2023年3月24日，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，以进一步健全REITs市场功能，推进REITs常态化发行。同日，国家发展改革委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，对REITs项目发行条件、申报进行了规范。可见，作为将资本市场与实体经济紧密结合的创新金融产品，REITs将发挥越来越重要的作用。本文简要介绍REITs的发展历程与主要特点。

REITs，全称为Real Estate Investment Trust，即不动产投资信托基金，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产并向投资者分配投资收益的一种投资基金。

REITs的起源要从1960年的美国金融市场说起。当时美国信托公司发行了一种基金，它将75%以上的资金投资于房地产领域，如店铺、厂房等，因此被称之为“房地产投资信托基金”，即REITs。

简单来说，REITs的核心功能是代客投资，它将大量投资者的小额资金汇集起来，投资于以往大额资金才能触及的房地产领域，为普通人分享收益提供机会，大大降低了房地产领域的投资门槛。

后来，随着组织形式的不同，REITs逐步演化为两种类型，包括公司型和契约型。公司型REITs 以公司法为依据，具有独立法人资格，通过向投资者发行股份以筹集资金用于投资房地产，投资者即为公司股东，收益以股东分红的形式发放。契约型REITs以信托契约成立为依据，其本身并非独立法人而是一种金融产品，它由基金管理人发起设立，通过发行收益凭证筹集资金用于投资房地产。其中公司型REITs在美国占主导地位。

我国的REITs虽然起步较晚，但发展迅速。早在2002年，商业房地产投资信托计划——法国欧尚天津第一店资金信托计划在北京推出，成为国内首只投资于收益性房地产的信托产品，即REITs的雏形。2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》并出台配套指引，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。截至2023年2月末，国内资本市场已上市REITs产品25只，募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，形成一定规模效应、示范效应。

与美国相比，国内公募REITs具有自己的特点。一是从投资标的来看，美国REITs从商业地产领域起步，逐渐拓展到铁路、微波收发系统、天然气存储及输送管道等领域；我国公募REITs则是率先从交通、能源、市政、仓储物流、园区等基础设施领域开始，后拓展至保障性租赁住房、商业地产等领域。二是从运作模式来看，不同于美国广泛采用的公司型模式，国内采用了“公募基金+基础设施资产支持证券（以下简称ABS）”的契约型运作模式，投资者通过基金方式而非股票方式持有产品份额。三是从设立条件来看，证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）要求我国公募REITs产品80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，直接或间接对外借入款项不得依赖外部增信且基金总资产不得超过基金净资产的140%；而美国监管部门要求REITs把不少于75%的资产投资于不动产、抵押贷款、其他REITs、现金或政府债券且在杠杆上无明确限制。

我国公募REITs收益与风险并存。一方面REITs具有收益性。首先REITs具有强制分红属性。按照《指引》规定，“基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。”除此之外，REITs的收益还可来自于基金本身的价格波动。

另一方面REITs具有风险性。由于采取“公募基金+ABS”的结构模式，投资REITs可能面对的风险有基金价格波动风险、基础设施项目运营风险以及由于封闭运作而带来的流动性风险等。正因如此，公募REITs的认购和交易实施适当性管理制度，首次参与份额认购和交易的投资者应经过基金销售机构的适当性评估和匹配程序，并以纸质或电子形式签署风险揭示书，确认其了解产品特征和主要风险。请投资者警惕风险,理性投资。