在全国多地密集落地楼市以旧换新政策的背景下，继落地全市首例国企主导的住房以旧换新实施方案后，广州南沙再出楼市调控新政。

6月2日，广州南沙正式发布《关于进一步推动南沙区房地产市场高质量发展的实施意见》（简称“南十条”），从以旧换新、现房销售、购房入学、保障房收储、存量盘活、好房子建设、15分钟生活圈建设、市场化安置、一站式政务指引、风险防范等十个方面，疏通住房置换链条，同时依托区属国企平台探索旧房收储、改造、租赁、流转全周期运营模式，打造区域楼市去库存、活存量、优供给的差异化发展路径。

以旧换新最高补贴17万元

当前房地产市场正处于从增量开发到存量提质的转型阶段，供需结构失衡、置换循环不畅，已成为区域楼市发展的核心痛点。广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉指出，当前市场改善型需求和刚性需求均客观存在，核心症结在于“循环不起来”，因此，政府通过政策干预修复市场循环动力，是当前楼市转型的重要之举。

今年以来，全国超130个城市陆续出台住房以旧换新专项实施细则，聚焦打通居民住房置换通道、盘活楼市存量资源。

南沙区住房和城乡建设局局长陈荣毅介绍，此次出台的“南十条”与“穗八条”联动互补，旨在进一步畅通住房置换链条、优化供需结构、盘活存量资产，推动房地产与城市建设、产业发展、民生保障深度协同、良性循环。

“南十条”规定，2026年1月1日至2027年6月30日，参与南沙区住房以旧换新的居民个人，可按所购新建商品住宅购房款总额的1%获得专项补贴，单套最高2万元，补贴总额3000万元，用完即止。

值得注意的是，与广州市“卖旧买新”按贷款总额1%补贴、最高3万元不同，南沙按购房总价进行补贴，全款、低贷款购房者均可受益，购买200万元新房即可拿满补贴。市、区两项补贴可以叠加，并与南沙区新引进人才生活补贴等政策合并享受，符合条件的青年人才最高可获得17万元补贴，这一政策利好进一步凸显了南沙的置业优势。

在置换模式上，由开发商或其指定单位直接收购旧房，省去中介挂牌、自主售卖等繁琐流程，居民仅需与开发商谈定价格、补齐房款差价即可一站式置换新房。

为激活楼市需求，南沙将教育配套赋能作为重要抓手。自2025年起，南沙常态化实施“购房入学”，非本区户籍人员购买新建商品住宅完成网签，即可由教育部门统筹安排义务教育阶段起始年级区属公办学位（含政府购买的民办学校学位）。

陈荣毅透露，今年将有条件探索购买商办物业入学，有效解决购房者子女入学的痛点。

商办物业与入学资格的关联，本质上是对非住宅类资产持有者教育权益的延伸覆盖，有望进一步降低在南沙安家的门槛，实现住房与教育资源的有效衔接。不过，此前南沙已发布2025年学位预警，部分公办小学学位供给紧张，商办物业入学的落地方式、学位分配机制以及公办学位承载能力之间的平衡，仍有待进一步细化。

在国家“控增量、去库存、优供给”的调控新思路下，南沙同步优化征地安置方式。“南十条”明确，未来三年内，对于征收项目，原则上不再统筹新建安置房源，依托房票安置、收购存量商品房等市场化方式解决安置需求，助力商品房去库存。

目前，南沙楼市存量去化成效已逐步显现。数据显示，2026年一季度，房票网签面积超3000平方米，预计第二季度网签量达4500平方米，加速释放市场化安置红利。截至目前，南沙已累计采购544套、总面积7万平方米的商品房用于征收安置，累计发放6.38亿元房票额度，已有约120套房票房源完成网签。

分管房地产业务的南沙区住建局副局长周炯介绍，上述房票可在广州全域使用。南沙同步搭建了“房源超市”，整合了区域内24个项目的1997套在售房源。居民若选购“房源超市”的房源，还可额外享受约11%、单价约1300元/平方米的政策激励。同时，城市更新领域同步推行“以购代建”模式，各镇街及改造主体已累计采购1904套、总面积22万平方米的存量商品房作为安置房源，持续盘活市场存量资产。

房企向城市运营商转型

“南十条”的落地，为南沙房地产市场规范化、高质量发展提供了制度框架。在此之前，南沙区属国企南沙开建集团已率先落地全市首个国企主导的以旧换新先行试点，为“南十条”落地提供实践样本。

据了解，南沙开建集团以旧换新首批试点收购存量房总额度达30亿元，收购范围覆盖广州市内符合条件的存量住宅，业主可一站式置换该集团旗下8个在售新房项目的房源。收旧主体为其全资子公司广州南沙开建住房租赁发展投资有限公司。

南沙开建集团董事长叶镇慧表示，与传统“中介代卖”不同，本次国企主导的以旧换新突出国有平台信用优势，通过直接收购等方式，有效规避个人交易、中介交易中的不确定性风险，保障置换流程稳定可控。

同时，旧房收购范围较为多元，覆盖符合条件的住宅及部分具有运营价值的资产，并积极探索更广区域内的置换需求导入南沙的可行路径。

南沙开建集团董事长顾问宋荣介绍，国企收储的旧房将统一实施微改造、品质升级，改造完成后作为长租公寓对外运营。旧房收购资金对应30年长期贷款，以长期稳定的租金收益覆盖财务成本，择机出售部分资产回笼本金，形成“买-租-卖-再买”的可持续循环。

这种运营模式打破传统楼市“卖一买一”的短期交易逻辑，通过国有平台参与，打通旧房收购、新房销售、租赁运营、资产盘活等环节，形成多方受益的住房循环机制。对居民而言，旧房收购款可直接抵扣新房购房款，大幅缩短置换周期、降低置换成本；对市场而言，有效激活改善型住房需求，推动新房、二手房和租赁市场联动；对城市发展而言，也有利于带动装修、家电、家具等配套消费，推动房地产上下游产业协同发展。

试点落地以来，南沙开建集团已接收报名约400组，完成置换64户，涉及旧房24套、新房36套，旧房评估总金额及新房成交总金额已达1.3亿元。

当前多数城市收旧范围仍限定在本市域内。宋荣透露，后续试点规模有望扩大至100亿元至300亿元，收储范围将逐步拓展至深圳、中山等大湾区核心城市。

李宇嘉分析认为，房地产行业已告别增量开发时代，开发商从开发销售主体向城市综合运营商转型，是行业长期发展的必然趋势。

“收储回来的房屋如何运营，考验着开发商的运营能力。市场化企业在探索存量运营模式时，往往会更多考虑盈利和短期资金回报，南沙区属国企以国资力量探索可持续的存量盘活路径，其探索形成的成熟模式，将为行业转型提供可参考的示范样本。”李宇嘉表示。