桂浩明（市场资深人士）

国内的公募REITs起步不是很早，在2021年推出后由于产品稀缺，一度在二级市场被炒作，价格的大起大落对其发展也带来了某些不利的影响，好在经过这几年的调整，公募REITs不但在制度建设上有了很大的进展，其运行环境也有相应的改善，实现了快速发展。

在2023年共发行了5只公募REITs产品，而在2024年这个数字达到了29只，今年前两个月就发行了4只。与此同时，公募REITs在资本市场上也获得了较高的认同，截止到上周五，表征公募REITs走势的中证REITs全收益指数今年的涨幅已经超过11.38%，是同期证券市场上表现最好的指数之一。

公募REITs的快速发展，不仅仅是丰富了国内资本市场的产品供给，为投融资双方搭建了新的联系桥梁，更是在建设多层次资本市场、金融支持实体经济方面发挥了很好的作用，因此意义重大。

近两年来，受多方面因素的影响，A股市场的IPO节奏有所放缓，同时股权融资的重点也是向硬科技企业倾斜。这样一来，从事传统基础产业的企业进行股权融资的环境就不是特别好。这种状况其实也不是国内独有，在海外成熟市场，传统基础产业的企业搞股权融资也是困难重重。此时一般的解决方法是发行企业债券，但在境内市场，投资者对国债、金融债的认同度是比较高的，但对于企业债就比较一般了，特别是前几年出现过一些企业债爆雷的现象，而现在的债券利率一般又不是特别高，因此企业债的发行往往不是很顺利。

而公募REITs就是在这样的背景下诞生的，它的优点在于有明确的底层资产，还本付息的现金流有充分的保障。另外由于是金融机构按市场化原则发行，通过专业化管理能够有效地开展投前投中与投后管理，产品的风险度相对比较低。还有就是在通常条件下，REITs的预期收益率相对债券等其它固收类产品还是比较高的。

无疑，在现阶段公募REITs对于风险偏好不那么高的投资者而言有着不小的吸引力。也正是基于这样的实际，从2021年开始监管部门批准了公募REITs的发行，其资产类型也从最初的交通、园区、仓储等基础设施扩展到消费、水利、市政等基础设施，这样也就大大增加了公募REITs的投资范围，为更多发展前景良好、盈利能力稳定的基础设施项目提供了融资渠道，达到了多赢的效果，进而对基础设施建设起到了推动作用。

此外，国内投资市场现在面临的一大问题是资产荒，即符合投资者需求的优质资产相对于庞大的资金而言显得较为稀缺。国债价格几度被炒高，10年期国债收益率降到1.8%还没有能够完全止住跌势，反映出市场对于稳健型的金融产品有着巨大的需求。此时，对那些风险承受能力不太高，但又不愿意投资低收益品种的投资者来说，公募REITs就是一个能够兼顾风险与收益的投资选择。客观而言，现在国内有这种需求的资金不少，像企业年金、个人养老金等，都是公募REITs的潜在客户。所以公募REITs一旦更大规模地发展起来，对于满足特定的投融资双方的需求，都是一件大好事。

从更长远的角度来看，实体经济的快速发展，需要金融行业提供更多的融资支持，而满足广大居民对于增加财产性收入的要求，也是金融人民性的一种体现，良性运行的公募REITs有望发挥其应有的作用。

去年以来，中国证券市场的面貌发生了很大的变化，各项规章制度不断完善，长期资金逐步入市，市场生态逐渐向好。其中，股票市场的变化无疑是最为引人关注的，像公募REITs市场，同样也出现了积极的变化，抓住这个变化，也令投资者收益颇丰。而更为重要的是，公募REITs的快速发展，其意义远远超过其自身的范畴，有望在投融资领域打开一个新的天地。对此，相信每个市场参与者都是乐见其成的。