山东楼市新政落地促市场回温，市场分化中显现企稳信号。

近日，山东省住建厅等九部门联合发布《关于促进住房领域消费的行动计划》（以下简称《行动计划》），20条措施涵盖房票安置、公积金松绑、以旧换新、老旧小区改造等多项创新政策，为山东楼市注入强心剂。

2025年开年以来，山东省密集出台楼市新政，推动房地产市场止跌回稳。记者注意到，在当前政策组合拳下，山东省内部分市场得以重新激活，核心城市率先回暖。

日前，记者走访济南多个楼盘看到，部分售楼处人气回暖，看房客流有了较明显回升，一些楼盘出现排队看房景象。而在此前，众多房地产商也在春节期间推出特惠房源、购房大礼包等特色服务吸引购房者。

回顾2024年，山东出台“楼市19条”，济南、青岛、烟台等省内多市相继出台相关政策，种种利好刺激下，山东楼市逐步企稳。业内人士表示，目前山东房地产市场呈现“核心城市回暖、三四线承压”的分化态势。

数据显示，2024年四季度，山东省商品房销售面积环比增长5.2%，房价指数企稳回升，青岛、济南等城市因人口流入和资源集聚，新房成交量显著提升。以青岛为例，2025年1月新建商品住宅成交3219套，李沧区去化周期缩短至9个月。

而部分三四线城市仍处筑底阶段，例如淄博在2024年四季度因房票政策和公积金利率下调短暂回暖后，2025年市场热度回落；临沂、潍坊等地则以刚需盘为主力，改善型需求疲软。

在业内人士看来，目前山东各地因城施策、靶向发力，政策效果不断显现，近期印发的《行动计划》，也有望进一步激活住房消费市场。其中，“房票”安置与“以旧换新”有望激活存量市场，成为此次新政的亮点。

根据《行动计划》提出，山东将在城市更新和城中村改造中推广“房票”模式，允许跨区域转让、拆分使用，并提高补贴比例。同时，对一年内“卖旧买新”的纳税人退还个人所得税，鼓励房企以旧房抵顶新房款。此举旨在打通存量房与新建商品房的流通壁垒，盘活市场交易链条。业内人士认为，“房票”安置不仅灵活而且普惠，扩大了购房者的选择空间和经济负担能力。

同时，新政还在公积金政策全面松绑、老旧小区改造、保障性住房与租赁市场扩容等方面也直击山东楼市痛点。

根据《行动计划》，购买现房贷款额度提高10%，二套房首付比例降至20%；租房提取额同比增长20%；取消异地购房提取限制。青岛、济南等市还针对多子女家庭、高层次人才推出叠加优惠，最高贷款额度可达150万元。

此外，山东还提出，2025年全省计划改造老旧小区844个，惠及13.7万户。并在年内山东将建成10万套保障性租赁住房，支持收购存量商品房转为租赁房源。相关举措预计拉动消费投资超百亿元，有望进一步带动消费升级，并进一步缓解住房结构性矛盾，为房企去库存提供新路径。

政策发力的同时，金融配套与促销活动也同步跟进。为加速政策见效，山东设立3000亿元“白名单”授信规模，降低首付比例（首套20%、二套30%），优化预售资金监管。全年计划组织房交会、群团购等促销活动超150场，利用“五一”“十一”等节点集中造势。

业内人士认为，新政通过降低购房成本、优化贷款条件，直接提振了市场信心，山东楼市在政策密集发力下已现企稳迹象。但同时也需要看到，核心城市与三四线城市仍存在分化，核心城市受益于人口和资源集聚，复苏势头强劲，而三四线城市需结合产业配套和人口吸引政策巩固效果，市场完全复苏仍需时间。

未来，政策落地效果与城市间分化态势将是关注重点。如何通过“精准施策”实现供需平衡，或成为山东乃至全国房地产市场转型的关键命题。