证券时报记者  刘俊伶

2025年以来，REITs市场表现强劲，63只已上市REITs中62只年内实现正收益，平均涨幅超过10%。REITs普遍分红意愿较强，21只最新股息率超5%。

支持REITs扩容政策陆续发布，机构看好长期投资带来的收益。

年内REITs平均上涨超10%

今年以来，REITs集体走强，已上市的63只REITs中62只今年以来实现上涨，年内平均涨幅达到10.08%，跑赢A股市场六成以上个股， 6只累计涨幅超过20%。嘉实物美消费REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅居前，分别达到27.68%、23.09%、21.39%。

嘉实物美消费REIT年内涨幅最高，该基金为首批上市的消费基础设施类REITs，于2024年3月12日上市。根据基金公告，该REIT基础设施资产包括大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，项目收益良好，去年四季度实现净利润1950.76万元，环比三季度增长89.35%。

分项目类型来看，已上市的REITs基金中消费基础设施类今年以来表现最好，8只REITs平均涨幅17.8%居首，市政设施、园区基础设施、仓储物流3个类型紧随其后，平均涨幅分别为14.14%、11.31%、10.33%。

在持续上涨后目前部分产品估值偏高，已上市REITs平均溢价率超过20%，嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏北京保障房REIT、嘉实物美消费REIT、中金厦门安居REIT溢价率更是达到50%以上。折价的REITs仅6只，均为交通或园区基础设施类，包括华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT等。

多家机构提示，需关注解禁带来的流动性冲击。根据华泰证券研报，2025年将有34只REITs将迎来解禁，解禁实际的抛售压力与解禁份额、REITs 前期累积收益、机构诉求、市场行情相关。

REITs分红意愿强烈

近年来，REITs持续获得资金热捧，2024年REITs在二级市场成交额达到1022.21亿元，今年以来日均成交额达7.04亿元，明显超过去年的4.22亿元，成交活跃度持续上升。

REITs受投资者热捧，稳定且较高的分红收益是最重要的原因之一。数据显示，42只REITs在2024年进行了分红，分红总额达到83.87亿元，5只REITs分红超亿元。今年一季度尚未结束，已有10只REITs进行了分红，分红总额达到5.42亿元。

根据近12个月现金分红总额计算，目前21只REITs最新分红收益率达到5%以上，浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT、鹏华深圳能源REIT分红收益率居前，分别达到17.91%、15.23%、12.22%。

浙商沪杭甬REIT分红收益率居首，该基金于2021年6月21日上市，上市以来已进行3次现金分红，分红比例（单位分红/基准日单位净值）均超过7%。根据公告，其项目资产范围为杭徽高速公路浙江段及其相关构筑物资产组的收费权。

政策支持REITs扩围扩容

截至最新，已发行公募REITs共有65只，总发行规模达到1697.36亿元，从发行日期来看，去年开始REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。

今年以来REITs延续扩容趋势，共发行6只，包括首只医药仓储物流REIT，还有11只目前处于申报阶段，包括首只申报的数据中心类项目REITs。

近期，多项REITs相关政策发布，支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

多家机构表示，看好REITs长期投资空间。中泰证券研报认为，长期看REITs 具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会。此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。

国信证券研报认为，从资产配置角度，一方面，短期可关注交通基础设施、产业园、仓储物流类相对净值折价率高的资产，有望受益于估值修复的困境反转逻辑；另一方面，在当前经济弱复苏背景下，为获得长期稳定派息回报，可关注保障房、生态环保类对经济周期敏感度低的品种。