近期，上交所“REITs投资大家谈”之聚焦REITs产品投资价值判断活动举行，来自券商、公募基金、保险机构的行业专家出席活动，线下近百名研究员、投资经理等一线投资人员参加。

活动中，中金公司研究部分析师裴佳敏、国金基金REITs投资部执行董事张若然、同方全球人寿资管部不动产投资负责人蒋梦杰三位行业专家，从投研、存续期管理等角度出发，探讨当前REITs投资价值、收费公路REITs项目估值和投资逻辑。

三位专家认为，今年以来REITs市场表现良好，整体估值处于合理区间，其中收费公路REITs估值仍处于相对较低水平，适合稳健型投资者需求。

今年以来，REITs市场整体回报表现优于其他大类资产。截至8月23日，中证REITs全收益指数今年以来上涨近11.38%，近一月REITs平均换手率接近1%，市场回暖趋势明显，交投活跃度上升。

裴佳敏表示，REITs市场从2022年以来已走过一个完整市场化周期，市场机制韧性不断增强，特别是今年以来，市场整体升温。从投资者关注的分派率看，产权REITs市值加权可供分派率为4.62%，同期中证红利指数股息率为5.13%，经营权REITs市值加权IRR为6.52%，与中债十年期国债到期收益率的利差约在430BP，估值区间整体合理。

以收费公路行业而言，部分高速REITs经历市场调整后已逐渐企稳，REITs高比例强制分红的特点更加适合稳健型投资者的需求。蒋梦杰认为，过去一年部分产品受业绩不及预期、资金轮动等因素影响，高速REITs估值出现下行，从近一个月二级市场表现看，基本面已基本企稳，估值继续向下空间预计有限。

在蒋梦杰看来，从业绩角度看，三季度往往是高速公路传统旺季，相较上半年业绩或有明显改善，“目前，中证REITs全收益实时指数已发布，前三大成份券均为收费公路REITs，后续若推出指数产品，板块将迎来更多增量资金，板块投资价值进一步显现”。

收费公路REITs产品估值定价一直是投资者关注的焦点。谈及收费公路板块估值，张若然表示，实践中无论是IRR还是现金流分派率，因不同项目之间存在“本金摊还和分红”差异和预期差异，一定程度上增加了产品间横向比较分析的难度，这可以通过调整估值指标予以解决。

本次活动系今年以来举办的第三期“投资大家谈”活动，对于凝聚REITs大类资产投资共识，助力建设投融互动、投融互信的REITs市场生态起到了积极作用。

随着国家发展改革委《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》的发布，REITs市场常态化发行明显加快，今年以来全市场已上市REITs 12单，其中上交所9单，产品底层资产类型持续扩容，消费类基础设施、水电、陆上风电等新型大类资产持续“上新”，规模效应持续显现。

校对：廖胜超