3月26日，大悦城控股（000031.SH）发布2020年业绩报告，公司财务结构明显改善，经营性现金流大幅提升。财报显示，公司2020年实现营业收入384.45亿元，同比增长13.76%；实现权益销售回款648.73亿元，同比增长6.9%；全年经营活动净现金流达到98.14亿元，同比增长149.29%，

财务结构改善，融资成本较低

在房地产行业，“现金为王”的重要性不言而喻。2020年，大悦城控股在实现收入稳健增长的同时，营收质量也进一步提高。公司2020年每股净现金流约为2.29元/股，对比2019年0.95元/股的每实现大幅提升，截至年底公司在手现金超过300亿元，现金流充裕。

从财务结构上看，截至2020年底，大悦城控股现金短债比为1.76，扣除预收账款后的资产负债率为71.76%，净负债率85.53%，显示了较强的短期偿债能力和财务水平。在“三道红线”的监管规则下，公司除了剔除预收账款后的资产负债率一项以外，其他两项指标均符合要求，今后财务降杠杆和债务融资的压力均比较小。

另外作为央企，大悦城控股同样在融资端具备优势。报告期内，公司有息负债余额708.06亿元，平均融资成本降至5.10%，较年初下降0.13个百分点；公司去年已发行公司债35亿元，永续中票15亿元，供应链ABS1.17亿元。另外，截止2021年3月，大悦城控股公司债及中票产品已批未发额度60.2亿元，其中45.2亿中票，15亿元公司债，预计将于2021年逐步发行。

可售货值近2500亿，孕育长期业绩动能

地产销售类业务方面，公司在去年紧抓市场窗口期推动销售，2020年实现销售面积312万㎡，同比增长8%，销售金额694亿，销售均价2.23万元/㎡。其中，黄岩瑞府项目、眉山天府智慧城项目、沈阳隆悦祥云项目、济南祥云项目等首开项目开盘当日去化率达80%以上，获得市场赞誉。2020年度，公司住宅类项目实现结算面积（全口径）229万平米，结算收入（全口径）624亿元。

土地储备方面，作为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，大悦城控股具备创新能力、多元化的土地获取能力。2020年全年，公司新增土地面积205.65万平方米，新增土储计容建筑面积456.73万平方米，土地款总额209.12亿元，平均楼面价为4,579元/平方米，平均溢价率为10.2%。在新增土地中，0溢价和低溢价获取的土地占比较高，土地总体成本保持低位，为后续开发获取利润打好基础。据统计，截至2020年12月31日，大悦城控股可售货值接近2460亿元，2021 年可释放货值超过1500亿。业内认为，充沛货值下，大悦城控股2021年销售有望突破千亿规模。

目前，大悦城控股以“3+X”城市群布局为主线，重点布局京津冀、长三角一体化城市、粤港澳大湾区等城市群的核心城市及周边辐射区域，坚持以核心新一线及二线城市为主要拓展区。报告期内，公司获取项目18个，成功获取厦门大悦城综合体、南昌大悦城综合体地块。目前公司已进入了全国36个城市（含香港），土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。

商业方面，大悦城控股2021年计划开业6个商业体，分别是重庆大悦城、丰台春风里、武汉大悦城、长沙北辰三角洲大悦城、苏州大悦春风里、青岛即墨祥云小镇。

随着疫情得到控制，业内预计房地产行业将完全回归常态化，集规模效应、品牌和融资优势于一体的大悦城控股有望实现强有力的增长。

大悦城品牌力再提升，推动轻资产商业模式

2020年商业物业发展普遍减速，但大悦城控股通过精细运营持续打造购物中心差异化竞争能力，逆势实现商业提速。财报显示，大悦城控股2020年持有型物业收入50.36亿元，未来，大悦城控股仍将着力提升持有型物业的运营效率，从而提高持有型物业的回报率。

同时，公司大力发展管理输出与收并购项目。报告期内，公司持有已开业 10个大悦城购物中心、1 个春风里项目及 1 个祥云小镇项目 (不含管理输出项目)，分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计90.77万平方米，全年平均出租率93.9%。公司通过管理输出(轻资产)模式运营天津和平大悦城项目、昆明大悦城项目以及鞍山大悦城项目。

而大悦城的商业品牌在2020年进一步得到提升，如去年12月，首个大悦春风里项目正式在北京大兴开业，开业当天出租率91%，开业率达90%，当天客流突破15万人次，引爆大兴商圈，成为区域现象级购物中心。

财报显示，大悦城控股2020年会员数增加28.1%至861.6万人。公司在建和拟建的大悦城约 10 个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚、深圳、厦门、 南昌等城市，其中南昌和厦门项目为报告期内新增;在建拟建的大悦春风里项目2个，位于北京、苏州等城市;在建的祥云小镇项目 2 个，位于青岛、武汉等城市;同时，报告期内新增在建轻资产项目 2 个，位于长沙和无锡等城市。据了解，大悦城控股未来3年计划新获取多个轻资产商业，进一步提升轻资产运营占比，最大程度扩展商业能力管理优势，提升市场价值。（CIS）