近段时间，公募REITs市场出现一些新的战略配售投资者“面孔”。除了原始权益人、保险、银行理财等传统战略配售投资者之外，包括担保机构、私募基金、实业投资公司等在内的机构也开始出现在公募REITs的战略配售名单之中。

公募REITs战略配售投资者类型日渐丰富

今年6月，工银河北高速REIT发行，深圳担保集团有限公司以战略投资者的身份认购了1663万份基金份额，合计出资9475.77万元。此外，深圳担保集团有限公司还参与了华夏深国际仓储物流REIT的战略配售，出资近5000万元认购1998万份基金份额。

在华夏深国际仓储物流REIT的战略配售名单中，还出现了实业投资者的身影。深圳市蔡屋围实业股份有限公司以其他专业机构投资者的身份，出资近2000万元认购了798万份基金份额。

此外，华夏华润商业REIT的战略配售投资者中出现了上海中远汇丽建筑装潢有限公司、上海家树建设集团有限公司等企业。

谈及上述新出现的投资者，招商基金REITs投资团队专业副总监万亿表示，最近从一些新发REITs的战配名单中，确实看到有一些非传统机构，例如担保机构、私募基金、实业公司等。这些机构有些是原始权益人或其同一控制下的关联方，有些是和原始权益人有相关产业协同关系的供应商或咨询公司等。

在他看来，这类新进场的机构普遍资金较为充裕，负债端成本较低，对短期市场波动的容忍度较高，关注公募REITs的长期投资价值，是REITs市场的增量资金，也反映出REITs市场投资者结构进一步丰富。

“我们注意到一些大型的担保公司参与了近期上市REITs产品的战略配售。”中航基金不动产投资部表示，“在当下市场，随着公募REITs相关利好政策落地、增量资金不断涌现、资产估值回归理性，公募REITs吸引了更多秉承长期投资理念的‘耐心资本’加入。”

关注项目基本面及现金分派率等指标

与传统金融机构不同，新进场的担保机构、实业投资公司、私募基金对于公募REITs有哪些投资偏好，也是市场关心的话题。

据万亿反馈，这类非传统机构相对更关心分派率的绝对值大小，同时也关心分派率的稳定性。因此在品种的选择上，他们往往关注新能源这类短期分派率较高、分派相对稳定的品种，以及个别有一定区位优势的仓储物流品种。

中航基金不动产投资部指出，非传统机构投资公募REITs依然会从项目基本面的角度进行分析，比如现金分派率、收入及EBIDTA的完成度等。此外，未来经营预期也会是机构投资者的一个重要参考依据。“从目前市场来看，因经营收益权类资产的分红包含本金及利息，现金分派率会相对较高，非传统机构目前大多偏好此类资产。投资者普遍希望分红能够达到预测值，但具体的分红收益预期还取决于各机构的资金成本等。”

先锋瑞驰基金相关人士也表示，从近期已经发行的几单REITs项目看，资金普遍对现金流回报稳定的弱周期类项目较为青睐，其中以新能源类项目为首。例如，华夏特变电工新能源REIT和中信建投明阳智能新能源REIT两单新能源项目网下超额认购倍数均接近70倍。

战略配售分化明显

在担保机构、实业投资公司等机构新进场的同时，目前REITs战略配售市场呈现明显分化现象。

万亿表示，近期公募REITs战略配售出现较大的两极分化。部分REITs项目受到资金追捧，无论是战略配售，还是网下投资和公众认购，投资人都表现出了极大的热情，但也有项目新发压力仍然较大，投资者对不同类别REITs项目投资价值的判断出现了较大分化。

“短期内，预计市场对不同类别REITs项目的认识出现变化的可能性不大，并且REITs市场流动性有限，资金向个别项目集中、行业走势和投资热度分化的趋势或将维持。”万亿表示，后续REITs市场定价逻辑是否会发生变化，有待进一步观察。

中航基金不动产投资部也表示，自首批公募REITs上市以来，战略配售投资者结构不断发生变化，构成逐渐多元。目前，除原始权益人及关联方外，保险机构和券商仍然是REITs战略配售的主要参与方。此外，产业资本、私募基金、银行理财、资产管理公司等也是REITs的重要参与方。

“目前，REITs战配结构普遍仍以原始权益人及其关联方为主。据公开资料显示，今年上半年新发REITs中，剔除原始权益人及相关方影响后，券商、产业资本及保险参与度较高，战略配售规模占比分别约为28%、25%及19%。”先锋瑞驰相关人士表示。

上述人士进一步表示，在资产类型上，各类机构的资产配置偏好也有所差异。其中，券商更倾向于选择特许经营权类，而产业资本及保险在产权类上的占比相对较高。