GDP连续4年稳居“2万亿俱乐部”，A股上市公司数量位居全国第5位，有着“中国最强地级市”美誉的苏州，经济活力持续领跑长三角。

在“金三银四”传统销售旺季到来之际，作为江苏唯一的千万级人口城市，苏州的房地产市场迎来复苏迹象。更有房地产开发商发文称，“苏州楼市回暖迅速，整个市场呈现一片火热态势。”证券时报·e公司记者实地探访发现，当地不少楼盘都进入“挑灯夜售”模式。多位销售人员表示近期接访量明显提升。

从去年9月份以来，苏州先后打出全面放开限购、降房贷利率、放开第三套房限贷等政策“组合拳”，购房政策迎来前所未有的宽松时刻，这在一定程度上刺激了苏州楼市回暖。

不过，克而瑞苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问表示，相比于去年3月的小阳春效应凸显，当前苏州新房和二手房成交数据还未呈明显提升。“我们判断这一轮市场热度回归，要明显晚于往年的同时，力度也会偏弱。” 

“金三银四”到来，各大楼盘“挑灯夜售”

3月16日晚上7点多，位于苏州市相城区的新楼盘建发檀府，售楼处依旧灯火通明，时不时还有访客前来参观。一位售楼员忍不住发朋友圈感慨，“又是停不下来的一天。”

建发檀府主打洋房及别墅产品，是刚需人群重点关注的楼盘之一。“我们从去年12月开始续客，到现在差不多有3000组来访。”这位售楼员向证券时报记者表示，在目前的市场环境下，这样的来访量已经属于比较好的水平了。

“相城区的楼市可以说是竞争红海，楼盘比较多，具体销售情况也因楼盘而异，一些偏远的楼盘就不好卖。”据其介绍，该楼盘毛坯洋房的售价在2.1万元至2.3万元区间，“这个价格的性价比算是比较高的，周边装修过的二手洋房，之前卖到2.5万元至2.6万元，现在降下来也就是在2.3万元—2.4万元。”

同样紧邻虎丘湿地公园，与建发檀府相距仅2.2公里，是新楼盘浅隐林泉项目所在地。浅隐林泉位于活力岛板块，主要销售高层及小高层产品，近半年销量位居苏州前列。就在最近，该楼盘推出的“暖春购房节”在房产中介的朋友圈中热传：平层88㎡和99㎡特惠房源，价格约175万元至215万元不等；复式102㎡和112㎡特惠房源，价格约185万元至230万元不等。上述价格对于刚需人群来说，具有较高的吸引力。

“我们浅隐林泉分三期开发，一共有1900套左右，其中一期500多套去化率达到80%，现在每周客户来访量大概在500组到600组，同比去年是有所提升的。”浅隐林泉销售主管邢晴晴向证券时报记者表示，如今赶上“金三银四”的小阳春，浅隐林泉近半年在贝壳网热度一直位居前三名，“而且销量还不错，近半年也有单月破百的好成绩。”

位于活力岛核心区的河畔雅苑小区，晚间仍有看房者前来。售楼员提供的一份报价显示，一套建筑面积为125.53㎡的住宅，原来单价为2.76万元/㎡，总价为354.5万元。优惠后单价为2.29万元/㎡，总价为294.23万元。

在中国铁建花语云萃小区营销中心，三五成群的看房者，在沙盘前和样板房内穿梭。“我们目前也推出了活动，上周五和周末，平均每天到访量在150组左右。”销售人员表示，售楼处工作日基本忙到晚上8点左右，双休日则是要忙到晚上10点左右。

证券时报记者连日来走访注意到，来访量提升成为广大售楼员的共识。“挑灯夜售”更是成为苏州各大楼盘的“标配”。更有房地产开发商发文称，“苏州楼市回暖迅速，整个市场呈现一片火热态势。”

热度逐步回归，专家预计力度偏弱

苏州楼市是否真的已经呈现“火热态势”？克而瑞苏州房产测评监测的楼盘来访情况显示，春节后两周，主流楼盘来访数据呈明显增长，认购数据也有所增加。

值得重点关注的是，3月苏州市区将迎来多个楼盘首开或者加推。据不完全统计，3月苏州多个核心区的纯新盘有入市计划，包括新区狮山金茂府、姑苏区保利姑苏瑧悦、园区天誉东方等，再加上苏州各区域一些处于续销期的热门楼盘3月也多有上新计划。

“可以预见，3月房企推盘积极性还是相对较高的，叠加信贷政策的优化，相信可以抢收一批首改、再改客群。”戈文问同时表示，从刚性购房需求来看，春节前后积压的需求一般都会在3月释放，加上上学、结婚等刚性购房需求，叠加当前苏州刚需购房支持力度非常强，“综合来看，相信3月苏州楼市肯定会有热度回归。”

不过戈文问同时强调，这种热度回归只是相对于前两个月而言。相比于去年3月的小阳春效应凸显，当前苏州新房和二手房成交数据还未呈明显提升。“我们判断这一轮市场热度回归，要明显晚于往年的同时，力度也会偏弱。”

往年三四月份，二手房市场都会迎来复苏，有房产中介也表示近期看房的人多起来了，不过大部分是“看得多买的少”，多数购房者还处在观望状态。

从数据端来看，今年3月1日至3月8日，苏州市区二手房共成交了886套，同比减少42%。

“近期苏州二手房的带看量、咨询量确实在增加，但市场活跃度提升得并没有大家预料的那么快。”戈文问直言，“市场情绪到成交数据的传递是有过程的。”

今年1月，苏州市区二手房成交套数为5233套，同比增加了31.4%，戈文问表示，“得益于去年以来苏州购房政策的持续优化放松，加上价格方面的下跌，二手房在今年1月的表现不错，成交量是近三年同期新高。”

今年2月，苏州市区二手房成交量2358套，环比减少54.9%，同比减少44.2%。对此戈文问分析，2月受春节假期返乡和出游潮的影响，市场表现较为平淡，整体上拖了1—2月总的成交量的后腿。

综合来看，今年1—2月，苏州市区二手房的总成交套数为7591套，比去年同期减少了620套，同比减少了8%，处在同比微降的态势。但是和新房的成交量相比，二手房的韧性仍旧好于新房。“今年1月和2月苏州新房共成交了3378套，二手房的成交量是新房的2.25倍。也就是说，成交约2套二手房，才会卖掉1套新房，二手房主要是刚需客户购买得多，苏州楼市的刚需购买力需求向二手房倾斜严重。”戈文问表示。

苏州打出政策“组合拳”

作为“中国最强地级市”，苏州的经济活力持续领跑长三角城市，GDP连续4年稳居“2万亿俱乐部”，高居江苏榜首。截至2023年年底，苏州A股上市企业数量达到217家，位居全国第5位。苏州近日公布的常住人口数据显示：截至2023年末，苏州的常住人口为1295.80万人，比2022年末增加了4.74万人，常住人口规模继续保持全省第一，也是江苏省唯一的千万级人口城市。

从去年9月份以来，苏州打出全面放开限购、降房贷利率、放开第三套房限贷等政策“组合拳”，购房政策迎来前所未有的宽松时刻。

2023年9月11日，苏州市政府印发《关于促进全市经济持续回升向好的若干政策措施》的通知，其中提到支持刚性和改善性住房需求，优先保障和解决更多刚需住房需求人群，新市民、青年人、新就业人群、常住人口购房与本地户籍居民家庭适用同等政策；满足改善性住房需求，对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核；个人首套房“认房不认贷”。

对于购房者而言，上述政策最直接的影响就是：购买120平方米以下的商品住房，非本地户籍享受本地户籍待遇，无需社保和个税。据克而瑞苏州监测报告，彼时，非苏州户籍120平方米以下可购买3套，120平方米以上不限购；苏州户籍，120平方米以下可购买3套，120平方米以上不限购。

2023年12月4日，苏州宣布实施“卖旧买新”购房契税补贴，凡是2023年1月1日以来在苏州大市范围内出售自有住房，并在2023年12月1日至2024年12月31日期间购买新房的，都可以分层次享受购房契税补贴，最高可享受100%购房契税补贴。

今年1月26日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会。会议明确表示，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

1月30日，苏州全面取消限购的消息引发广泛关注。当时苏州市住房和城乡建设局工作人员表示，购买新房、二手房不做购房资格审核，新房限售政策仍为两年。苏州市房产交易中心工作人员也表示，“从今天开始，不再审查套数，也不看购房资格。”易居研究院研究总监严跃进表示，“不做购房资格审核，其实就是完全放松了购房资格。”

2月20日，中国人民银行公布新一轮LPR报价，5年期以上LPR为3.95%，下调25个基点。此次降息后，房贷利率也将下调25个基点。在此背景下，江苏多地迎来房贷利率历史最低，苏州首套房贷款利率由4.0%下调至3.75%。

苏州的楼市新政“组合拳”仍未打完。

今年2月份，苏州公积金中心与市中级人民法院联合出台《苏州市住房公积金个人住房贷款购买法拍房业务的实施细则》，意味着在苏州购买法拍房也可以享受低息公积金贷款。紧接着在3月7日，苏州发布《关于住房公积金支持房票安置、住房“以旧换新”的通知》，成为全国首个推出房票安置可用公积金贷款的城市。

从执行认房不认贷开始，苏州陆续大幅度放松限购、放宽首套房贷认定标准、提高公积金贷款额度，并推出了以旧换新契税补贴、房票安置等一系列组合政策。这些政策能否在未来持续推动房地产市场回暖，仍需要进一步观察。