没有明确清晰的定位，公募REITs不仅仅是概念上的模糊，也会遮盖其资产本身的核心竞争力。公募REITs定位为特殊权益产品，意义重大，一方面明确了权益属性，能够清晰引导原始权益人以及管理人的发行逻辑和管理目标；另一方面权益属性的确立有助于投资机构对该类资产在投资逻辑、投资策略、风险控制、会计核算以及考核等方面更加匹配。

一、坚持公募REITs权益导向

自公募REITs上市以来，关于其股性和债性的研究、分析和讨论就在一直持续，作为一个收益来源确定性高、每年至少90%的可分配现金流强制用于分红的投资品种，其具备持续稳定获利的特征，在这方面非常类似债券产品。同时，公募REITs产品存在二级市场交易，除了本身资产经营变化影响外，受宏观经济、政策、资金等因素影响较大，从价格走势波动看更接近普通股票的特征。已上市的公募REITs在招募说明书就其风险收益特征定义“风险收益低于股票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。”所以投资人经常会说REITs本身是一类介于股票与债券之间的资产。

从海外市场相关情况来看，REITs作为可上市交易的实物资产证券，通常在大类资产配置中被划分为另类资产，若从固收、权益属性角度来划分，其权益属性较为明确。以美国市场为例，通常提及的REITs是权益型REITs，而其对应的还有一类抵押型REITs属于固收属性。截至2023年10月末，权益型REITs规模为1.2064万亿美元，而抵押型REITs规模仅0.0567万亿美元，不足权益型REITs的5%。另外，在美国、新加坡、香港等证券市场中，诸如安博、美国电塔、易昆尼克斯、凯德、丰树、领展等规模较大的REITs也都是标普500、富时新加坡海峡指数、恒生指数等股票宽基指数的成份股，这些也说明了REIT的权益属性。

2020年4月发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作》的通知中明确提及“坚持权益导向”，“通过REITs实现权益份额公开上市交易”。对于发行企业来说，通过公募REITs将存量优质资产盘活实现上市，募集资金转化为权益资本，进而降杠杆，增加负债空间，继续撬动更多资金投入新的基础设施项目建设，实现资产、资金良性循环，这也是公募REITs作为各方寄予厚望的金融产品，承载基础设施领域高质量发展的应有之意。

公募REITs作为资产上市的载体，投资人投资公募REITs份额相当于按投资比例获取资产所产生的经营收益，同时也需要相应承担资产经营相关风险，并非获取固定收益，所以更贴近权益属性。而从公募REITs市场运行2年多来看，市场波动性较大，根据中证REITs全收益指数测算，自2021年9月30日至2023年10月31日，合计503个交易日，该指数累计涨跌幅为-9.10%，振幅达到41.25%，如此幅度的波动性也充分说明其更贴近权益属性的特征。

二、明确权益产品定位对于投、融两端意义重大

从资产供给角度看，基础设施资产大多数由央企、国企持有，在实际推进公募REITs发行时，企业往往既想降杠杆又不希望将优质资产出表，担心降低自身资产规模或者丧失优质资产控制权，所以实务中企业持续推动优质资产首发、扩募上市的动力可能不足。通过明确公募REITs的特殊权益产品定位，解决了发行企业的这个痛点，在企业将公募REITs并表的同时，可以将其他投资人份额计入少数股东权益，从而实现了不出表也能降负债的功能，将大大提高企业发行的积极性，从而助力公募REITs市场持续扩容。

从投资角度看，目前公募REITs投资人结构中以固收类投资人为主，从投资策略及风险控制方面也会天然受到固收资产投资逻辑和经验的影响，比如买卖公募REITs资产更易受到宏观经济、利率等因素影响，对于底层资产正常的经营波动带来的现金流不稳定性难以接受，对于二级市场价格波动幅度的容忍度较低，以及风控预警、止损等幅度设置较窄等等，特殊权益产品的明确定位有助于投资人更多从权益投资的角度去研究分析此类资产，从而匹配更为适合的投资策略和风控措施。另外，明确权益属性，也为后续将公募REITs纳入股票宽基指数成份股以及权益型基金的投资范围打下基础。

同时，明确特殊权益产品定位，对于配置型投资人在会计核算时，可以选择将公募REITs指定为以公允价值计量且公允价值变动计入其他综合收益的非交易性权益工具，从而降低二级市场价格波动对于投资人考核、风控等的影响，有利于吸引更多长期配置型资金入市，进一步降低市场波动性，形成市场稳定运行和吸引资金参与的正反馈，为公募REITs市场持续健康发展奠定良好基础。（作者供职于华金证券 文章仅代表作者个人观点）

校对：祝甜婷