2014年，甘肃省永靖县“在水一方”小区在建成14栋房屋后停工，留下了3栋烂尾楼。因开发商“先押后卖”，造成金融机构无法收回欠款，居民“交钱无证”，至今已有10年时间。

这个困扰购房者、开发商、债权人、当地政府、甘肃法院等达10年之久的大型“串案”“死结”怎样破局？居民“登记难”难在哪？人民法院如何运用能动司法和诉源治理推动纠纷得以实质性化解？

人民网记者走进陕西省西安市、甘肃省永靖县寻找答案。

一问：

百余起房产“串案”怎么办？

一纸公告打破了甘肃省永靖县“在水一方”小区的平静。

“甘肃省高院已查封下列房产，并将进行拍卖。如存在异议，请将书面异议申请书等邮寄至本院……”

居民们围在公告前炸开了锅，大家想不明白：“交了钱，签了合同，住了多年的房子，怎么突然要被拍卖了？”

居民成了“案外人”

46岁的王启源，为了方便孩子读书，购买了“在水一方”小区的房产，从农村搬到城里居住。

该小区是永靖县古城新区建设中引入的第一个房地产开发项目，毗邻县委县政府，马路对面就是省示范高级中学。

同样为了孩子上学，50多岁的欧阳承海把几十年的积蓄都投入到这套房子上，又借钱付了全款。

甘肃省永靖县“在水一方”小区正门。人民网 高清扬 摄

“辛苦钱买的房子，突然因为被查封办不下房产证。一旦房子被拍卖，一家五口人，老人孩子都要睡大街。”欧阳承海感觉心慌得喘不上气。

“没经过我同意，凭什么查封我的房子？”“你们法院都不调查的吗？”“谁抵押的你去找谁！”百余套房产的住户纷纷拨通了公告上甘肃省高院法官刘永生的电话，想问个清楚。

作为“在水一方”小区执行案件承办法官，刘永生觉得心焦。

2011年，“在水一方”小区开发商华屹置业以小区土地和部分房屋抵押借款，但最终无力偿还。债权人拿到胜诉裁决后，申请强制执行，经甘肃省高院裁定，查封了“在水一方”小区对应抵押财产。

然而，开发商在房屋建成之后已经对外销售或抵账，以不同方式签约的购房者成为了“案外人”，面临房屋被拍卖的风险。

人民网记者采访“在水一方”小区住户。人民网 高清扬 摄

关键的“第二十九条”

“对于住户来说，已入住的房子突然被查封了，肯定着急。”涉及房子问题，刘永生不敢马虎。

公告被撕，他就重新张贴，群众不明白案件原委，他就一遍遍解释。“要让房屋买受人了解情况后及时主张权利，向人民法院提交案外人执行异议申请书。”

根据权利顺位，通常情况下，购房者依据购房合同享有的债权并不能对抗抵押权人登记公示的抵押权。

但法理与人情在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条彰显。

商品房消费者购买的商品房用于居住且买受人名下无其他居住住房、买受人已支付一半以上的价款……如果符合“第二十九条”规定，可以免于被强制执行。

符合“第二十九条”的居民们，执行异议提交到甘肃省高院，得到法院的支持。

“然而，无论结果如何，都可能有一方当事人不满意，从而向法院提起执行异议之诉。”刘永生对记者说。

自2022年年中以来，有110多件执行异议之诉二审案件陆续涌入最高法第六巡回法庭。

甘肃省高级人民法院。人民网记者 申亚欣 摄

“绝不能就案办案”

事实相似，一审经甘肃省高院判决后又大量上诉至最高法。这样的情况，罕见。

“这些案件标的额不大，但都是同一小区、同一项目，诉求几乎都是关于房子查封、排除人民法院强制执行的问题。”最高法第六巡回法庭一级高级法官李伟分析指出。

“绝不能就案办案，机械司法。应到小区实地了解情况。”最高法第六巡回法庭分党组副书记、副庭长罗智勇敏锐觉察到，案件背后是重大民生诉求。

最高法第六巡回法庭的法官们挨家挨户登门询问，逐一了解入住情况。

最高法第六巡回法庭法官助理刘文科调查发现，除了已经到法院的这些案子，小区内不少住户都有类似情况。

如果“一案一判”，后续可能还有更多案件涌入法院。

“买房子花光了半辈子的积蓄，还借了不少钱。现在房子突然要被拍卖，没钱打官司，也不知道啥时候能有结果。”小区居民反映。

“我们审理的二审案件类型已经基本覆盖小区居民所涉纠纷，梳理出的各类生效裁判，能够帮助当事人了解裁判规则、预测诉讼结果，从而减少不必要的起诉、上诉和申请再审。”李伟表示。

最高法的终审判决下来，居民的房屋居住权有了保障。

而对于未进入诉讼程序的潜在纠纷，经过法官的耐心解答，按照“相同情形相同处理”原则，居民、债权人能够自行判断裁判结果。

案例是活的法律。发布示范意义的典型案例，可以更加充分地发挥司法裁判的评价、引领、教育功能，从源头上预防和减少矛盾纠纷。

“一个案例胜过一打文件。”罗智勇告诉记者，要用一个案件的办理，推动一类问题的解决，最终实现“一案结，千纷解”。

二问：

近千本房产证的“考卷”怎么答？

“法院已经判了，房产证却一直办不下来，怎能住得踏实？”虽然拿到执行异议之诉的生效判决，甘肃省永靖县“在水一方”小区居民们却还是乐不起来。

符合法律规定的居民解决了房屋被拍卖的困境。但象征着房屋产权的“红本本”却仍然遥不可及，成为当地迫切需要解决的“登记难”问题。

难解的安居“心结”

2014年，因开发商资金链断裂，“在水一方”小区建设停工，建成14栋房屋，留下3栋烂尾楼，至今已有10年时间。

“小区中的居民有的是无法办证，有的是虽然已经办了产权登记，但因为小区土地被抵押给金融机构，仍然无法正常上市交易。”永靖县不动产权登记中心主任孔海玉介绍说。

而取得可交易的不动产权证，必须要以小区的土地和房屋能够解押解封为前提。

开发商无力还款、债权人坚持诉讼……近16万平方米的房产无法解押，物业管理也举步维艰。

“在水一方”小区曾因经常停水，被居民戏称为“停水一方”。

“以前因为管道问题，小区三天两头就停水，家家都有存水用的大桶、大缸。”小区居民直言。

记者以购房者身份走访了小区附近的房屋中介公司，询问购买该小区房产的相关事宜。

“该小区房价比周边小区肯定是要便宜一些的，但目前房子手续不全，产权不清晰，办不了房产证。”销售开门见山，建议记者不要购买该小区房屋，以免后续产生纠纷。

记者在走访中发现，“在水一方”小区正门前方的烂尾楼，格外显眼；几年前的一场冰雹打在楼体表面保温层留下的痕迹，依然裸露在外；停车条件和综合环境等也都亟待改善。

“在水一方”小区能否重获新生，问题的症结就在于居民们关心的“红本本”。

甘肃省永靖县“在水一方”小区尚未建成的楼栋。人民网记者 申亚欣 摄

“向前一步”的司法能动

审判之外，近千本房产证的民生“考卷”怎么答？

诸多因素交织，就案办案是不断往里添加交织的力量，最终往往形成“死结”。如果工作主动“向前一步”，会不会找到解决问题的办法？

承办“在水一方”小区执行异议之诉的最高法第六巡回法庭的法官们，陷入了沉思。

最高法第六巡回法庭分党组副书记、副庭长罗智勇和一级高级法官李伟认为，“必须要坚持能动司法、主动作为，延伸司法审判职能，向前一步，汇聚各方解纷力量，既可以节省人力、物力，减轻百姓‘诉累’，又能够明确各方利益症结，助力实质性解决纠纷。”

2023年10月，在最高法第六巡回法庭的主持下，甘肃省高院、债权人、债务人、当地政府及各相关职能部门的代表围坐在一起。

在一天半的时间内，三场座谈会接连召开。

“迫在眉睫需要解决的是尽快解押解封。”永靖县房管中心主任党仁甲在会上明确提出。

“开发商可能存在隐瞒、隐藏的情况。未查清楚前，不会同意解押。”东方资产甘肃分公司坚持诉讼，追回债权。

“希望能够一次性完成房屋处置和烂尾楼工作，改善小区环境。”永靖县副县长高国林表示。

“没有判决的案件，参照最高法判决来处理。没有特殊情况的，鼓励申请撤诉。”甘肃省高院民一庭三级高级法官徐长飞建议。

……

大家各持己见，讨论激烈。

李伟和主审法官龚斌、孙茜等讨论后明确，当下阶段，既要维护债权人利益，减少更多衍生纠纷，又要抓住保护老百姓利益、解决“办证难”这个核心，盘活烂尾楼，“做大蛋糕，才能分好蛋糕”，各方都应积极推动问题解决，向前发展。

各方关心的权益、问题的症结都摆明以后，大家在争议中开始相向而行，共同朝着解决问题的方向努力。

甘肃省永靖县“在水一方”小区。人民网记者 马昌 摄

寻找破解难题的“最优解”

2024年2月8日，大年二十九。

大红色的不动产权证，终于送到了小区居民罗仕贵手中。

“心里的一块石头终于落地了。”罗仕贵感慨：“艰辛的购房旅程，终于画上了一个圆满的句号。”

这件事的成功解决，要追溯到两个月前。

各方经过反复磋商，最终达成最大公约数，形成7条会商意见。

按照意见，债权人同意对已经办理“房产证”、已经被拍卖、已有生效文书的小区600多套住宅解押解封；同意对交清尾款的购房人解封解押；同意撤回21案的上诉；79套没有对外销售房产将以一户一拍的形式争取最大偿债资金……各方实现双赢多赢共赢。

至此，困扰购房者、开发商、债权人、当地政府、法院等十年之久的民生纠纷取得突破进展，“登记难”的障碍得以清除。

甘肃省高级人民法院审理现场。受访者供图

“不仅要把案子办好，更重要的是解决老百姓花了钱住不到房，办不了证的问题。”在甘肃省高院民一庭副庭长盖维张看来，会商意见的落地实质性回应了老百姓的急难愁盼问题。

去年，围绕商品房消费者权利保护问题，最高法的批复更加增强了小区居民的信心。批复虽短，但明确了优先保障购房者权益。

“县政府已垫资修缮了小区的管道问题，着力改善小区物业环境。”针对该案的后续推进情况，高国林介绍，将引入新的建设公司，在各方的共同努力下，全面启动该小区烂尾楼续建工作。

解决好住房纠纷，是实事也是大事。谈及处理矛盾纠纷化解工作的核心，李伟一言以蔽之:“就是站稳人民立场，坚持能动司法，将‘如我在诉’贯穿始终。”

三问：

如何让“1号司法建议”掷地有声？

如何有效处理矛盾纠纷工作，是摆在人民法院面前的新时代考题。

古都西安，春雨朦胧。2023年5月，在最高法第六巡回法庭，一场就房地产和建工领域纠纷诉源治理的经验交流会正在举行，诉源治理实践成果在这里集中释放。

两个月后，最高法针对目前房地产市场与建设工程行业部分乱象，形成了能见效、可落实的司法建议，“1号司法建议”正式出台。

房产领域矛盾纠纷问题亟待解决

困扰甘肃省永靖县“在水一方”小区多年的执行异议之诉系列案件是当下房地产及建工领域纠纷的缩影，这一类案件既是推动“1号司法建议”出台的动力来源，又是“1号司法建议”重点规范的目标对象。

案件因何而起？

“从表面上看是由于房地产公司无力偿还债务引发的纠纷，但实质上分析，商品房预售管理、不动产预告登记领域存在制度空白和监管缝隙。”甘肃省高院民一庭副庭长盖维张指出。

最高法第六巡回法庭分党组副书记、副庭长罗智勇谈到，建工类及房地产类案件位列六巡民事案件数量之最。

最高法第六巡回法庭分党组副书记、副庭长罗智勇在接受人民网记者采访。人民网 肖聪聪 摄

青海，近三年审理涉房地产案件8400余件，建工领域纠纷案件1.03万件；甘肃，除2022年有所回落，其余两年房地产及建设工程案件均有所上升；宁夏，三年共受理房地产及建工领域纠纷案件3.66万件……

大量案件涌入法院的背后，是千万个家庭的急难愁盼亟待解决。

“该类案件民生牵涉深、社会影响广、诉讼增加快、化解难度大、诉源治理弱。”罗智勇说。

房地产及建工领域的纠纷，多数牵涉到建筑公共安全、老百姓住房、农民工工资，是人民群众最关心最直接最现实的利益问题。

直面问题才能推动解决。为协同推进房地产及建工领域纠纷诉源工作，2023年7月28日，“1号司法建议”发布，直面“一房多卖”“先卖后押”等房地产及建工领域亟待解决的问题。

“保交楼是稳民生的前提，在批复的基础上，‘1号司法建议’较好地弥补了既有制度的空白和监管缝隙，对于切实维护购房者合法权益提出了许多富有建设性的建议。” 北京航空航天大学法学院民法研究中心副主任雷震文说。

从“单打独斗”到“多元解纷”

司法建议的关键不仅在于“发出”，更重要的在于“落实”。如何将房地产及建工领域纠纷消除在源头是“落实”的关键。

最高人民法院第六巡回法庭办公大楼。人民网 肖聪聪 摄

最高法第六巡回法庭一级高级法官李伟指出，党的领导是诉源治理根本所在，以人民为中心是诉源治理目标追求，多元共治是诉源治理工作鲜明特征。

在处理相应的房地产及建工领域纠纷中，各地探索建立的府院联动是诉源治理工作的有效机制。

2023年3月，陕西省高院与省住建厅联合制定纠纷多元化解相关工作联动机制，将人民法院审判职能和行政机关行政执法职能相结合，加强诉源治理力量。

宁夏高院推动司法职能向源头和前端延伸，各级法院积极对接住建、人社、建设工程造价管理协会等互通信息，研究解决突出问题。

“为府院联动和社会各方参与风险预防及纠纷化解提供全方位、多层次、全覆盖的常态化运行机制，对于协同推进房地产及建工领域纠纷源头治理具有积极意义。”雷震文指出。

“诉源治理必须久久为功，必须联动协同。”最高法副院长杨临萍强调，人民法院必须转变理念，把诉调对接的‘调’再向前延伸，加强与住建部门、行业协会协同合作，从源头上减少矛盾纠纷发生，实现双赢多赢共赢。

努力实现矛盾纠纷化解在诉前

“当老百姓交了钱却拿不到房子，办不了证，这就成了老百姓急难愁盼的大事。”作为一名来自基层的第十四届全国人大代表，赵振香道出了老百姓的心声。

“涉‘在水一方’小区系列案件的解决是为老百姓解决了‘居有所安’的住房难题，体现了‘如我在诉’的为民情怀。”第十四届全国人大代表陈灿建议，政府相关部门要采取更多有效手段对预售房产进行监管，把矛盾纠纷化解在立案之前，守护人民利益。

加大监管力度既是当务之急，也是治本之策。在“1号司法建议”中，“加快制定效力层级更高的商品房预售资金监管法规”被明确提出。

依照城市房地产管理法规定，商品房预售资金应专项用于工程建设。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波建议，在向房地产开发企业发放房屋预售许可证前，行政部门要先对企业资信状况进行调查，一次预售许可证对应一个监管账户，保证预售资金监管全面到位且有力有效。

“在各方都面临压力的现实情况下，我们‘要把屁股端端地坐在老百姓这一面’，将等待审理变为靠前指导，从单打独斗变为联合作战，强化司法与行政有机结合。”罗智勇如是说。