我国境内的公募REITs市场发展迅速。自2021年6月首批产品上市以来，仅一年半左右的时间，公募REITs市场已经具备可观的规模。同时，由于已上市产品具备良好的质量，公募REITs产品受到投资人热烈追捧，在近两年频繁掀起抢购热潮，网下认购倍数和公众认购倍数屡创新高。公募REITs市场在保证质量的同时实现快速发展，成为这两年境内资本市场发展的一大亮点。

2022年12月，国家发展改革委组织召开“促进基础设施REITs高质量发展视频工作会”，邀请了各省级发展改革委、150余家原始权益人、80余家金融机构以及20余家咨询评估机构的参与基础设施REITs业务负责同志和业务骨干共千余人参会。国信证券公募REITs业务负责人余世暐作为金融机构代表作了专题发言，对境内基础设施REITs市场发展的速度和质量发表了观点，并重点就如何保证产品的质量方面进行了经验分享。近日，余世暐接受采访进一步分享了他和团队关于开展公募REITs业务的一些思考。

对于境内基础设施REITs 近两年的发展速度，余世暐认为从客观上看确实相当迅速， “截至2022年12月31日，我国境内已经上市了24只基础设施REITs产品，发行规模超783亿元。对比其他国家和地区，这个发展速度是相当快的。比如日本公募REITs市场开始于2001年，到今天走过了21年也就上市了67只；新加坡公募REITs市场开始于2002年，20年来上市了37只；中国香港地区公募REITs市场从2005年建立到今天是17年，目前市场上也就11只产品。”

余世暐介绍，两年多来，国信证券在基础设施REITs领域坚持实事求是、稳扎稳打，既积极主动又不冒进求快，取得了较为优异的成绩，继2021年在全国首批9只产品中参与4只，特别是以独家财务顾问角色成功发行“红土创新盐田港REIT”，2022年又以总协调人、计划管理人和独家财务顾问等角色发行了“鹏华深圳能源REIT”，以独家财务顾问角色发行了“红土创新深圳安居REIT”等重磅产品，在发行端屡创佳绩，截至2022年12月31日，根据已上市基础设施REITs财务顾问角色数量排名，国信证券位列行业第二。国信证券还成功打造了业界领先的基础设施REITs综合服务体系，以强大的销售能力多次刷新基础设施REITs产品销售倍数纪录。国信证券在基础设施REITs行业取得的成绩获得了监管部门和主流媒体的普遍认可，先后获得深交所授予的“2021年度优秀基础设施公募REITs中介机构”、证券时报联合新财富颁发的“最佳公募REITs财务顾问”等多项荣誉。

在如何保证公募REITs产品质量方面，余世暐从资产寻找和筛选、方案设计和资产整理、项目申报三个阶段介绍了国信证券的经验，重点谈到了实事求是地开展尽职调查，规范、细致地撰写申报文件，慎重、合理地开展资产剥离、整理和重组，以及结合资产的业务模式客观中性地进行估值等要点。

在资产寻找和筛选方面，国信证券的经验是应严格以“958号文”及其附件申报要求、申报材料格式文本为准绳，严把项目质量关，既不要过分拘泥于已有的发行案例，也不要过度发挥。要选择真正优质的资产，核心条件是收益好、运营稳定、具备成熟经营模式和市场化运营能力、未来盈利逻辑合理。谈到严把质量关时，余世暐说：“牵头金融机构要用专业、负责任的态度去判断资产在权属、固定资产投资管理手续等方面是否符合申报条件，如有瑕疵是否可以从根本上解决而非形式上弥补。”

方案设计和资产整理方面，国信证券在工作中切实做到认真核查资产权属、项目投资管理手续、资产可转让性等项目基本条件，并研究好资产的业务模式，论证业务逻辑的合理性和长期经营的稳定性是否达到REITs的要求。余世暐特别强调，开展资产整理要慎重，因为“开弓没有回头箭”，如果资产整理的手续办理错了，或者办得不合理，不仅项目无法获批，原始权益人还将支付不必要的代价。

项目申报方面，国信证券的经验是要做到实事求是，既对原始权益人实事求是，也要对审批部门实事求是；撰写申报文件做到规范、细致，注意整套申报材料的对应性、逻辑性和完备性；答辩或现场汇报时要提前做好充分的准备。

截至2022年12月底，境内已上市的24只基础设施REITs产品涵盖了收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、能源、保障性租赁住房等多个领域，总市值达854.34亿元，整体较首发上涨约15.13%，总体运行平稳。此外，REITs产品的回收资金投入到新项目建设，重点支持科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，带动社会资本投入的新项目总投资已超过4200亿元。

党的二十大报告指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。自境内基础设施REITs市场启动以来，各项工作有序推进，试点项目市场认可度较高，运行总体平稳，盘活存量资产效果显著，在推动金融供给侧结构性改革、服务构建新发展格局和经济高质量发展方面发挥了积极作用。

自1960年REITs在美国出现以来，在海外发达经济体中REITs已在各自的资本市场中占有重要地位。截至2021年末，美国REITs市场规模约1.7万亿美元，约占GDP规模的7%。余世暐认为，以此初步匡算，我国未来的公募REITs市场可达万亿规模，发展空间广阔、市场潜力巨大。

“基础设施REITs是贯彻新发展理念、构建新发展格局、促进高质量发展的一个重要抓手。”余世暐建言，展望未来，作为公募REITs市场重要参与者，金融机构应持续深入贯彻党的二十大精神，努力建设中国特色现代资本市场，助力公募REITs市场规范运作和高质量发展，共同为推进中国式现代化建设作出新的更大贡献。(CIS)