全球资本流动，房地产作为保值增值“蓄水池”，将迎来哪些变化？

当地时间18日，美国联邦储备委员会结束为期两天的货币政策会议，宣布将联邦基金利率目标区间下调为4.75%至5%，即降息50个基点，这是美联储自2020年以来首次降息，且力度高出机构预期。

9月19日上午，三大指数拉升翻红、持续走强。截至上午11时，沪指涨0.49%，深证成指涨1.18%，创业板指涨0.91%。多个地产股大涨，A股天地源、中交地产涨停，金地集团涨8%，光大嘉宝、渝开发涨6%，万科A涨5%；港股金地商置涨18%，佳兆业涨18%，禹洲集团涨17%，世茂集团涨11%，富力地产涨10%。

美联储大幅度降息会对中国房地产产生怎样的影响？

从历史经验来看，美联储降息可能会增加全球资本的流动性，资金从美国流出，寻找更高收益的机会，这可能促使部分资金流向人民币资产；此外，随着美联储降息，全球货币政策转向宽松的预期成为现实，宽松潮蔓延，资本流动性加大，房地产一向是资产保值增值的“蓄水池”，市场有望得到进一步提振。

镜鉴咨询创始人张宏伟对记者表示，美联储一次性降息50个基点，意味着全球的货币政策转向宽松，资本有望回流，短期从信心层面看这是一个好的开端，此前美联储连续加息，给发展中国家造成了较大压力，接下来无论是总体经济还是房地产，将有趋好迹象。对于企业来说，境外美元债资金成本也将有所下降，如果未来一到两年是一个降息周期，那么对于出险房企的债务重组推进也较为有利。

研究机构克而瑞认为，美联储降息通常会刺激全球经济活动，可能推动大宗商品价格上涨，但考虑到当前行情，这一轮房地产市场底部还未完全到来，还要看接下来的货币政策和财政政策力度能否跟上，此外，降息被视为刺激经济的手段，可能提升全球市场的信心，投资者对经济前景的乐观态度可能带来行业预期回升。

国际三大评级机构之一惠誉在年中时曾预计，美联储将在9月开始降息，并将在12月再次降息，未来12-18个月全球利率将以较慢的速度下降，惠誉对中国经济的增长预测进行了上调。

从房地产大宗市场表现来看，外资在中国的房地产大宗交易中，近年来一直是一股活跃力量。

2018年-2019年，外资钟情于配置中国核心一线城市的商办物业，据戴德梁行统计，2018年上海大宗交易市场中，外资买家成交占比高达69%，占据市场绝对主导。

2020年新冠疫情发生后，中国的工业园区、高标准物流地产行业大规模发展，包括高盛、黑石、华平、嘉民、领展、易商红木等外资机构纷纷入局。在这个阶段，外资的“投资轨迹”从收购北上广深商办写字楼扩大到长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等多种类型项目。

2021年下半年以来，中国房地产行业出现深度调整，房地产信托违约增加，不良资产规模增长，有外资开始关注国内这部分风险高、收益高的不良资产，有外资配置中国出险房企的债券与股票，也有外资成立特殊的基金，专门在中国寻找被低估或者大减价的地产项目。

美联储自2022年3月至2023年7月开启高达11次的连续加息，累计加息幅度达525个基点。过去一年间，美联储将联邦基金利率目标区间维持在5.25%至5.5%之间，为23年来最高水平。

在这之后，外资在中国房地产市场大宗投资的表现略趋平淡，风头被国内投资者压过。以北京、上海为例，2023年北京大宗交易市场全年共录得576亿元，同比上升89.1%，但买家多为国内险资；2023年上海大宗交易市场共录得115宗、合计806亿成交，成交总额同比下降8.9%，投资者以个人投资者和机构为主，国企买家市场占有率显著攀升。2024年上半年，上海房地产大宗交易依然活跃，交易宗数达到50宗，但依然是国内投资者占主导的格局。

张宏伟表示，目前美联储宣布降息50个基点，只能带来短期影响、带来信心层面的提升，但如果接下来有一个较长的降息周期的话，比如累计达到150个基点以上的降幅，对房地产行业可能会有实质性的影响，核心城市的楼市也有可能升温。