9月29日，中国人民银行（下称“央行”）发布公告（下称《公告》）完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜，同时，央行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》），明确各商业银行原则上应于2024年10月31日前应统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。

中国人民银行有关负责人指出，本次公告主要进行了两方面优化。一方面是允许变更房贷利率在贷款市场报价利率（LPR）基础上的加点幅度。另一方面是取消房贷利率重定价周期最短为一年限制。

渐进有序缓释新老房贷利率矛盾

根据现行存量房贷利率合同约定，存量房贷利率由LPR和加点幅度（加点幅度可为负值）形成，加点幅度主要反映合同签订时的市场供求、风险溢价等因素，在合同期保持不变。因此，利率水平只会在重定价后跟随LPR同幅度变化。

本次《公告》允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。前述央行负责人指出，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。

后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利率积累较大利率后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。

权威专家向证券时报记者指出，央行进一步深化利率市场化改革，通过增强市场竞争，完善房贷利率定价机制，允许存量房贷与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，引导存量房贷利率适时反映市场利率变化，降至全国新发放房贷平均利率水平附近。

取消重定价周期最短1年限制

重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔，由借贷双方自主协商确定。《公告》明确11月1日起，满足一定条件的借款人可同银行业金融结构协商加点幅度及重定价周期。

过去较长一段时间，受制于商业银行系统性能、风险管理水平等客观条件，中长期贷款利率一般一年确定一次，个人住房贷款利率重定价周期也要求最短为1年。随着商业银行管理水平和科技能力的提升，目前除房贷外的大部分浮动利率贷款都可由借贷双方协商确定重定价周期。为提高货币政策传导效率，央行取消对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。

对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。权威专家指出，重定价周期可为按年、按半年、按季度等。

需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。

对于存量房贷，在10月的批量调整阶段，若一对一协商重定价周期，将严重影响批量调整进度，拖延借款人享受低利率的时间。因此，商业银行应优先调整存量房贷利率的加点幅度，暂不调整重定价周期，使借款人尽早享受较低利率。自2024年11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。

大幅节约借款人利息支出

截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。2024年前8个月全国新发放房贷平均利率为3.61%。

此前，中国人民银行行长潘功胜在9月24日在国新办新闻发布会上表示，将引导银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。

《倡议》明确，10月31日前将LPR加点幅度高于“减30个基点”的存量房贷加点幅度批量调整至“减30个基点”。调整后，全部存量房贷加权平均利率将降至约3.55%，略低于2024年前8个月全国新发放房贷平均利率水平（3.61%），全部存量房贷加权平均利率较调整前的4.06%降幅约0.5个百分点，预计降幅为平均值，具体到每个合同将各有不同。

以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设借款人的房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。

权威专家指出，存量房贷利率下调，有利于借款人进一步降低房贷利息支出，提升居民消费意愿，也有助于稳定购房者预期，提振信心。

如果考虑到9月27日央行政策利率下调0.2个百分点，10月21日LPR可能跟随下降，在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，大幅节省房贷借款人的利息支出。

此外，考虑到9月27日降准、降息，预计带动中期借贷便利（MLF）利率等利率下行，也节省了银行负债成本，提升银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要支撑。“综合考虑这些政策措施，对银行净息差的影响基本中性。”权威专家对记者说。

校对：杨立林