9月22日，长城基金发布公告称，长城华能燃煤发电REIT（基金代码：508081）将于9月28日9:00—15:00启动网下询价，询价区间为2.716元/份—3.319元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。

该产品是全国首批煤电REITs产品之一，项目资产估值约30.16亿元，将在上海证券交易所上市。随着产品发行落地，国内能源REITs资产谱系进一步延伸至煤电领域，也为投资者提供了分享煤电资产转型发展红利的配置选项。

煤电REITs推出恰逢其时

燃煤发电一直是我国电力供应系统的核心支柱，过去，煤电收入高度依赖电量电价，经营表现易受机组利用小时、燃料成本扰动，现金流稳定性有限。近年来，随着新能源装机快速增长，煤电的角色正在从主力电源向支撑调节性电源转变。数据显示，2025年煤电以仅32%的装机容量占比，提供了约51%的发电量、70%的顶峰能力和80%的调节能力。

与此同时，煤电资产的收益结构也在持续优化。容量电价、辅助服务等新收益机制逐步完善落地，打破了煤电主要靠发电和供热创收的旧模式，资产现金流的稳定性明显增强。

这意味着，煤电正从强周期性的发电资产，向兼具保供、调节与容量价值的公用事业型能源资产转变，这与公募REITs对底层资产持续、稳定、可预测现金流的要求高度契合。

正是基于这一变化，煤电REITs的推出恰逢其时。煤电REITs是畅通煤电产业“投融管退”良性循环的关键金融抓手，更是资本市场赋能能源实体产业、助力“双碳”目标落地的重要实践。

政策层面早已有明确顶层支持。2025年印发的《新一代煤电升级专项行动实施方案（2025—2027年）》明确提出支持符合条件的燃煤发电项目发行REITs。从产业实际来看，将已投运、具备保供与调节功能的优质煤电项目证券化，既能为发电企业拓宽融资渠道、优化企业杠杆与现金流结构，回收资金也可继续投入清洁能源项目建设与节能降碳改造，让沉淀在存量机组里的资产重新变成可循环的资金，行业投融资转向滚动更新、持续升级。

区位壁垒与业绩韧性构筑竞争力

长城华能燃煤发电REIT底层资产为华能青岛项目，项目坐落于青岛董家口经济区，是青岛南部电网的主力电源，在每年迎峰度夏、迎峰度冬阶段承担关键保供任务，支撑区域高端制造与居民用电稳定。

同时，项目享有董家口经济区的供热特许经营权，目前是当地唯一大型集中热源。随着区域产业持续落地和人口集聚，工业蒸汽与采暖需求均具备长期增长空间，项目具有显著的资产区位壁垒与稀缺性优势。

依托发电、供气、供暖三位一体的多元业务模式，项目盈利能力扎实，现金流韧性较强。据项目公示资料，华能青岛项目近三年营业收入稳步提升，净利润、EBITDA持续增长。在不考虑基金扩募、资产购入或出售的前提下，根据基金的现金流预测，存续期内全周期IRR达5.92%，2026年4—12月和2027年度净现金流分派率分别为5.82%和8.00%。（数据来自基金招募说明书，净现金流分派率预测数据仅供示意，不代表基金未来实际净现金流分派率，实际分红以基金公告为准，以上内容仅供示意，不构成实际投资建议，基金有风险，投资需谨慎。）

基金原始权益人青岛热电的控股股东、项目发起人华能国际，成立于1994年，其境内电厂遍布中国26个省、自治区、直辖市，是中国最大综合能源公司之一，也是中国境内首个实现在上海、香港、纽约三地上市的发电公司。

截至2025年末，华能国际可控发电装机容量达155,869兆瓦，其中煤电装机容量为91,953兆瓦，可扩募资产储备充足，力争为基金长期成长赋能。

煤电REITs配置价值几何？

今年国内公募REITs迎来上市五周年，行业已从试点逐步迈入常态化发展阶段。五年间，发行规模稳步扩容，资产类型持续丰富。据统计，截至9月2日，全市场已上市公募REITs达92只，总市值超2300亿元。逐步完善的市场生态、制度框架与投资者结构，为煤电REITs的落地运行打下成熟基础。

一是投资生态日趋成熟。随着资产业态持续丰富、政策制度不断完善，国内公募REITs市场环境日益成熟，市场韧性进一步增强，为投资者提供了更透明、规范的投资环境，投资者的认可度与参与度也在持续提升。

二是长期资金有望加速入场。近年来，监管部门持续引导社保基金、保险资金等长期资本配置REITs，并推动REITs指数基金等多元化产品入市；同时积极推进将REITs纳入沪深港通标的范围，加快构建多元、稳定的投资者结构，助力行业长期稳健发展。

三是可扩募资产储备丰富。长城华能燃煤发电REIT具备充足的可扩募资产池，通过内生运营优化、外延资产扩张的双驱动模式，有望持续增厚基金长期收益。与此同时，该产品也是长城基金践行服务实体经济根本宗旨、以公募REITs服务能源基础设施建设的重要实践，有望发挥盘活存量资产、优化资产结构的功能，助力煤电产业更好实现价值发现与转型发展。

长城基金表示，在公募REITs高质量发展的背景下，长城华能燃煤发电REIT具备显著的长期配置价值。当前利率中枢偏低，稳定派息类资产的比较优势凸显，公募REITs以分红机制为制度基础，有望提供较为稳健的现金流。此外，公募REITs的价格波动与股票、债券等传统大类资产并不同步，有利于为居民资产组合平滑波动。落到煤电REITs这一品类，收入端同时有上网电量、容量电价与供热供气支撑，多路收益彼此独立，单一变量的波动不易传导至整体现金流，作为组合中的稳健型工具，实用性更为突出。（分红条款的具体内容以基金合同为准，基金分红并不代表总收益的正回报，基金存在收益波动风险，不代表收益保障或其他任何形式的收益承诺。）

从市场环境看，前期调整之后，公募REITs估值中枢已回到合理水平。对长城华能燃煤发电REIT而言，资产端的稀缺性与运营端的央企经验构成了基本盘，叠加后续的扩募空间，长期价值有望在稳健运营中逐步兑现，值得重点关注。

产品费率：1）对于公众投资者，本基金的场外认购费率（金额M）：M＜500万元，认购费率为0.4%；500万元≤M，每笔1000元。场内认购费率：参照场外认购费率设定投资者的场内认购费率，具体费用以证券公司实际收取为准。2）本基金管理费0.16%/年，计划管理费0.04%/年，运营管理费详见基金招募说明书，基金托管费0.01%/年。3）对于战略投资者及网下投资者，本基金不收取认购费。具体适用的销售费率以管理人公告的届时有效的基金法律文件及销售机构业务规则为准。（CIS）

风险提示：基金有风险，投资需谨慎。投资者在投资本基金之前请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性,并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。本基金经管理人评估风险等级为R4-中高风险，适合风险偏好C4-积极型及以上客户，具体风险评级以代销机构为准。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。我国基金运作时间较短，不能反映股市、债市发展的所有阶段，基金的过往业绩及净值高低并不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成本基金业绩表现的保证。在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资人自行负担。投资者进行投资时，应严格遵守反洗钱相关法规的规定，切实履行反洗钱义务。本投资观点仅代表当时观点，今后可能发生改变，仅供参考，并不构成对投资者实质性的投资建议或长城基金最终的投资观点。本公司不就任何依赖本文观点作出的投资行为承担责任。本基金主要投资于以不动产项目为最终投资标的的资产支持专项计划。本基金在投资运作、交易等环节的主要风险包括与不动产基金相关的风险、与不动产项目相关的风险以及其他风险。公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。本基金存在其他与不动产基金相关的风险和与不动产项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。基金管理人与股东之间实行业务隔离制度，股东并不直接参与基金财产的投资运作。本产品由长城基金管理有限公司发行与管理，代销机构不承担产品的投资和兑付责任。本资料仅为宣传用品，不作为任何法律文件。