，农房闲置问题日益凸显。农村集体土地资产权利未能充分实现，长期以来是统筹城乡发展的制度性障碍。

此外，由于历史原因，部分农房和宅基地权属不清晰，常有农民因利益分配产生纠纷，影响了土地的使用价值。这些问题的存在，影响到了乡镇的发展，急需创新政策盘活农房，激发土地要素活力，破解乡镇产业发展的用地难问题，显化农村土地资产价值，激活乡镇产业振兴。

要想真正盘活好农村闲置农房，需要以以下政策创新为前提：

一是要保证农房和宅基地有明晰的产权。开展农房和宅基地所有权、使用权确权登记发证，明晰土地资产产权主体是盘活资产的前提和基础。通过建立闲置房宅使用权流转交易资产证明书等相关证件保证土地产权明确，没有相关纠纷，将有助于保障农民和社会资本合法权益，打消双方担忧顾虑，让农民放心交易，让社会资本安心投资。

二是要积极培育农村集体经济组织。农民受限于自身学历和文化水平，在与社会资本的交易中处于劣势地位。地方政府要在加强村级组织建设的同时，积极培育农村集体经济组织，并授权其代理、管理土地改革中的议事决策、民主监督、财产管理、收益分配、服务群众、矛盾纠纷调处等事项，以农民自治有效推进试点各项工作。保护集体和农民的利益。

证券时报记者：盘活农房政策如何与“县域经济”“新型城镇化”等战略协同？

钱学明：地方政府在施行盘活农房政策的过程中要兼顾带动乡村产业发展和反哺乡村建设两方面。

一是要加强顶层设计，市县乡三级协同完善乡村规划编制，根据区位条件、资源禀赋对乡村用地划分功能分区，分级分类精准施策。提升用地节约集约利用水平，提前预留市政道路、基础设施等用地，为产业发展预留空间，提升土地利用效能。采取巩固提升改造等方式提升闲置农房结构稳定性和空间实用性，对占用耕地、不符合规划等“违建”房屋和无法通过常规手段加固的危房予以拆除，为农民改善生活环境，为下一步盘活闲置农房打下基础。

此外，还应以有序推进农村集体经营性建设用地入市改革作为盘活资源的补充，保障住宅、商服、公益、工业、旅游等多种用途的乡村产业建设项目用地需求，进一步提升城镇化水平，提高城乡公共服务水平。

二是要引导农民依靠农村集体经济组织与运营公司等社会资本进行合作或引进高校教师、艺术家、青年创客等人才采取出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式，将闲置农房用于创业兴业，即打造特色民宿、浪漫休闲茶吧、艺术基地、中医馆等多种文旅品牌，吸引游客前来打卡旅游；建设工作室、微型工厂等，孵化实业企业以盘活闲置农房。

在盘活农村闲置农房的过程中，还可以聘用留村农民作为民宿员工，为农民提供乡村旅游运营管理培训，提升烹饪、客房服务、保洁等方面的技能，带动农民在当地就业，满足农民兼顾照顾家庭的需求。在符合规划的前提下，可以保留农房外的菜园自留地，保障农民生产生活需要，也为农房民宿增加乡风情调。

对于收益的分配，可以采取提取不低于一定比例的公益金用于本集体组织成员的社会保障安排、本村基础设施建设及公共服务设施和集体经济产业项目，公益金以外部分由集体经济组织成员进行第二次分配，以保障农村集体和个人的收益。

证券时报记者：未来需警惕哪些风险（如过度商业化冲击乡村生态、资本与农民争利）？如何避免资本过度介入导致的农民“失房失地”风险？

钱学明：盘活农村闲置农房，如果做得不到位，也会产生不利影响。如果地方政府干预过多，可能会影响集体、农民积极性，出现越位、包办现象；如果企业过度开发，污染排放易失控，如污水、废气、废水会破坏生态，破坏农村树林植被；如果监管不力，农民利益分配可能落实不当，引发农村纠纷；如果强制要求农民退出宅基地、退出补偿过低或发放资金不规范，可能导致农民收益太少或留不住钱，导致“失钱失房失地”。

地方政府应在坚持土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，推动盘活闲置资源法制化、规范化、程序化。

遵守民法典、土地管理法等有关法律法规的规定，对利用方式、经营产业、租赁期限、流转对象等进行规范，防止侵占耕地、大拆大建、违规开发，确保盘活利用的农村和闲置农房和宅基地依法取得、权属清晰。强调社会参与，完善诚信考核机制，积极引导合作方履行约定职责，保障合作方合法权益。明确各政府部门和土地所有权人的监管职责，加大动态巡查力度，从源头对违法违规行为进行防控，发现问题及时反馈并予以处理。

守住法律和政策底线，不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，不得违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。政府、农村集体经济组织在盘活闲置资产时应设置土地使用年限不超过30年，并建立弹性退出机制，流转土地使用权同时保留农民资格权，为农民留退路；在为农民发放退出补偿或流转收益时，采取先发放一部分，后续部分逐年发放的方式，并为其缴纳城镇职工养老保险，提供长期保障。

证券时报记者：未来城乡消费市场可能呈现哪些融合趋势？

钱学明：盘活农村闲置农房，将会直接带动乡村文旅产业的发展，城市人群周末会愿意到乡村体验农家生活。老年人也会愿意定期到乡村体验大自然健康环境。这样既能促进城市居民消费，也能促进农民增收。

地方在盘活农村闲置农房，抢抓机遇发展乡村文旅产业时应注意：

一是深入挖掘当地独特的自然景观、民俗文化、传统建筑等资源，依据乡村的地形地貌、产业基础等进行科学规划，开发农事体验、民俗节庆、乡村康养、亲子研学等多元化的旅游产品，突出乡村特色，做到因地制宜，避免千篇一律。

二是在开发过程中，注重对乡村的山水、植被、田园等自然生态资源以及古村落、古建筑等人文资源的保护，维持生态平衡和文化传承。

三是向乡镇投入资源要素，推动资源合理分配，保障乡镇发展，提升乡镇宜居性。

四是以人工智能与大数据为乡村旅游赋能，应用到乡村综合治理、资源管理、智能匹配房源需求等领域，提升资源对接效率。

校对：杨舒欣