于2025年在香港上市的领展，一步一脚印地将“收租”生意做成了亚洲领先的房地产投资信托基金。

放眼全球投资市场，我们既能看到一日翻数倍的“暴富神话”，也能发现那些静默生长、稳步积累的“长期价值”。房地产投资信托基金（REITs）作为后者的其中一个重要形式，近年来在亚洲市场逐渐受到关注。

自2005年起，首只于香港上市的REIT——领展房地产投资信托基金（00823.HK，以下简称“领展”）便是一个典型代表。历经2008年金融危机、全球贸易摩擦及新冠疫情的重重考验，领展的资产规模稳步抬升，一步一脚印地将“收租”生意做成了亚洲领先的REIT。

随着中国内地和香港特区监管机构逐步为“REITs互联互通”拆墙松绑，一缕新政东风渐起。11月初，中国证监会副主席李明于香港举办的国际金融领袖投资峰会上提及，证监会计划推出更多开放措施，其中，将进一步深化内地与香港资本市场务实合作，其中包括扩大“沪深港通”目标范围，支持将REITs等纳入“港股通”。市场普遍预计，未来资金或将为相关产品带来额外流动性，进一步丰富两地投资者的选择。

全球布局，业绩更具韧性

领展作为香港首只REIT，在架构上与海外市场的REITs更为相近。成立之初，领展承接了原本属于香港特区房屋委员会的180个屋邨零售物业和停车场资产，主要通过内生存量资产运营和外延动态调整物业组合，获得租金收入和物业增值回报。

成功上市后，领展逐步对分布在香港各区的屋邨零售物业进行翻新，更换通风照明等整体系统，优化节能环保等硬件设施，提高物业的现代化程度。随着经验积累，领展形成了一套独有的资产管理逻辑，针对每个物业所处社区的特色为其量身定位，进一步释放资产的增值潜力。

领展于包括秀茂坪商场、慈云山中心在内的多个商场户外空间打造乐园区，为小朋友提供免费玩乐及学习空间。

时至今日，领展已完成超过100个资产提升项目，其中，创新的鲜活市场营运模式更是成为香港市场的标杆。领展旗下的众多商场和鲜活市场，在翻新后成为周边居民日常休闲、购物和参与社区活动的首选地，有些更是一跃成为热门打卡点，人流量和销售额均大幅提高，让租户和消费者都获得了实实在在的利益。截至2025年3月31日的数据显示，领展的资产提升项目平均投资回报率达18%。

翻新后的领展鲜活超市干净簇新，吸引周边居民每日造访，购买新鲜食材。

在持续优化资产和提升运营效率的同时，领展也将可持续发展纳入核心策略。近年来，通过增配节能环保设施，领展旗下物业97.7%已获得绿色建筑认证，电力消耗量减少46.1%。

与中国内地REITs普遍聚焦单一物业资产相比，领展很早就确立了多元化之路。过去20年间，集团一面翻新和优化已有物业资产，一面根据市场环境对物业组合进行调整，通过出售非核心资产来回笼资金，用于收购更具发展潜力的新资产。迄今为止，领展已变现57项资产。

经过多年存量资产改造和物业组合调整后，于2025年3月31日，领展的物业资产数量为154个，整体物业估值增至逾2200亿港元，相比上市时增长了5.7倍。更重要的是，集团物业组合的多元化程度得以大幅提升，从上市时81%的零售物业和19%的停车场组成的香港资产组合，发展到覆盖全球5个市场的零售物业、停车场、办公楼和物流综合物业组合。

领展位于九龙中心地带的乐富广场，为附近居民提供丰富餐饮及购物选择，同时营造活动、交流的空间。

以资产价值计，香港特区仍是领展的核心市场，在整体物业组合的比重为75%，包括民生商场、停车场和办公楼。相比游客依赖度更高的其他零售商场，领展旗下的民生商场、鲜活市场都以销售必需消费品为主，抵御市场波动的能力更强。

深圳领展中心城近年成为本地居民与粤港澳大湾区游客的热门打卡地，周末及节假日期间，商场内人流如织。

中国内地，以及新加坡、英国和澳大利亚三个海外市场在整体物业组合的比重分别为14%和11%，物业资产主要集中在整体需求相对稳定的一线城市和核心地段，例如深圳福田中心区的领展中心城、悉尼市中心的甲级写字楼100 Market Street及伦敦金丝雀码头的办公楼The Cabot。总体来看，这种多元化的物业组合，有助领展在市场急剧波动期间实现整体相对平稳的回报。

财务稳健，分红稳中有升

起步于服务社区民众的民生零售物业，让领展建立起不同于多数房地产开发商的财务纪律。

多年来，在投资进行资产提升和收购新资产的同时，领展始终严格控制财务平衡，将净负债比率和平均借贷成本维持在健康水平。正是得益于稳健的财务实力和运营水平，三大国际评级机构穆迪、标普和惠誉分别给予领展A2、A和A级发行人信用评级，评级展望皆为“稳定”。

从本质上来看，投资REITs就是通过把资金委托给专业团队投资和运营管理房地产资产，再以分红的形式来分享租金和物业增值产生的收益。团队的运营能力高低，往往与投资者获得的收益息息相关。

与普通上市公司相比，领展并没有单一大股东，其股份100%由公众和机构投资者持有，团队的重要决策都必须对基金持有人和利益相关者的长期利益负责。更重要的是，公司始终坚持将100%的可分派收入用于派发股息，长年超出香港特区监管机构的最低分派要求。

对普通投资者来说，相比直接投资房地产收租和等待增值，投资上市REITs的另一层好处是，能够大幅降低投资的资金和专业知识门槛——投资金额从动辄数百万甚至千万降低到数千元，也有专业投资团队负责分析市场、筛选项目和管理物业。此外，上市REITs的交易模式与股票无异，流动性更高，在获得较为稳定的回报的同时，不仅能随时交易，也降低了交易成本。

互通在即，开启新篇章

如果说过去20年，领展的成功主要得益于自我迭代，依靠专业的团队打磨资产管理能力和丰富资产类别，那么未来，宏观顺风有望成为不可忽视的新引擎。

今年9月，香港特区行政长官李家超在《2025年施政报告》中再度强调，香港特区证监会正积极推动REITs纳入“互联互通”目标。在此之前，中国证监会主席吴清也曾表示要“将REITs纳入沪深港通标的”，随后，香港交易所（下称“港交所”）行政总裁陈翊庭也透露两地交易所正紧密合作，推进沪深港通纳入REITs。

港股REITs虽然已经有20年历史，但过去始终受限于市场因素，整体交易活跃度相比其他市场处于较低水平，而“互联互通”可能彻底改写这一局面。

港交所的数据显示，股票“互联互通”10年为两地带来大量资金。2024年前三季度，北向和南向交易的日均成交额分别达1233亿元人民币和383亿港元，与2014年开通首月相比，增幅分别高达21倍和40倍。

ETF纳入沪深港通仅两年时间，成交量也直线上升。2024年第三季度，北向ETF交易日均成交17.6亿元人民币，是开通当月的89倍；南向ETF交易日均成交25.3亿港元，约为开通当月的12倍。作为唯一纳入恒生指数的港股REIT，机构预计领展将成为“互联互通”的首批受益者。

领展近年拓展事业版图，积极发展资产管理业务。

外有政策东风，对内，领展也在继续寻求新的增长点。2023年，集团开始探索在传统REIT的基础上发展资产管理业务，以外部资本来撬动整体资产管理规模，把20年来积累的资产提升和运营管理经验也转化为新业务的动力。

更为重要的是，这套“房托+”策略不仅是领展未来穿越周期提供稳健回报的基石，在“REITs互联互通”行将落地之际，通过输出经验和管理能力，领展也将能够赋能资本合作伙伴，共同推动中国内地REITs加速走向成熟，翻开潜力无限的新篇章。（CIS）