2024年行情复苏的公募REITs，2025年以来的上涨势头似在进一步抬升。

截至2月10日收盘，中证REITs全收益指数已实现了11连阳，还创下了2023年下半年以来的新高。在这背后，逾九成公募REITs开年以来实现正收益，最高涨幅已超过了30%。

然而，面对如此迅猛涨幅，基金公司却及时发布了风险预警。相关分析认为，REITs行情走势与股市关联性较弱，但高分红因素对行情修复有一定支撑。长远来看，公募REITs二级市场行情必将逐渐回归理性，最终应回归产品属性与底层资产，打新策略有效性或将边际弱化。

逾九成产品年内实现正收益

根据Wind数据统计，截至2月10日收盘，中证REITs全收益指数收于1046.68，实现日K线11连阳（1月20日至2月20日），还创下了2023年下半年以来的新高。包括2月20日之前的涨幅在内，截至2月10日收盘中证REITs全收益指数2025年以来累计收益率为8.14%，2024年全年累计涨幅为12.31%。

从单只产品来看，截至2月10日60只有交易数据的公募REITs中，有56只年内录得正收益，占比超过90%。其中，有27只产品年内收益率超过10%，华泰紫金南京建邺产业园REIT的收益率超过30%，嘉实物美消费REIT、华夏合肥高新产园REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏首创奥特莱斯REIT4只产品的收益率则超过了20%。

但实际上，随着近期涨幅显著扩大，不少公募REITs产品已在提示溢价风险。比如，中金普洛斯REIT在2月10日盘后发布的公告显示，该基金2月10日在二级市场的收盘价为3.770元，相较于2月7日收盘价的涨幅为5.07%，投资者应注意基金投资风险，审慎决策，理智投资。

此外根据招商蛇口租赁住房REIT2月6日公告，该基金2月5日在二级市场的收盘价为 3.852元，相较于2024年12月30日收盘价涨幅达到20.56%。招商基金提示，该基金的二级市场交易价格受多种因素影响，投资者需关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。

另外在2月5日，易方达华威农贸市场REIT公告称，该基金1月27日在二级市场的收盘价为4.244元/份，涨幅为7.85%，二级市场交易价格受多种因素影响，敬请投资人关注本基金投资风险，审慎决策，理智投资。

行情走势与股市关联性较弱

根据Wind统计，截至目前60只已上市的公募REITs产品的发行规模累计约为1631亿元。此外，目前还有26只处于申报审批阶段的产品，全市场的公募REITs数量达到了86只。根据国海证券分析师靳毅近期在《公募REITs正当时》研报（下称《研报》）中预测，以2024年7月“常态化发行”后节奏测算，2024年7—12月公募REITs共计发行21只，发行总额409亿元，单只发行规模接近20亿元。以月均发行4只测算，2025年公募REITs上市发行规模或达960亿元。

针对二级市场走势，《研报》表示，目前我国REITs市场处于发展初期，行情走势与股市关联性较弱。具体看，中证REITs指数与沪深300指数在2023年5月—2024年4月间呈现出阶段性的相关性。但2024年5月以来，REITs行情走势与沪深300、中证红利走势再度分化，REITs与红利逻辑存在差异。

以2024年以来这一时间段来看，《研报》显示，2024年以来一级发行市场交投情绪逐渐回归理性。其中，发行价格方面，2024年以前公募REITs发行价格基本处于询价区间的62%分位数，2024年发行价格分位数中枢逐渐回归至19%水平；上市首日涨跌幅方面，区间由-6%-30%区间显著收窄至0%—22%区间，2024年跌幅均值由12.21%回归至3.98%；上市首日换手率方面，均值同样由2024年以前的24.01%下降至8.77%。未来，在常态化发行、公募REITs供给增加、投研框架不断健全、REITs价值回归底层资产价值，交投情绪将逐渐回归理性。

此外从一级市场来看，溢价发行效应依然存在。根据《研报》分析，公募REITs在一级发行阶段，以底层资产估值作为REITs基金净资产（NAV）的基础，最终定价以NAV为锚点。从发行溢价率看，受行业基本面、资产质量、二级市场走势、投资者情绪等多重因素综合影响，实际发行定价往往会与底层资产估值存在一定差异，呈现为折价与溢价发行，最终会在二级市场的交易过程中进一步调整。以《研报》统计的59只公募REITs来看，溢价、平价、折价发行分别为38只、4只、17只，溢价发行仍为主流。

将逐渐回归理性

但实际上，公募REITs二级市场价格的持续走高，并非缺乏实质因素支撑。比如，高分红因素就是一个被业内持续看好的支撑因子。

华夏基金分析称，二级市场方面，在经历了2021年受到投资者追捧价格单边上行，以及2022年、2023年的市场调整板块和个券逐步分化后，2024年以来随着底层资产经营趋稳，证监会发文允许计入OCI，保险和券商自营需求逐步恢复，债券收益率进入“2时代”，公募REITs的高分红受到更多投资者关注，市场行情修复。

“截至2024年12月25日，已上市产品2024年全年分红102次，分红金额合计80.11亿元。2021年以来，全市场公募REITs累积分红181次，累积分红金额171.70亿元。未来，随着公募REITs市场产品数量和市场规模的进一步提升，公募REITs高频分红高比例分红的特点有望进一步凸显。”华夏基金称。

《研报》在展望公募REITs未来投资策略时特别提及，未来的打新策略仍然可行，但重在择时。长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化。但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

“长远来看，二级市场的公募REITs投资最终仍应回归产品属性与底层资产。一方面，公募REITs是基于基础设施的证券化产品，产品期限较长、现金流稳定、分红水平较高，更适合长期配置，不适宜短期炒作。另一方面，REITs市场情绪未来必将在产品稀缺性弱化，机构对产品认知逐步提高的情况下回归理性，资产价格走势必将回归资产运营与基本面。后续建议关注经济基本面修复及2024年度业绩兑现的影响，针对各行业的车流量、出租率、租金增长率、上网电量等差异化关键指标细化分析，关注板块间分化，同时建议关注能源、保障房及交通板块挖掘机会。”《研报》分析称。

校对：王朝全