中国基金报记者 方丽 孙晓辉 陆慧婧

公募REITs市场新年迎来新气象。农历新年后首个交易周，公募REITs表现强势，产品全线收红，部分产品单周涨幅超过20%；中证REITs指数（全收益）2月19日大涨3.89%，创单日最大涨幅。

在多位业内人士看来，公募REITs市场回暖是政策面、基本面、资金面共振的结果。展望后市，在政策大力支持下，伴随底层资产基本面逐步修复，公募REITs走势将更为稳健。

中证REITs指数“八连涨”

单周涨幅超8%

农历新年过后，公募REITs表现强势。Wind数据显示，上周，全市场30只公募REITs产品全部收涨。其中，博时蛇口产园REIT单周大涨21.47%，嘉实京东仓储基础设施REIT、中金湖北科投光谷REIT、中金普洛斯REIT等10只产品单周涨幅超过10%。

中证REITs指数（全收益）自2月6日以来实现八连涨，2月19日涨幅达到3.89%，创下历史单日最大涨幅；周涨幅达到8.41%。

多位业内人士认为，近期公募RIETs市场的良好表现背后受到多重利好因素的推动。

鹏华基金基础设施基金投资部从三方面阐述RIETs市场止跌回升的原因：首先，从政策面来看，节前最后一个交易日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确了REITs投资份额属于权益工具投资，这一表述有助于REITs投资者将持仓市值变动计入综合收益（OCI），显著缓释市场波动对短期投资收益的直接影响。

其次，从基本面来看，已上市公募REITs的底层资产是优质基础设施项目，2023年总体经营稳健，具有稳定现金流和较高比例的分红。而且，在经济逐步回升向好的趋势下，部分项目的运营状况有望持续改善和提升。

最后，从资金面来看，春节后市场流动性有所改善，资金相对充裕，投资需求旺盛。

红土创新基金表示，《会计类第4号》有利于改善REITs市场流动性预期，促进险资、社保资金、养老金等长线资金进场。“即使在市场出现短期震荡调整时，机构也不必迫于止损压力而被动减持，这对于降低REITs二级市场波动有积极作用。”

“从已经公布的2023年四季报来看，多数产品底层资产经营稳定，业绩稳步回升。管理人积极行使主动管理职责，部分行业业绩表现超预期，为近期的公募REITs市场回暖奠定了基础。”中航基金不动产投资部也认为，基本面对公募REITs取得良好业绩起到了支撑作用。

部分标的呈现较强配置价值

中证REITs全收益指数2月以来已“八连阳”，但不少投资人士认为部分标的仍具备较高的配置价值。

博时基金基础设施投资管理部基金经理刘玄表示，2023年以来公募REITs二级市场出现较大幅度调整，目前部分产品已具备较高的长期投资价值，近期市场回暖也体现了投资者对REITs配置价值的认可。

鹏华基金基础设施基金投资部分析，目前，产权REITs的平均现金分派率约为4.9%，经营权REITs平均现金分派率为9.4%，较部分金融机构的长期资金具备一定的配置优势。作为区别于股票、债券的新资产类别，REITs资产收益稳定性较强，分红比例较高。从中长期利率环境看，广谱利率中枢下移将凸显REITs的配置价值，有望受到更多长期资金的关注。

中航基金不动产投资部和红土创新基金均认为，目前公募REITs底层资产运营相对稳健、收益确定性较强，长期的投资逻辑没有变化。随着配套政策持续落地，市场回暖，二级市场价格将回归基本面属性。结合整体利率环境及资产配置需求，公募REITs的价值投资属性将进一步凸显。

先锋瑞驰投资总监陈海涛认为，REITs作为高分红权益类产品，为追求稳定回报的资金增加了一个新的投资方向。A股虽然也有一批高分红股票，但底层特征有一定差异。REITs具有法定分红特质，收益确定性和价格稳定性更优，是具有长期配置价值的大类资产品种。

北方一家大型基金公司表示，公募REITs市场“扩面提质”仍在持续推进，体量有望持续扩大。“尽管部分REITs产品的经营基本面出现了一些周期性扰动，但长期看，核心区域的核心资产仍具有较高的投资价值。在低利率环境下，REITs的绝对价值和相对价值凸显。”

展望公募REITs发展前景，鹏华基金基础设施基金投资部表示，REITs市场仍处于发展初期，监管层的支持力度较大，中央及地方层面不断推出利好政策，市场环境及流动性预期将得到改善。目前，已有255只公募FOF将REITs纳入投资范围，养老、社保基金参与REITs投资的脚步也越来越近。

陈海涛认为，春节后公募REITs涨势强劲，整体估值较历史低点有所抬升，但仍具备一定的吸引力。往后看，除了市场机制的自我完善，公募REITs进一步扩容增类、吸引增量资金以及优化投资者结构是决定未来走势的关键因素。

另一位业内人士表示，目前公募REITs配置性价比已经显现，市场短期上行后或达到阶段性均衡，未来资产运营趋势仍是主要定价因素。未来估值水平的进一步上行将有赖于资产经营情况是否有实质性的提升。

年报披露在即

运营及预期落实情况成关注点

根据沪深交易所的通知，基金管理人应当于2024年3月31日前完成基础设施REITs2023年年度报告的编制、报送以及披露工作。REITs产品的运营情况等成为市场关注焦点。

“由于底层基础设施资产属性的不同，公募REITs产品的关注要点不尽相同。一般而言，投资人较为关注的要点包括基础设施资产基本面经营的稳定性、行业发展的可持续性、资产估值的合理性、可供分配预测的可实现性，以及基金分红、信息披露、投资人沟通等安排。”刘玄表示。

陈海涛分析称，公募REITs涵盖产业园、仓储、保障房、生态环保、新能源及高速等资产类型。对于收租类资产，其供需两端的边际变化，以及出租率、租金的潜在下行空间会成为关注重点；对于环保及能源类的偏公用事业类资产而言，其产能效率、回款节奏以及量价端的稳定性会被重点考量；对于高速资产，由于去年业绩整体回暖，其车流通/通行费的回升力度、持续性以及路网扰动因素是否消除会是重点关注要素。

中航基金不动产投资部表示，底层基础设施项目运营及预期落实情况可能成为市场关注的要点。过去一段时间，REITs市场经历持续调整，叠加《会计类第4号》指引、年报披露等文件出台，投资者结构发生了变化，更为关注产品的长期收益和运营稳健性，对底层资产的产能、价格、潜在风险的关注度上升，实际运营表现与预期数据的差异及其影响因素是否长久可能成为年报主要看点。