证券时报网
李在山
2025-12-11 07:52
近期，多地落地楼市新政，其中均加大了住房“以旧换新”支持力度，不仅优先售房、收旧换新的主体类型有所扩大，还扩大了收购房源范围、提供换新补贴等。业内人士预计，未来将有更多城市参考借鉴，更好推动住房“以旧换新”，打通一二手置换链条。
5月13日，湖南省发布10条稳楼市新政，其中在促进住房“以旧换新”方面提出，落实换购住房个人所得税退税政策，鼓励各地给予“以旧换新”购房补贴；支持“卖旧换新”，鼓励购房人、经纪机构和房地产开发企业合作提供旧房“帮卖”服务，期满未售出的，可由开发商按约定收购或退回认购金；鼓励各类市场主体收购二手房，鼓励国有企业收购二手住房用作保障性住房或人才住房；推动老旧住房自主更新、原拆原建，满足居民改善居住条件需求。
中指研究院认为，湖南全方位提出 “卖旧换新”（市场交易）、“收旧换新”（国企收购）、“拆旧换新”（原拆原建）三种路径，此举精准切中了当前市场改善需求释放的核心堵点——旧房出售难。特别是“收旧换新”路径，通过鼓励国企下场收购，为市场提供了“托底”选项和稳定器，能有效解决居民“卖不掉旧房就买不起新房”的置换困境，从而快速打通“卖一买一”的置换链条。这不仅有利于库存去化，也为保障性住房、人才房筹集了房源，实现了“一举多赢”。另外，“拆旧换新”模式与城市更新相结合协同发力，为城市存量住房的自主更新提供了合法路径。
更多地区支持“收购转售”，快速完成旧房收购，加速新房、二手房置换。4月20日，佛山发布《关于组织开展首批商品住房“以旧换新”工作的通知》，通过“委托销售”“收购转售”“收购盘活”三种模式推动住房“以旧换新”。
中指研究院指出，佛山此次支持的“收购转售”模式指房企按市场化原则，参考市场评估价与换房人协商确定收购价格，收购后进行二次销售或重新装修后销售，与此前已在部分城市落地的国企收旧换新相比，“收购转售”由于用途为收购后房企二次销售而非用于保障性住房等，收购速度更快，同时由房企提供确定的退出通道与资金过桥，有助于换房人快速回笼资金。
另外，上海静安区、徐汇区、浦东新区开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作试点，收购后房源用于补充保租房。在实施流程方面，上海静安区试点中，出售房源的收购款项以“房票”形式结算，“房票”专款专用，居民后续凭票购置静安区内新建商品房。
中指研究院认为，经过两年多的探索与完善，各地住房“以旧换新”模式不断升级，更多方式调动企业及居民参与积极性。相比于以往，优先售房、收旧换新的主体类型均有所扩大，如优先售房由原来的中介优先售房为主，扩展到开发企业优先售房；收购换新由地方国企为主逐渐向市场化企业扩围。更多城市在此基础上，通过扩大收购房源范围、提供换新补贴等加大力度支持住房“以旧换新”，近期多地优化调整相关政策，为住房“以旧换新”提供了更多思路。预计后续将有更多城市参考借鉴各地经验，并结合当地市场情况探索、优化住房“以旧换新”政策，打通一二手置换链条，为房地产市场平稳运行提供支撑。
