中国证券报
董添
2026-06-11 07:22
沉寂许久的澳门楼市终于释放出了显著的回暖信号。
2026年一季度及5月最新交易数据显示，澳门住宅成交量大幅攀升，预计前5个月住宅成交量较去年同期大涨约63%，一季度住宅成交数量与金额环比实现翻倍式增长，市场交易活跃度明显提升。
来源：澳门统计局
来源：澳门统计局
不过澳门楼市本轮回暖呈现出鲜明的 “量涨价未普涨”特征。6月10日，多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者（下称“每经记者”）采访时表示，澳门楼市目前仅核心地段优质楼盘、标杆屋苑出现价格回升，部分普通房源、老旧楼宇价格持续走弱。
同时，尽管澳门地区早已放开外地人购房限制，但当前楼市购买力仍以本地居民为主，外地购房者入场比例偏低，跨区域置业热潮并未出现。
核心地段优质屋苑价格回暖迹象突出
澳门楼市回暖的信号，首先直观体现在成交数据之上。
澳门特区政府统计暨普查局（下称“澳门统计局”）最新发布的《2026年第一季私人建筑及不动产交易》报告显示，当季澳门住宅单位买卖1613个，环比增幅高达119.5%；成交金额71.5亿澳门元，环比上涨113.9%，现货住宅成交更是实现翻倍增长。
中原地产在5月澳门楼市统计中也指出，预计当月澳门住宅全月成交约350宗，预计今年前5个月整体成交宗数达到1894宗，较去年同期大幅上涨63%。
但价格方面，澳门统计局数据显示，一季度澳门住宅单位每平方米实用面积平均价格为67484澳门元，按季反而微跌了0.8%。
“局部房源价格确实已经出现上涨，尤其是核心地段的优质大型屋苑，价格回暖迹象十分突出。”中原澳门及珠海横琴资深董事何兆恒在接受每经记者采访时，给出了一个直观案例。他透露，在当前的市场环境下，有核心地段的优质房源此前总价大概在500万澳门元，如今的成交价已经可以直接冲到600万澳门元。澳门整体楼市算是触底后出现小幅反弹，不过绝大多数老旧楼宇的行情依旧低迷。
澳门新葡京酒店周边 图片来源：每经记者 黄婉银 摄
追溯本轮政策利好，主要是澳门特区行政长官岑浩辉在2025年11月18日发表施政报告时宣布，合资格的澳门居民购买600万澳门元以内的住宅单位，可申请豁免财产移转印花税。这是澳门继2024年之后再次为楼市松绑。
澳门金融管理局于2025年底发出指引，将住宅楼宇按揭贷款成数上限由七成提高至八成，措施自2026年1月1日起生效。2026年5月，澳门金融管理局表示，公布该措施生效首季，带动新批住宅按揭贷款增加。
在这套政策“组合拳”下，购房者的实际入场门槛被大幅拉低。何兆恒给记者算了一笔账：总价600万澳门元以内的房产原本首付两成，首付金额为120万澳门元。如今叠加最高12万澳门元的税务津贴，相当于直接减免了首付金额的一成，有效减轻了购房者的资金压力。
外地客入场规模有限
尽管澳门在2024年4月“撤辣”之后（所谓的“撤辣”，是指“撤掉辣招”。为了应对楼市过热，香港、澳门曾采取了一系列管控措施，被称为“辣招”），外地购房者买房成本基本等同于澳门居民，意图吸引外地买家、投资者前来置业、经商，但从目前市场表现来看，外地购房者并未大规模入场，澳门楼市成交依旧高度依赖本地购买力。
“目前市场表现较好的楼盘大多集中在市中心区域，楼盘建筑品质佳、市场口碑好，目前这类房产的购买人群还是以本地居民为主。”何兆恒向每经记者指出，目前澳门楼市配套政策和吸引力还不足，外地客入场规模有限，市场成交依旧主要依靠本地购房者承接。后续还需要推出更有力的政策，吸引外部购买力。当前澳门楼市成交数据表现亮眼的另一个原因，在于市场中出现了不少“内部转让”的交易行为。
何兆恒透露，据其估算，诸如公司股东之间的产权过户、父母与子女之间的房产赠与过户、以及兄弟姐妹因财产分配产生的房产转让等内部转让交易，在整体成交量里占据了一定的比例。
差不多同时“撤辣”，澳门楼市为何走出跟香港楼市不一样的行情？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向每经记者指出，香港地区与澳门地区楼市在市场体量、运行弹性以及货币制度上存在巨大差异。中国香港作为国际金融中心，实行联系汇率制，紧盯美元走势。此前美元处于低利率、高通胀周期，直接助推中国香港地产市场走向繁荣；与此同时，去年中国香港成为全球IPO（首次公开募股）规模最大的市场，大量资金随之汇聚于此。
此外，近两年通过各类人才计划赴港定居、求学的人群规模庞大，成为香港住房消费与投资的重要力量。由于港币与美元挂钩，在港置业带有一定的境外资产配置属性，这一投资逻辑也让香港楼市对外部环境变化反应十分灵敏。反观澳门，新房供应稀缺、常住人口规模偏小，楼市整体弹性偏弱，进一步制约了地产市场的发展活力。
综合多重因素来看，若计划赴港澳置业，多数人会优先选择香港。李宇嘉补充道，澳门非本地购房者占比低，也和自身产业结构密切相关。同时澳门地域狭小，外来置业人群更多会转向价格更低的珠海横琴。
对于澳门楼市后续走向，何兆恒提醒，2026年第三季度国际金融市场存在波动风险，叠加加息、股市走弱等外部因素，楼市不确定性有所增加。目前澳门市场还面临法拍房源存量偏多等问题，楼市想要实现全面回暖，仍需要经济基本面与政策的持续支撑。
