李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

刚刚过去的蛇年春节长假，居民外出活跃度再创新高。根据百度全国迁徙指数，腊月廿三至正月初五（1月22~2月2日），全国迁徙规模指数日均为684.17，高于2024年同期625.35和2023年同期609.86的水平。其中，腊月廿三至正月初二每日全国迁徙规模指数创2019年以来高点，指向今年春节假期间人流量活跃度明显提升。

电影票房更是创出历史新高。截至2月5日13时30分，2025年春节档上映新片总票房突破100亿，创下了新的历史纪录。当返乡、探亲、旅游、度假、观影、聚会等等成为假期的主旋律时，“长假楼市”自然就表现平淡一点。根据机构的统计，腊月廿七至正月初五（1月26日~2月2日），30城新房日均成交3.16万平米，不及2024年同期的4.58万平米。

考虑到2024年四季度的超常规反弹行情（全国新建商品房交易面积创6个季度以来的新高，同比、环比分别增长3.6%和21%），春节假期的商品房交易惯性回落也在情理之中。事实上，随着休闲度假、出游热潮的兴起，这几年“假期楼市”趋于平淡已成常态，但并不能代表商品房市场的真实走势。如果看1月份，楼市依然延续了2024年底的热度。

受政策利好影响较大、年轻人和新市民集中、刚需和换房循环好的重点城市，继续呈现交易规模高位平衡、交易中枢高于新政前的水平。比如，根据克而瑞地产统计，今年1月1日~1月22日，30个重点城市新建商品住房成交745万平方米，尽管环比2024年12月份的阶段性历史高位下降了37%，但比去年1月同期增长26%，与去年春节所在的2月同期相比也大幅增长了43%。其中，4个一线城市新房交易同比增长56%，36个二三线城市同比增长20%。

去年四季度新房交易量反弹幅度更大的深圳、西安、合肥、杭州、宁波等城市，1月份延续上佳表现。根据深圳最大中介乐有家的统计，2025年1月份深圳新房预售网签3969套，同比增长122%，新房预售和现售总成交则达到5090套，同比增长97%；二手住宅网签4554套，同比增长32%。1月份西安、合肥新房交易同环比均正增长，杭州、宁波同比增幅在50%左右。

可以说，商品房市场去年底以来的这一轮反弹走势，即便难以始终保持昂扬向上、不断创阶段性新高的态势，但交易的绝对规模或中枢水平大于新政前的水平，可能将是新常态。这意味着，经过三年半左右（2021年下半年到2024年）的持续且深幅调整，房地产行业和市场正在迎来底部。若底部形成了，且市场对底部的预期也形成了，这是房地产稳定的关键。

值得注意的是，市场底部的形成并非单单是政策纾困的结果。进入2025年，以需求端“降门槛、降成本”为特征的传统纾困政策“应出尽出”。市场连续3年主动“去库存”后供求关系趋于修复，可能是底部显现的关键。2021~2024年，全国房屋新开工面积连续3年小于销售面积，其间销售面积年均下跌15.2%，新开工面积年均下跌27.6%，新开工跌幅近乎销售跌幅的2倍。

刚刚过去的2024年，全国新房销售面积仅为9.7亿平米，住宅销售仅8.1亿平米。目前，城镇全口径存量住房约500亿平米，即便按80年建筑寿命保守计算，每年的更替需求在7亿~8亿平米左右。

供给端调整产品结构，这是底部形成的另一股力量。一方面，各大城市积极去化“旧库存”，即通过降价促销、收购回购、调整建筑设计标准等方式，消化处于城市外围、新区或开发区，规划设计风格不适应“强居住体验”诉求的旧产品；另一方面，各地加大土地端出让效率，供给配套完善、户型设计优良、社区功能齐全的新产品，迎合市场需求端的新变化。

据克而瑞调研数据，重点城市1月1日~22日新开盘平均去化率为44%，环比增长6个百分点，同比上升17个百分点，新推盘项目去化良好。房企层面表现更明显，2024年上半年，绿城中国首次开盘的去化率高达78%，而整体去化率仅有42%，意味着新项目得到市场认可，这也驱使企业向新模式转型。2024年，绿城中国购地金额达530亿元，在所有房企中排名第三。

商品房置换时代的到来，更加夯实了市场的底部。2024年，30个重点城市二手住房交易占比达62.4%，比2023年提升7.5个百分点，比2022年增长20多个百分点，其中90平米以下、200万左右的二手住房交易增长最快，广州200万总价以下二手房源交易占比最大达56%，比2023年增长11个百分点。这加速了“卖旧买新”的进程，也有利于夯实商品房市场的底部。