“首发+扩募”双轮驱动加上南方、银华、汇添富等公募躬身入局，公募REITs近日迎来了2021年6月开闸以来的最快发展期。

数据显示，截至9月27日公募REITs年内发行数量和规模分别为17只和384亿元，较2023全年增长183.33%和91.04%，使得2024年成为REITs出现以来的最大发行“大年”。

在常态化发行加速扩容下，公募REITs呈现出三个新亮点：

一是底层资产类型已拓展至八大类，包括水利设施等新出现的资产。

二是基金公司和股东以及旗下专业子公司的联动日益密切，“上下联动”效应日趋明显。

三是公募RIETs基金经理人数持续增长，逐渐成为有别于传统基金经理的一个“独特”群体。

三家公募迎来“首只”公募REITs

和以往不同，近期公募REITs的大扩容是多方位的，既包括新产品申报募集和存量产品扩募，以及南方基金、银华基金、汇添富基金等公募陆续入局。

深交所信息显示，9月23日上报的南方顺丰仓储物流REIT，是南方基金旗下第一只REITs产品。原始权益人为深圳嘉丰产业园管理有限公司、深圳市丰泰电商产业园资产管理有限公司，专项计划管理人为南方资本管理有限公司，托管人为招商银行。该产品于9月24日获受理。

此外，汇添富基金旗下首只公募REITs同样于9月24日获得受理。根据上交所信息，汇添富九州通医药仓储物流REIT的管理人为汇添富基金，原始权益人为九州通医药集团物流有限公司和九州通医药集团股份有限公司。另外，银华基金旗下首只公募REITs银华绍兴原水水利REIT于9月14日获批，广发基金旗下首只公募REITs广发成都高投产业园REIT则于今年8月底进入到了“已问询”环节。

除新入局者外，华夏、华安、平安等已进入者近期更是动作频繁。交易所信息显示，华安基金旗下的华安外高桥仓储物流REIT和平安基金旗下的平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT均于9月12日上报。根据Wind数据统计，这均是华安基金和平安基金旗下的第三只公募REITs产品。根据华夏南京交通高速公路REITs 9月28日的发售公告，该基金于10月9日起公开发售。

另外，之前已在二级市场交易的华夏北京保障房REIT，于近日发布扩募公告，向证监会提交基金变更注册请示，向上海证券交易所提交基金产品变更暨扩募份额上市申请。公开信息显示，华夏北京保障房REIT本次拟购入基础设施项目暂定为北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目和海淀区温泉凯盛家园项目。

底层资产已扩展至八大类

这是自2021年6月首批产品面世以来的三年多时间，公募REITs最热闹的时刻。

包括上述提及的产品在内，根据Wind统计，截至目前全市场公募REITs数量已达到了69只，其中约有45只已登陆二级市场。截至9月27日，公募REITs年内发行数量和规模分别为17只和384亿元，较2023全年增长183.33%和91.04%，使得2024年成为REITs出现以来的最大发行“大年”。

华夏基金对券商中国记者表示，首批公募REITs自2021年6月上市以来，中国公募REITs市场经过三年多的发展，从市场火热、短期调整到现在的趋势稳定向上，投资者持续提高对公募REITs产品特性和权益属性的认知。在制度建设和市场培育的不断实践中，中国公募REITs已经踏上了行稳致远的高质量发展之路。

不仅如此，在数量和发行人扩容之下，公募REITs的底层资产类型已拓展至八大类，除了传统的保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、园区基础设施外，还陆续出现了能源基础设施、生态环保、水利设施、消费基础设施等。

与此同时，公募REITs的常态化发行持续得到政策支持。国家发展改革委新闻发言人金贤东近日在新闻发布会上表示，国家发展改革委将抓好促进民间投资政策措施落实，持续推动解决影响民间投资高质量发展的制约瓶颈，千方百计激发民间投资活力和内生动力。

“上下联动”效应明显

券商中国记者发现，除了底层资产持续丰富外，公募RIETs的常态化大扩容还带来了两个新现象：一是基金公司和股东以及旗下专业子公司的联动日益频繁，“上下联动”效应明显。二是公募RIETs基金经理人数持续增长，逐渐成为有别于传统基金经理的一个“独特”群体。

基金公司和子公司或股东的联动，在近期上新的公募REITs中尤为明显。以南方顺丰仓储物流REIT为例，该基金的专项计划管理人南方资本管理有限公司，是基金管理人南方基金100%持股的子公司。汇添富九州通医药仓储物流REIT的专项计划管理人汇添富资本管理有限公司，同样是汇添富基金100%持股的子公司。

此外，银华绍兴原水水利REIT的专项计划管理人银华长安资本管理（北京）有限公司，同样是银华基金旗下100%持股的子公司。博时津开产园REIT的专项计划管理人博时资本管理有限公司，是博时基金旗下100%持股的子公司。此外，广发成都高投产业园REIT的专项计划管理人广发证券资产管理（广东）有限公司，是广发基金大股东广发证券100%持股的子公司。

根据Wind数据统计，截至9月27日全市场的公募REITs基金经理人数达到了136人。他们个人管理的最大规模超过125亿元，最小的8亿元出头。和传统基金经理相比，公募REITs基金经理的从业轨迹打破了“卖方研究员—买方研究员—基金经理助理—基金经理”这一常规路径。他们的过往工作经历主要集中在两大方面：一是不动产基础设施，以及底层资产对应的相关领域；二是律所、券商投行、资产评级等证券化业务领域。基于不同的过往路径，公募REITs基金经理的分工也有所不同，常见的有运营基金经理和投资基金经理。

北方一位公募REIT基金经理对券商中国记者表示，传统的基金经理基本属于固收或权益范畴，但公募REITs基金经理并不适合这个分类，这是由公募REITs的属性决定的。REIT不仅是一只基金，更是一个资产运作平台。从最初的募集发行开始，基金经理会在很长时间内和该项目深度绑定，不仅有上市交易，还会有一次扩募、二次扩募等环节，资产项目会越做越大。甚至随着装入的资产越来越多，REITs会成为一个行业资产组合的平台。