7月23日，北京进行了7月份第二场土拍，本次出让地块为位于大兴区的一组团地块。

《中国经营报》记者注意到，为吸引房地产企业参拍，该地块在出让规则方面进行了优化，在竞价阶段允许同一集团下的成员企业均作为竞买人参与竞拍，竞价梯度也相应减小。

记者此前走访了解到，今年北京新房市场持续承压，不少项目纷纷“以价换量”，上述地块所属区域亦是如此。该地块仅吸引一家大兴国资企业报名，最终底价成交。

土拍规则优化

本次出让的地块为大兴区大兴新城核心区DX00-0101-051、052地块、黄村七街DX00-0201-0248、0255地块。根据出让信息，该地块总用地面积约6.94万平方米，规划建筑总面积约14.4万平方米，总起始价32.17亿元。

据了解，大兴新城核心区DX00-0101-051、052地块，其中052地块为二类居住用地，用地面积2.78万平方米，建筑规模6.95万平方米，容积率2.50，控制高度45米（局部60米）。

黄村七街DX00-0201-0248、0255地块，用地性质为居住+托幼用地。其中0255地块为二类居住用地，用地面积3.04万平方米，建筑规模6.08万平方米，容积率2.0，控制高度60米。根据出让要求，上述4块细分地块均有配建要求。

本次出让采用“限地价+摇号（交高标）”方式，土地合理上限价格36.9955亿元，溢价率上限15%。

值得注意的是，在土拍规则上，本地块相较之前土拍进行了优化。其中，在竞买人资格上，竞价阶段对同一集团下的成员企业作为竞买人有所放松，不过若竞拍至摇号阶段，同一集团下的成员企业中，仅允许保证金最先到账的一家成员企业（或多家以一个联合体）参与摇号。而在此之前，北京土拍规则中，在竞价阶段，对于同一集团的成员企业，仅允许一家报名参与竞拍。

在竞价阶梯方面，此次由原来起始价的5‰调整为1‰；此外，在建筑标准上，由之前的需满足北京市建筑节能设计标准，优化为可按国家标准执行。

该地块仅有一轮报价，最终由北京兴创置地房地产开发有限公司（以下简称“北京兴创”）以总价32.17亿元竞得，成交楼面价22340元/平方米，期房指导价5.9万元/平方米。

天眼查信息显示，北京兴创由北京兴创投资有限公司全资持股，实控人为北京市大兴区人民政府国有资产监督管理委员会。

区域内去化承压

据了解，在实际位置上，上述地块虽同时出让，直线距离1公里左右，但中间被京雄高铁隔开。其中，黄村七街0255地块邻近地铁4号线黄村火车站，位于大兴老城区黄村板块的最南端，距离大兴区政府直线距离不到800米。同时，地块离铁路线最近的直线距离仅160米左右。大兴新城核心区052地块紧邻4号线义和庄站，附近为念坛公园以及部分商业写字楼。

目前，附近在售的项目为壹品兴创·颐和公馆。据了解，该地块去年出让时曾吸引6家房企参拍，经过多轮竞价触达地价上限28.75亿元后进入竞现房面积环节，最终由中建壹品以“双封顶”（即上限价格28.75亿元＋现房销售面积上限1.8万平方米）条件成交，成交楼面价31281元/平方米，溢价率15%，期房销售指导价均为5.9万元/平方米，现房销售指导价6.1万元/平方米。

随后，中建壹品引入当时共同参拍的房企北京兴创共同开发。该项目全部为11层及以下的洋房产品，主力户型为约127~224平方米的三至四居平层户型，定位改善客群。

据了解，今年以来，与二手房持续降价后成交量上涨形成对比的是，北京新房市场则面临较大去化压力，不少新房纷纷“以价换量”，尤其是五环外项目。其中，大兴区域较为典型。

比如上述颐和公馆，北京住建委官网显示，项目总计752套房源，目前共签约47套，成交均价约5.1万元/平方米。另外，距离地块约3公里（临近清源路站）的大兴星光城，第三方平台显示均价为5.5万元/平方米，但渠道分销中介告诉记者，目前项目均价在4.8万元/平方米。

一位业内人士表示，今年6月份，开发商为了冲刺年中业绩，部分新盘价格变动明显，特别是南城四环以外区域，出现了不少特价房，降价幅度能达到15%到20%，每平方米降幅将近1万元。“但‘4·30’新政后，五环外成交除北五环少数项目外，其他多数均没有明显变化。”