楼市交易的悲喜并不相通。

2023年初，机构陆续发布各大城市二手房2022年度成绩单，同在行业深度调整时期，有城市2022年度二手房成交量创下最高纪录，还有城市即便是相较过往“腰斩”的交易量，却依旧是很多城市难以企及的“天花板”。

根据乐有家的统计看，深圳2022年的二手成交量创下了18年来的新低。

二手房成交量创新低

据深房中协统计，2022年全年，深圳二手房录得（含自助）26853套，相比2021年44375套的降幅达到39.5%，创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值，二手房录得量连续2年低于新房成交量，并点评称“地板”之下还有“地下室”，3000套成为月交易量无法跨越的“天花板”。2022年深圳一、二手住宅交易量比值达1.58：1，新房市场已成为当前深圳楼市的主力。

二手房成交量创历史新低，新房数据反超二手房背后，是房价深度博弈的结果，也是购房者在当下市场购房决策转变的重要表现。

裴鑫（化名）是学习、工作在深圳的一名技术人员，过去几年因为身边亲近的朋友买房，他也眼看着深圳楼市从沸腾到转冷，这两年随着家庭稳定，他也将买房提上了日程。

裴鑫最早的看房范围是宝安老城区的二手房，但考虑到距离工作的地方较远，且彼时市场价格还在持续走低，他暂时搁置了签约计划。

裴鑫说，过去一年最接近成交签合同的一次是中秋节，他和家人看中了科技园片区一套两房户型，业主报价最低510万元，但裴鑫心理底价是500万元。对于10万元的价差，两方都不想让步，最终裴鑫选择了放弃，他和朋友都认为给出的价格不低，而且以后可能还会再降。

而在几天前，裴鑫注意到，小区的两房价格，有中介报一口价480万元、485万元，并称总价最低，不过现在裴鑫的购房目标已经从二手房转向了交房快的新房。

1月6日，克而瑞深圳区域总经理陈洪海在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，目前广州、成都等多个城市二手房参考价在实际执行中已经取消，只有深圳还在严格执行，这在某种程度上加大了购房者的首付压力，并且从调控政策来看，深圳是目前调控最为严格的城市，这与过去一年楼市交易新低也有很大关系。

陈洪海强调，二手房成交量连续两年低于新房，这其实在深圳来讲非常不正常，因为深圳新房的量是非常少的，过往成交主力一直是二手房，但二手房参考价的出台，使得交易首付和贷款压力变大，交易放缓，新房成为刚需和改善的主要产品。

推广“带押过户”模式

不过，交易低位徘徊两年之后，机构和购房者对于楼市的态度开始有所转变，在“两个维护”、稳预期、稳楼市等政策鼓励下，此前被抑制的需求，在2023年有望得到释放。

贝壳研究院在2022年末进行了市场调研，近一半受访者表示有购房或换房的打算，其中24.56%打算购房，22.94%打算换房。

调查显示，希望限贷放松、限购放松的受访者比例最大，分别为22.97%、21.25%，侧面反映了这两个政策对置业者来说是购房过程中较大的阻碍。

虽然被业内密切关注的限购以及二手房参考价等限制性政策还未有所改变，但为提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，近期深圳多部门联合为二手房市场送出一份省钱大礼，印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》，提出在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。

对此，陈洪海表示，二手房的“带押过户”交易模式，目前在全国多个城市都有推出，但结合深圳实际来看，如果二手房参考价政策不改变，二手房的“带押过户”或者其他政策，预计对深圳的二手房交易或者房地产市场不会有本质性影响。

陈洪海认为，二手房参考价放开会反哺交易，同时对新房市场也会有促进，两者互相影响。虽然表面上看二手房参考价导致二手房交易萎缩，但其实也直接对新房市场造成了影响。表面看起来新房市场超越了二手房，但实际上新房交易量也是有限的。