实探上海楼市：新房刚改产品持续热销二手次新小区价格坚挺

十一长假期间，上海楼市热度未消。

10月6日下午，在宝山区长江西路附近的某央企A楼盘售楼处，前来看盘的客户络绎不绝。该楼盘位于中外环之间，共600余套房源，整盘均价不到7万元/平，于去年5月入市，并给出了95折优惠，彼时首批次认筹率112%。

“国庆长假期间还是有不少客户前来看房。目前有少量143平房源还在售。100平等户型均已售罄。交房时间也有望从明年9月提前至春季。”A楼盘相关负责人告诉证券时报记者。

离A楼盘约700米的18号线通南路地铁站附近，在另一家央企旗下的B楼盘门前，看房的车流也已排起了长龙。该项目与A楼盘几乎同时入市，均价逾7万元/平，推出建面约112—190平的3—4房产品，总共800余套。虽然未给折扣，但项目首开认筹率约120%。

B楼盘置业顾问介绍，目前126平户型仅剩余一套顶楼，112平有个位数房源，143平户型仍在售。交房时间方面，合同约定为明年6月底，按目前施工进度，有望提前至今年12月底。

整体新房方面，上海中原地产数据显示，截至9月29日上海新建商品住宅成交面积39.4万平方米。其中，外环刚改项目表现抢眼，例如，青浦徐泾板块绿城悦海棠，项目均价6.3 万元/平方米，一次性推出281套房源，开盘之后实现全部去化。

10月6日，上海中原地产首席分析师卢文曦向证券时报记者分析，整体来看9月新房成交量表现相当稳健，按惯例，最后一日成交通常会高于平均水平，全月成交量存在机会超过8月，单价3万元/平方米—6万元/平方米的首次改善产品占据榜单一半席位，该占比在过往市场当中并不多见，即市场亮点集中在外环外，外环区域楼盘的成交活跃度相比8月继续走高。不少新开项目甚至触发积分制。

同时，他指出，受 “8·28” 新政、叠加8月落地的沪八条，带来房企成本端变化影响，已有部分楼盘收回此前的优惠折扣，也有项目释放后续批次房源上调价格的信号，这对正在看房、处于议价阶段的意向买家形成一定的推动。随着上海配套实施细则正式落地，展望10 月，市场仍有期待，外环外的成交活跃度大概率可以维持现有的水平。

二手房市场亦对“九金银十”抱有期待，据上海中原地产数据，截至9月27日，上海9月二手房网签累计20721套，同比增长约17%，连续第8个月单月成交突破2万套关口。

来自上海链家数据，9月1日至27日，链家二手房带看量环比上涨5.5%，客户咨询量上涨3.5%。

近日，证券时报记者走访多个内、中环小区发现，部分网红次新小区近年来房价相对坚挺。

例如，在浦东金桥中环附近某2020年多次开盘日光的网红次新小区（2022年交房），彼时买入均价约7万元/平。

附近门店中介介绍，今年8月，该次新小区11楼的100平房源成交价为728万元，仍高于彼时约700万元的买入价，目前小区便宜的房源已不多，单高价成交的也还没有，整体价格比较稳定。“这一板块最近三个月的成交稳中有升，长假期间带看量也不少。”他说。

相较而言，多数老旧小区的房价已调整至2016年水平。例如，在浦东靠近内环的金杨板块，建于1995年的某小区61平房源挂牌价318万元，最近成交价约275万元，均价约4.5万元。

“这相当于2016年左右房价，因为前期超跌，今年老旧小区的价格反弹力度也相对较大。特别是总价400万以下的房源，基本涨幅在5%—10%。”附近一位门店经理告诉证券时报记者。

适逢9·29购房贴息政策出台，展望后市，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，受益城市不仅集中在弱二线和三四线城市，政策中提到的房价150万元以下这一限制条件，对一线大城市乍一看好像影响不大，但实际上，房价经过多年调整后，部分高性价比的小户型二手房，其总价也接近此水平，这也有望部分带动一些大城市二手房的交易活跃。

责编：叶舒筠

校对：陶谦