回归市场

近日，武汉某小区因开发商存在债务压力，将部分房屋工抵给施工方，近期施工方为回笼资金，将“工抵房”低价出售。这导致该楼盘由备案价2.3万元每平方米的房子，实际一度卖出1.25万元每平方米的价格。

对此，武汉市住房和城市更新局在回复媒体时表示，“武汉在限制房价下跌这方面并未出台相关政策，由开发商自主决定。”

不只是武汉，明确取消商品住房销售价格指导的城市正在越来越多。根据中指研究院统计，2024年以来，郑州、沈阳、兰州、宁德等城市明确不再实施新建商品销售价格指导，即取消销售限价，另有阳江、珠海、芜湖等地优化限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

多地楼市取消新房“限价”，这意味着什么？

十五年限价将退出？

作为房价调控的一种手段，商品房销售价格备案制度从2010年开始推行，是在我国房地产市场大开发时期应运而生的一项制度。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣对中国新闻周刊介绍，开发商对拟售楼盘在首次开盘定价时，需要将销售价格报相关部门备案，才能在取得商品房预售许可、办理现房销售备案等后对外销售。

回顾商品房销售价格备案制度，其推出有一定的政策背景。首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池对中国新闻周刊介绍，新房限价政策是基于住房市场供不应求、房价不断上涨的现象，是为了抑制房价过快上涨，出台的相应政策。

2009年，‌中国房地产市场施工面积、‌新开工面积一度‌达到历史高点，土地市场也出现了年初流拍、‌下半年地王频现的戏剧性变化。‌进入2010年，楼市持续升温，部分城市出现投资需求占比过高、房价上涨过快的情况。在此背景下，商品房销售价格备案制度应运而生。

可以说，在过去市场热度较高阶段，限价政策对稳地价、稳房价意义重大。

值得注意的是，一些限价政策既限涨，也限跌。从2021年下半年到2023年上半年，在楼市下行压力下，不少地方政府发布“限跌令”。据不完全统计，至少包括山东菏泽、湖南岳阳、云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳、江苏江阴、湖南株洲等22个地市（或区）曾发布过相关规定，要求新建商品房不得随意降价销售。

比如2022年6月，福建平潭综合实验区多部门就曾联合发布《关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知》，其中提到各房地产开发企业在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%，对超出规定幅度的，不予办理网签备案。

中指研究院市场研究总监陈文静告诉中国新闻周刊，2021年下半年以来，随着房地产市场环境的变化，限价政策带来的负面影响愈发突出。开发商无法根据市场实时情况对价格进行调整，由此在部分区域造成的新房与二手房之间产生价格倒挂现象，不仅增加了真实住房需求的购房难度，也无法反映市场真实情况，违背了政策初衷。

而限跌则给新房的销售带来一定压力。尤其进入2024年上半年，在一些城市，二手房对新房造成明显的分流冲击，因为在房价层面二手房业主让利幅度更大，产生了一定替代效应，进而导致一二手房之间的价格剪刀差有所扩大。

中指研究院数据显示，2024年上半年，百城二手房价格累计下跌3.61%，跌幅较2023年下半年扩大0.87个百分点；百城新房价格累计结构性上涨1.24%，较2023年下半年扩大0.99个百分点。

相比于新房，以价换量的二手房成交规模相对坚挺。克而瑞数据显示，2024年上半年全国20个重点城市二手房成交累计同比微降7%，环比增长5%，而新房累计同比下降38%，环比下降21%。

让房价回归市场

从实际操作层面来看，让房价回归市场更有助于房地产行业的健康发展。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国新闻周刊，一方面，部分开发商为促销而大幅降价或变相降价，使得原有限价指导失去意义；另一方面，将价格自由调整的权力给到开发商，减少了二次申请条件的冗余流程，有利于开发商更好地以价换量，缓解资金链压力。

过去，在新房房价备案制度下，开发商想调整新房价格的周期很长。中国新闻周刊梳理发现，相关优化政策之前，各省市对于新房备案价调整周期规定时长不同，一般在3个月至1年时间不等。比如海南三亚市规定，经核准价格备案的商品住房项目，原则上一年内不得上调备案价格。

备案价格调整周期，大大提升了新房销售的时间成本。销售受阻的情况下，也为地产商带来了不小的压力。

不仅如此，取消新房限价，也被视为让商品房回归商品属性的重要一步。

赵秀池介绍，根据2023年国务院14号文精神，要建立“保障+市场”的住房供应体系，保障房与商品房双轨运行，各行其道。保障房起兜底作用，商品房应该满足多样化住房需求，商品房应该回归商品属性，房价也应该由供求关系决定。

中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强进一步解读，在“市场+保障”双轨体系下，大部分的刚需通过保障来解决，在新房市场规模大幅缩小的情况下，完善住房市场体系，发挥价格导向机制作用，对于构建房地产发展新模式具有重要的指导意义。

以郑州为例，郑州此次政策调整后，房地产限制性政策全面解除，商品住房市场回归高度市场化运行。与此同时，郑州人才公寓、配售型保障性住房大力推进，“保障房+商品房”的住房双轨制运行格局逐步建立，促进郑州房地产发展新模式加速形成。

在新的发展背景下，取消限价机制不仅有利于“去库存”，也是对“好房子”政策的呼应。

陈文静补充，近两年监管部门多次强调要建设“好房子”，也需要匹配的政策给予支持。解除新房限价后，价格回归市场更有利于企业打造适合当地住房需求的好产品。

仍需注意市场反馈

新建商品房价格备案制度在全国层面已实施了15年，执行惯性较强，且在房地产调控体系中相对重要，价格备案制如何渐进退场、限价政策怎样平稳过渡，也都成为需要在实践中探索解决的课题。

把价格交给市场的过程中，监管要发挥的作用同样重要。“各地还是应该制定相关的销售指导价，不管新房还是二手房，都应该有一个可以锚定的价格。”李宇嘉建议。

王业强告诉中国新闻周刊，如果监管不到位，开发商有可能会进行违规操作，会影响到房屋的交付和确权，“各城市因城施策的过程中应注意防范市场风险，避免造成市场恐慌。”

中国新闻周刊关注到，人民网领导留言板有多地市民因开发商降价要求赔偿。

面对购房者反映的房企降价损害自身利益的留言，广州市南沙区表示：根据相关规定，开发企业可结合市场实际享有自主定价权，并向住建部门办理价格备案或调整；河北省保定市人民政府表示：商品房价格属于市场调节价，开发企业可根据市场行情、供求关系自主确定销售价格，购房者与开发商可协商确定每套房屋的最终销售价格，纳入买卖双方合同约定。

对此，王玉臣表示，结合目前的法律规定，开发商的销售行为是市场行为，销售价格通常会受市场影响，所以购房者仅以自己购房后开发商降价销售而要求赔偿或者补偿，很难获得支持。但购房者可以选择与开发商直接沟通、查看有无降价补偿相关条款等方式解决问题。

面对新变化，王业强认为如今取消新房限价实质上是让房价回归市场，购房者需要更加理性地看待房价波动，不盲目跟风。“限价政策的取消可能会带来短期内新房、二手房价格的下跌预期，但从长远来看，市场化调节有助于房价的进一步稳定。”

二线城市接连取消新房限价的当下，多位专家认为一线城市亦会选择跟进。

“一线城市取消新房限价其实更有必要，尤其针对一些高品质、高溢价的产品，如不取消限价成本方面无法弥合；另一方面楼盘价格随市场变动较为频繁，如不取消限价则需要冗杂的价格调节申请流程，一线城市地产商要付出的调节成本更大。”李宇嘉认为。

赵秀池表示，取消新房限价是发展趋势也是市场规律，一线城市在实操中也不能例外。毕竟在房价调控层面所有城市面临的去库存问题是相同的。