今年一路猛降的房贷利率,开启了小幅回调模式。
一个月以来,国内十余个重点城市的房贷利率开启上调模式,其中部分城市的上浮幅度达到了5至20个基点,上述城市的房贷利率已重新站上3字头水平,普遍在3.0%至3.1%区间。
实际上,今年房贷利率在短期内得到大幅调整,不仅与公积金贷款利率接近乃至“倒挂”,还对银行资产端收益产生压缩。在后续政策还未进一步展开的当下,需要调整,为后续的政策腾出空间。
2024年是房地产的“政策大年”,在促进房地产市场平稳健康发展的基调下,从供给端到需求端一系列利好房地产政策层出不穷。特别是“5.17新政”,央行、国家金融监管总局一口气发布三份文件提振购房需求,包括贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率、降低最低首付款比例等,被称为“史诗级”救市政策。
随后需求侧政策仍接踵而至,如不再区分首套、二套房,最低首付款比例统一为不低于15%,将存量房贷利率批量下调,对契税、增值税开展减免优惠等。可以说,随着政策调整,房贷的首付比例、房贷利率均处于历史低点。
其中,住房商贷利率在今年下半年屡创新低,不少地区的商贷跟随LPR三次下调,一度从4字头,迈向3字头,甚至2字头。如,杭州、苏州地区在今年下半年部分银行的房贷利率最低达到了2.9%。
这一趋势在四季度有小幅调整。从10月下旬开始,珠海、长沙、广州、杭州、苏州、厦门、南京、宁波等多个热点城市密集上调房贷利率,部分城市两度、三度上调房贷利率,将降低至2字头的房贷利率拉回至3字头。
总结而言,上述逆势上调体现了地区“因城施策”原则的实施,以及商业银行维护息差的动态调整。
一方面,部分地区的银行住房商贷利率与公积金利率利差步步缩减,甚至部分城市一些银行最低房贷利率达到了2.8%、2.7%,与5年以上公积金利率2.85%形成了“倒挂”行情。在此形势下,公积金的普惠优势被大大削弱,社会福利性质受到质疑。在公积金贷款利率还未进一步调整的当下,地方层面有驱动力去调整房贷利率的底线。
另一方面,从银行自身发展角度看,房贷是银行优质资产,为争夺存量客户,过于“内卷”的价格战不利于银行把控资产端收益,已在预警线以内的净息差还在日益收缩。在负债端成本压降效果还未显现的当前,资产端收益还需要保持一定的盈利空间。
所以,今年急促跳水的房贷利率,在此刻迎来中期理性反弹,体现了从地区政策到银行机构的双层动态调整,同是也为房贷利率继续下行赢得一定的空间。
校对:廖胜超