什么是好的楼市政策?
来源:证券时报网作者:李宇嘉2024-06-07 06:58

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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

某日上午,房协的朋友拉我去开会,讨论他们的一个大计划:建立一个面向全市的商品房“以旧换新”大平台。朋友告诉我,和其他城市的平台不同,这个平台把开发商、中介企业、商业银行、装饰装修企业、家具家电企业等凡是房产置换链条上的机构,都集合在一起。而且,还要求所有涉及的企业、机构都得给购房者让利,让“以旧换新”跑出规模来。

现在,楼市面临的大问题是循环不畅:一边是业主“卖房难”,美好人居的升级消费实现不了;另一边是新市民和年轻人“上车难”,买不到合适的房源。同时,开发商的新盘又“去化难”。商品房“以旧换新”,各个环节通力合作,降低交易成本,没房一族得其产,有房一族优其产,开发商资金链的压力缓解,地方政府稳楼市的压力消弭,可谓各得其所。

近期,各地官方、非官方的“以旧换新”活动挺热闹,市场关注度挺高,根据各地报道,均有几千组客户登记意向。但一圈聊下来,发现真正下定金买新房的客户不多,只有十几组。当然,卖掉二手房需要几个月,也阻碍了“卖旧买新”实现闭环,但问题可能并不在此。关键是,着眼点在卖房子上面,还是买房人上面,这是决定住房政策成效的基础。

具体来说,不管是中介佣金减免,还是新盘折扣优惠,表面看,确实有“折上折”的专属优惠,但事实上,在中介行业内卷、开发商内卷的情况下,很多优惠要么其他渠道也能获得,要么名不副实,而消费者权益和购房诉求等方面的着力好像不多。比如,“无责退订”兑现不了、交易的房子有瑕疵、特惠变普惠,怎么处罚开发商和中介,这些貌似都没有明确的政策。

这恰恰才是政策最该着墨之处。再比如,很多二手房可居性不足,要么是室内或楼道破败、卖相不好,要么是公共设施缺配减配。新房配套服务短缺问题也很普遍,这就导致大家参与的积极性较低。过去,房价上涨可谓“一俊遮百丑”,靠售楼处忽悠、媒体代言就能把房子卖掉。现在,几乎每个人都直接或间接经历过楼市的周期起落,对商品房营销套路也略知一二。

因此,如果还坚持口惠而实不至的优惠,叠加铺天盖地的宣传,就能把市场情绪调动起来,把颓势扭转,已是“老皇历”了。笔者认为,好的楼市政策,一定是从购房者出发,实现他们的住房愿望,间接达到政策的目的。当市面上“好房子”没那么多、当产品不给力的时候,我们就得靠实实在在的优惠来吸引参与者。而这些,恰恰是各地“以旧换新”所欠缺的。

比如,开发商承诺,“以旧换新”房源价格永远比其他渠道优惠多1个点;中介机构承诺,“以旧换新”佣金比其他渠道少0.5个点;银行承诺,“以旧换新”的房源按揭利率低5个基点;“以旧换新”房源契税或个税减半,“以旧换新”房源若一周内不退订,涉事开发商进入“黑名单”。当我问到那位朋友,有没有这些规定,对方无奈地摇摇头。

住房需求潜力很大,但要注意的是,这种需求已从“有没有”转向“好不好”,即便是刚需也不再是“只为上车”的诉求。推动“以旧换新”的好事做好、推动商品房市场循环的实事做实,就得在供给侧改革做工作,也就是二手房和新房补短板,从居住者(而不是卖房子)的视角出发,把缺失的配套和服务补上来,这也是为过去买单,也是住房政策回归本源。

这是修复信任关系、契约关系不得不经历的过程。最后再讲一点,笔者打听了很多城市,发现都没有实现二手房交易带押过户。其实,这是促进“以旧换新”的好政策,既能缩短交易周期(不让购房者多跑腿),还能降低成本(砍掉赎楼过桥成本)。为啥无法实现?银行担心贷款跑了,中介担心代理过桥收益没了,登记机构担心风险承担。这最能说明问题,各有各的小算盘,唯独没有从消费者的福利出发,都说好的政策无法出炉,需要我们深思。

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责任编辑: 孙孝熙
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