以商业开发项目为突破口，万科构建经营性资产商业模式闭环不断取得新进展。

8月13日晚间，万科Ａ(000002)公告称，与中信金石基金管理有限公司和中信证券投资有限公司及泰康人寿签署合作协议，共同设立“中信万科消费基础设施Pre-REIT基金”，投资万科旗下深圳龙岗万科广场、北京旧宫万科广场项目。本次交易完成后，预计将为万科集团提供正向现金流及利润。

公告显示，此次Pre-REIT基金总规模为22.34亿元，其中泰康人寿认缴35.00%，中证投资及中信金石认缴8.95%。万科方面暂时认缴56.05%，后续将把36.05%的认缴份额转让给其他机构。

据了解，Pre-REIT基金所投资的深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场，均为运营稳定的商业项目，2023年营业额分别超20亿元和6亿元。Pre-REIT基金对两个商业项目完成投资后，将委托万科旗下印力集团继续提供资产管理服务。

根据万科在2023年半年报中披露，深圳龙岗万科广场虽然是万科运营管理的前十大商业项目中建筑面积最小的，但是营业收入规模却排名在第五位，截至2023年6月底出租率高达97.80%。

值得注意的是，万科当时披露的营业收入规模，排名在深圳龙岗万科广场之前的四个项目中，上海七宝万科广场、上海南翔印象城 MEGA均已完成股权出让，杭州西溪印象城已作为底层资产，在今年4月30日发行中金印力公募REIT于深交所上市。

上市后的中金印力消费REIT，目前运营稳健，有望给投资者带来较好回报。7月18日晚间，中金印力消费REIT披露的2024年二季度报告显示，截至报告期末，杭州西溪印象城出租率达98.4%，租金收缴率为100%，2024年上半年客流量达1052万人次，同比增长3.26%。报告期内实现可供分配金额3681万元，按发行规模计算，年化分配率为5.44%，实现招募说明书预测水平的104.37%。

以商业项目为突破口，万科正通过大宗资产交易、公募REITs等方式，打通经营性资产商业模式闭环。与中金印力公募REIT的成功上市类似，此次Pre-REIT基金的投资，未来也存在通过对接公募REITs实现便捷退出的可能性。

根据公开资料显示，国内REITs市场历经三年发展，截至今年7月已合计融资规模超千亿，盘活存量资产的效果凸显。但相较于全国百万亿级的存量资产体量，当下REITs市场发展仍有巨大空间，多层次REITs市场建设有待推进，其中Pre-REIT基金正是重要组成部分。

记者获悉，在今年上半年，除了中金印力公募REIT的成功上市，目前万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT已在申报过程中，建万住房租赁Pre-REIT基金也实现了广州项目扩募。业内人士认为，万科相继实现多业态、多层次不动产基金的突破，有助于其更好地盘活存量资产和现金流，实现资产的良性循环发展。