经历阵痛之后，上市物业管理企业2023年度业绩整体企稳，多数企业重拾营收、净利润的双增长，“现金奶牛”的高分红属性凸显。

综合各家物业企业在业绩说明会上的表态，进入2024年，与房地产行业的进一步脱钩是各家物业管理企业经营工作中的重中之重，对AI大模型等新技术的开发利用，对社区增值等新业务的开拓是各家企业提质增效的重要抓手。值得注意的是，沉寂了两年的物业并购市场，或在2024年出现升温迹象。

业绩稳健 高分红

截至发稿，申万物业管理指数收纳的26只物业管理A股、H股中，已有16股发布2023年度业绩，其中行业规模领跑的碧桂园服务、万物云、招商积余、绿城服务等企业悉数在列。从业绩表现来看，有13只个股实现销售收入的正增长、12只个股实现净利润指标的正增长。

经历了此前两年密集的资产负债表调整，物业企业对关联方应收账款、商誉等资产减值拨备逐步到位之后，强现金流、抗周期性的现金奶牛属性帮助多数物业管理企业业绩企稳回升。

从业务规模来看，碧桂园服务以426亿元的收入规模仍然位列行业第一，实现了3%的业绩正增长。财报强调，2023年公司市场拓展的体量保持在高位，年内新增年化饱和收入37亿元。碧桂园服务营收增长是在去年调整了风险客商的确认收入规则下完成的，徐彬淮透露，新的规则对公司收入造成了5亿元左右的负面影响。与之类似的，还有关联方已出险的融创服务，该公司在2023年依然将收入水平保持在70亿元水平。

此外，万物云营业收入同比增长10.2%，达331.8亿元。绿城服务、招商积余、保利物业、华润万象生活等收入规模在百亿元以上的一线物业管理企业，普遍实现了两位数以上的收入规模增长。

在利润维度，随着资产负债表整理的告一段落，多数物业管理企业都实现了归母净利润增速略高于营收增速的盈利表现，且现金流表现明显改善。不过，仍有企业被资产负债表调整的问题限制：碧桂园服务在扣除商誉及其他无形资产减值等影响之后，股东应占利润同比下滑85%；同样因进行资产拨备，雅生活服务股东应占利润则下降75%，公司总裁李大龙在业绩发布会开场即对股东致歉。

大手笔分红仍是物业行业的重要特点，不少企业拟使用五成以上的核心净利润进行现金分红，碧桂园服务、融创服务等企业的分红金额高于归母净利润金额。值得注意的是，中海物业在披露持稳的业绩公告后，股价大跌24.5%，有投资者将之归因为较低的派息比率。中海物业董事会主席张贵清在业绩会上呼吁，“不要简单以派息来衡量一家公司的价值”。

中泰证券近期发布研报，同样关注2023年物业板块盈利趋于稳定的特点。研报指出，2022年，物业公司开始大幅压降地产关联业务让该板块收入占比和毛利率快速下降，2023年物业服务相关业务毛利率总体稳定，预计往后利润率波动会降低。同时，中泰证券认为物业企业应收款周转天数增加总体可控。

与地产脱钩

虽然营收、利润表现整体重回稳步增长态势，但是发展转轨是上市物业企业的共识，与地产脱钩的独立性仍被普遍视为新发展模式的基础，不少物业企业在业绩会上纷纷展示公司在开拓第三方市场上的努力。中泰证券预期，2024年物业行业将与房地产进一步脱钩，财报中地产关联业务的收入和利润占比进一步下降，来自地产业务的减值也边际减少。

万物云董事长朱保全直言，对于物业管理企业而言，2023年到2025年是一个分水岭。朱保全分析道，“大股东开发商不可能再回到大开发时代。由此带来的问题是原来高毛利的开发商增值服务快速回落，因为地产销售缓慢带来的增量下降，以及开发商应付的空置房物业费增多。这对财务报表带来的影响需要时间的消化，但更需要物业公司摆脱路径依赖、独立自主转型的决心。”

万物云副总经理叶菲在业绩说明会上介绍，万物云与万科间持续关连交易继续下降，比例已从2021年的19.2%降至13.5%。叶菲透露，万物云做了一个极端压力测试，即使把来自万科集团的持续关连交易和所有开发商当年新交付的相关业务全砍掉，对2023年营收绝对值的影响是下降17.5%。但从增速来看，剔除上述两方面业务后，2023年收入同比增幅、毛利同比增幅均高于实际业绩表现。

碧桂园服务管理层在业绩说明会上介绍，在2023年公司来自第三方市场化业务的占比已达96.9%，创历年的最高水平。碧桂园服务首席财务官黄鹏表示，公司将与在风险客商进行积极沟通，后续拟采取转换合作方式等措施，实现应收账款化解的同时，支持风险客商积极解决有关保交楼的工作。

融创服务则在财报中明确表示，在关联方应收款项管理上，继续以市场化原则对待关联方业务，以回款为前提作为判断业务是否承接的标准，同时继续积极追缴，推动地产优质资产的抵债和担保。

即便是具有国资背景的物业管理企业，也纷纷在强调“利用好大股东给予的业务资源”的同时，关注第三方业务的发展。比如保利物业管理层，就在业绩说明会上多次强调了第三方业务为企业带来的利好，表示公司不断夯实物业管理基本盘，得益于第三方拓展收入的快速提升，以及母公司优质资源的持续贡献。

中指研究院统计，2023年上半年，TOP50物业服务企业第三方市场拓展面积达8.1亿平方米，远高于2022年同期4.8亿平方米的水平。该机构指出，第三方拓展已成为物业企业提升管理规模不可或缺的“利器”。朱保全更将这一过程形容为物业公司此岸到彼岸的“涅槃”。朱保全表示，“我们要从房地产开发末游的此岸，到不动产消费的彼岸，后者是所有消费里最刚需的。”

并购兴趣升温

除了独立性，通过科技手段提升服务质量、狠抓回款保现金流、开发多元业务提升毛利率仍是上市物业企业普遍的下一步发展思路。值得注意的是，在并购明显降温的两年之后，不少企业再一次流露出了对项目并购的兴趣。

过去两年，物业行业并购趋冷。据中指数据监测，2023年物业管理行业已披露相关信息的并购交易超90宗，交易金额近20亿元，不足2022全年交易总额的一半，而2022年并购规模仅为2021年的约1/4。同时2023年大宗交易锐减，当年未发生单项并购金额超过10亿元的案例，并购金额超过5亿元仅发生一宗。

但是，在近期举行的业绩会上多家公司均谨慎表达了对并购市场的关注。华润万象生活表示，集团计划选择性收购及投资具有一定规模、盈利能力的物业管理公司。万物云表示，并购市场进入新的阶段，公司秉承谨慎而且积极的态度。保利物业表示，会持续保持对收并购市场的关注。

招商积余的观点或许解释了同行对并购的兴趣，该公司认为在行业集中度正在提升的大背景下，收并购是一件必须要做的事情，“可能多少年以后回头看，没有做收并购的就会落后”。

作为劳动密集行业，如何以科技为抓手提高运营效率是几乎是每家物业企业都在关注的问题。万物云在财报中提到了对AI大模型等新科技的应用，并介绍了公司对“灵石”边缘计算服务器以及“飞鸽”智能工单系统的试点情况。招商积余强调要加大科技赋能，通过数智科技来推动客户服务数智化、项目管理数智化、业务发展数智化。碧桂园服务也强调，推动“精益式”数字化转型，推广数字化工作在更多项目的试点。

以增值业务提升毛利率水平、减少对开发商依赖的思路也将在2024年继续延续。保利物业认为，行业的社区增值服务已经由之前的流量资源转化驱动，进入到核心产品垂直化能力打造的新阶段，在社区场景之中，保利物业看到了单品的业务机会。万物云将在2024年的蝶城生态建设中落实新的设想，即“蝶城+社商”，借助蝶城渠道来带动蝶城内商户和商业的增长。碧桂园服务将积极在重点城市布局社区生活中的重点业务，如零售、保洁、衣物洗护等。

中信证券近期发布研报指出，目前物业服务行业的劳动者作业界面还有明显优化的可能性，各种新科技成果还有加速应用的趋势，再考虑增值服务的发展，中信证券预期行业毛利率还有稳步提升的空间。