业主不急卖、客户在观望 北京二手房“金九”开局有点淡

9月8日，贝壳找房挂出两套北京丰汇园的房源，一套为39平方米，总价980万元，单价超过25万元/平方米；另一套为65.9平方米，总价1350万元，单价超过20万元/平方米。

根据记者了解，近两年，丰汇园二手房平均成交单价回落至20万元/平方米以内，上述两套房源的挂牌价，明显高于以前的价格。那么是什么原因造成了这种“涨价”的反常状况呢？

对此，9月9日，一家第三方中介平台的置业顾问李华向《每日经济新闻》记者透露，单价25万元/平方米这套丰汇园的房源，是少见的南向房。现在不少业主都不着急卖房，也不想降价，所以挂牌价略高一些。

丰汇园作为北京二手房市场上的头部小区，目前的市场情况，能一定程度反映北京二手房市场的整体现状。据中指研究院数据，8月，北京二手住宅成交套数14363套，环比下降7.8%。

另据《每日经济新闻》此前报道，截至今年3月7日，贝壳找房前台显示的北京二手房挂牌数量为14.21万套。而到了9月11日，北京二手房挂牌数量是13.55万套。由此来看，半年时间，北京二手房挂牌量减少了约6600套。

“好多业主不愿意卖了”

丰汇园是北京顶流学区房，四年前的“五一”小长假，该小区每天可卖掉8~10套千万元级别的房子。彼时，记者实地走访了解到，一套39平方米的一室一厅，报价1020万元，单价26.09万元/平方米，在记者咨询后的一个小时里就能成交。

今年9月10日，记者再次实地探访丰汇园。在丰汇园小区探访时，记者遇到一位正与客户打电话沟通价格的置业顾问，交谈几个回合之后，双方约定了当天的面谈时间。此后，该置业顾问便骑上小电驴赶快赴约去了。

丰汇园属于西城区金融街片区，该片区一家房屋中介门店的负责人张超向记者表示：“近三个月，北京二手房市场价格整体稳定，(现在是)降不下来，也涨不上去。”

“前几年，这里(丰汇园)二手房的价格都在每平方米20多万元，现在基本在每平方米16万~18万元就能拿下，一室一厅总价在900万元以下。”张超说，“上个月，我成交了3套，最近成交的一套，每平方米单价在16万元左右。但现在一居室已没有合适的房源，好几个客户也都在等，剩下的房源总价相对较高。”

记者查阅贝壳找房的数据发现，目前，丰汇园二手房挂牌均价为18.43万元/平方米，一套51平方米的一室一厅房源，报价950万元，今年1月挂牌，另一套54平方米的一室一厅房源，报价975万元，今年2月挂牌。

“现在的价格，差不多跌到底了，好多业主不愿意卖了，留着自己住。”张超说。

“是真卖不掉啊，降价了，客户还是观望。”在社交平台，有业主发文感慨：“大不了下架不卖呗，即使明后年腰斩，再过几十年还是能涨回来，长期主义。”

“卖家现在出售意愿低”

最近，北京市民张姗姗张罗置换房产，9月以来已经看了不下15套二手房。“卖家现在出售意愿，没有前段时间那么强烈了，会坚持一个底价，达不到就不卖了。”对于近期的置换房产感受，张姗姗向记者如是表示。

“中介那边更愿意催业主降价，有些房子刚挂出来，中介就催着降价。”张姗姗直言，现在二手房市场房源太多，客户太少，大家心里都想着等房价降降再买。

事实上，在推荐代理的二手房房源时，张超也会向客户提到“可以跟业主再谈谈，再降降价”。

“前几年行情好，老的房子看房人特别多。现在预期差，我置换房子，还是新装修的学区房，看房的人寥寥无几。”张姗姗表示，虽然她觉得现在价格，也差不多跌到位了，但还是想再等等。

9月11日，中指研究院发布的8月十大城市二手房房价地图显示，7月，北京二手房成交量短期冲高后，8月成交有所放缓。8月，北京二手住宅价格环比下跌0.87%，跌幅与7月持平。

成交方面，政策效应有所减弱，在“以价换量”市场环境下，二手房市场活跃度尚在。8月，北京二手住宅成交套数达14363套，环比下降7.8%，同比涨幅收窄至31.0%；今年1~8月，二手住宅累计成交量与去年同期基本持平。

对比看，7月，北京二手住宅价格环比下跌0.87%，跌幅较6月收窄0.03个百分点，渐显筑底迹象。成交方面，7月北京二手住宅成交套数达15575套，环同比分别增长3.9%、60.3%。

“二手房价格基本筑底”

进入9月，期待中的“金九”热闹并没有到来。被问及近期工作情况，多位置业顾问都给出了类似“不是很忙”“成交还行”的回应。

同时，据诸葛找房数据研究中心监测，2024年第三十六周(9月2日~9月8日)，北京二手住宅市场均价为59232元/平方米，环比下降0.51%；调价房源中降价房源量占调价房源量的94.44%，涨价房源占比扩大至5.56%。

“8月和9月以来的情况，明显不如前几个月，现阶段业主和客户之间博弈激烈。”9月11日，一家头部中介机构人士向记者表示，8月整体市场出现阴跌状态，挂牌价格变化不大，但议价空间变大，给大家的感受是又降价了。9月如果没有外力因素影响的话，价格大概率还会有所下探，具体表现为新成交房源的价格，总是会低于上一套同户型的成交价。

不过，“二手房价格基本筑底”是多位受访中介人士的共同观点。目前，北京二手房市场的供求关系也在发生变化，许多业主在价格持续下降的过程中，选择暂时搁置卖房计划，继续观望。

“9月比8月好不了太多。”前述头部中介机构人士表示。

克而瑞指出，“金九”已至，房企推盘积极性不如以往，市场情绪总体低迷。9月房地产政策端仍有发力空间，一方面是“9·30”等关键政策节点将至，近期市场也有存量房贷利率将迎来进一步调整等的传闻；另一方面，当前新房、二手房市场活跃度下降，成交动力不足，市场信心需提振。

(应受访者要求，文中李华、张超、张姗姗均为化名)