2月8日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“京东仓储REIT”）在上海证券交易所上市。这是首只民企仓储物流REIT，也是市场上首单由民营500强企业作为原始权益人申报的仓储物流类公募REIT。

京东集团高级副总裁、京东智能产业发展集团（以下简称“京东产发”）CEO胡伟接受上海证券报记者采访时表示，对于仓储物流等关键基础设施行业来说，REITs提供了很好的“募投管退”通道，考验的核心是企业的资产管理能力。从本次京东仓储REIT的发行情况来看，胡伟信心满满。“随着公募REITs等投资渠道的拓宽和完善，企业对于仓储物流等基础设施的投资信心更足。”据他透露，京东仓储REIT的扩募计划已经在筹备中。

底层资产设计紧扣国家区域发展策略

据悉，此次发行的京东仓储REIT由京东（京东世纪贸易）100%持有，嘉实基金为公募基金管理人，委托京东产发（京东东鸿）为运营管理机构，对基础设施项目进行运营管理。项目底层资产包括位于廊坊经开、武汉东西湖和重庆巴南的三处物流园区，合计建筑面积约35.1万平方米。

据胡伟介绍，此次京东仓储REIT的三个资产项目紧扣国家区域发展战略，分别位于京津冀、长江经济带以及成渝经济圈，无论在产业聚集效应还是物流节点的重要性上都是不可替代的，具有很强的区位优势。此外，三个项目目前承租方均为京东物流，出租率达到市场少有的100%即满租状态，租约期限为5至6年，高于行业3年的平均水平，运营高效稳定，抗风险能力强。

根据京东仓储REIT此前发行的数据显示，项目计划募集总额17.57亿元，最终发行累计吸引了近720亿元资金参与，其中网下发售累计吸引资金465.06亿元，拟认购份额数量为网下初始发售份额数量的126.04倍。

民企融资渠道进一步拓宽

仓储物流行业作为典型的实体经济，投资回报期较长，资金占用成本高，一定程度上限制了仓储物流行业的发展。作为此次项目运营方，京东产发是京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团，持有京东集团旗下自建全部仓储物流设施项目。京东产发投融资与财务部负责人李文斌告诉记者，此次REIT的发行，公司内部持续推进了两年多，但无论是审批进程还是价格表现等各方面都是超预期的；不少京东产发的前期投资机构也在看到REIT发行的表现后，表达了对于公司发展前景的认可和信心。

据介绍，以仓储物流基础设施资产开展公募REITs，有利于盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环，激发社会资本直接参与投资基础设施的热情，吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高仓储物流基础设施在数字化、智能化和绿色化方向上的投资建设和运营管理效率。

2022年，京东产发完成对中国物流资产控股有限公司（CNLP）的收购，后者在全国21个省级行政区的41个物流园拥有190套运营中的物流设施，以及570万平方米的建筑面积。胡伟表示，目前双方融合顺利，进一步提升了京东产发的中国全域基础设施资产管理规模与能力，同时也盘活了CNLP的存量物流资产。

鲸平台智库专家罗攀认为，综合运输能力是效率提升的关键，物流运输只是智能产业发展的一个环节，京东产发立足于全国性物流产业园，将京东数智化的产业理念进行创新和整合，最终实现物流产业园的综合智能化，同时又有助于京东物流的高效运行。

李文斌告诉记者，目前，无论是REIT扩募、还是存量资产盘活的路径都已更加清晰，这无论对于京东产发平台还是资产运营层面，都是非常积极的信号。此外，通过REITs产品渠道，更多的国内投资者可以分享京东电商生态经营的收益，这也更坚定了企业加大基础设施投资的决心和信心。