中指研究院日前发布的报告显示，2024年，两支保租房REITs发行上市，保租房REITs市场扩容至6支，总发行规模提升至95.5亿元。同时，2022年上市的四支保租房REITs均已提出扩募计划。中指研究院认为，在政策推动下，我国保租房REITs“首发+扩募”齐步走，保租房REITs市场份额短期有望继续扩容。

首发方面，2024年多家企业宣布启动保租房REITs申报工作并获得实际进展。报告显示，2024年，国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT分别于1月、10月在上交所、深交所正式发行上市，成为保租房REITs领域新成员。同时，另有多家企业宣布推进保租房REITs申报工作，如新黄浦、万科泊寓、雄安集团、越秀集团、杭州安居集团等，其中部分REITs已获得实质性进展。建信建融家园租赁住房REIT于4月15日获得上交所反馈，汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT也已正式申报至上交所，保租房REITs发行节奏明显加快。

扩募方面，报告显示，截至目前，2022年上市的四支保租房REITs均已提出扩募计划。其中，首批上市的华夏北京保障房REIT扩募进程最快，在2024年5月23日率先发布扩募启动公告，计划购入北京市房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园、海淀区温泉凯盛家园等4个项目；9月华夏北京保障房REIT向证监会、上交所正式提交扩募申请并于月中获受理；11月获上交所反馈。华夏基金华润有巢REIT扩募工作也在稳步推进，5月发布公告启动扩募工作，11月正式向证监会、上交所提交扩募申请，目前已获受理。同时，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT已先后在6月、8月发布扩募启动公告。整体来看，四支保租房REITs拟扩募资产均与首发资产处于同一城市，仍主要分布在一线城市。

报告指出，2024年7月，国家发改委进一步降低了保租房REITs发行、扩募门槛，推动保租房REITs发行进入常态化阶段。在此政策及此前政策导向推动下，我国保租房REITs“首发+扩募”齐步走，保租房REITs市场份额短期有望继续扩容。

报告还显示，2024年，保租房REITs运行整体稳健向好。根据各保租房REITs最新披露的季度报告，2024年三季度，五支保租房REITs的12个底层租赁项目出租率均在90%以上，其中华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT底层资产项目租金明显低于周边租赁项目，平均出租率位居第一梯队，普遍在95%及以上，中金厦门安居REIT的两个项目持续保持基本满租状态。华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT底层资产项目定价更趋市场化，平均出租率位居第二梯队，项目出租率普遍在90%—95%之间。

从基金收益来看，报告显示，2024年前三季度，保租房REITs产品基金收入与净利润同比均有所增长。其中，中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT收入同比均实现小幅增长。净利润方面，除红土创新深圳安居REIT前三季度利润同比有所下降外，其余保租房REITs同比均增长，其中华夏基金华润有巢REIT增幅较为突出。

校对：彭其华