今日，REITs市场经历了“黑暗星期二”。

截至上午收盘，已经上市交易的27只公募REITs产品均出现了下跌。其中，跌幅最大的是华夏和达高科REIT（180103.SZ），跌幅达8.06%；其次是中金普洛斯REIT（508056.SH），跌幅达到了6.3%。

昨日晚间，平安基金公告称，平安广州广河REIT（180201.SZ）连续3个交易日累计跌幅达11.03%，基金将在今日开市起停牌1小时。截至上午收盘，该基金又跌了2.87%。

今年以来，公募REITs在二级市场表现非常疲软。截至6月5日收盘，27只上市REITs中有22只今年以来下跌，其中跌幅最大的是建信中关村产业园REIT（508099.SH），从年初的3.857元下跌至2.867元，跌幅达25.82%。华夏中国交建REIT（508018.SH），今年以来的跌幅也达到了24.7%。

表：截至6月5日，目前上市交易的27只公募REITs表现情况 来源：Wind 界面新闻研究部

为何会出现这种情况？

“REITs市场的波动受到多重因素影响，包括宏观经济、利率水平、股债市场表现、投资者结构、分红除权、市场情绪等。今年以来，部分机构投资者触发止损线，以及市场对负面消息较为敏感等原因带来市场波动，而项目潜在的投资收益及业绩改善等信息并未被市场充分消化。”华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示。

“今年以来二级市场出现较大回落，是不同REITs运营表现差异化在二级市场的表现，部分REITs在2023年一季度经营表现不及预期，出租率等关键指标出现下滑，二级市场价格出现相应下跌。”某头部券商基金研究部有关负责人表示。

此外，流动性不足、投资者结构相对单一，也是制约公募REITs市场表现的重要原因。

Wind数据显示，截至6月6日上午收盘，目前上市交易的27只公募REITs中，合计总规模为1027.4亿元，仅有4只流通市值在20亿元以上。

“REITs市场的整体容量较小，导致大部分资金无法自由进入，有限的流动性显然会限制资金的自由进入。举个例子，现在每天REITs的全市场成交额在2亿元左右，换手率不足1%，单日成交额过1000万元的都很少见，规模庞大的机构资金显然无法充分参与。 ”某券商基金研究员表示，目前的公募REITs二级市场还不是一个成熟的市场，流通盘小、流动性有限，从而使得市场的敏感度较高，少量交易产生的影响往往带动了市场走向。

那么，站在当前的时间节点，公募REITs还能买吗？如何看待当前公募REITs市场的投资价值？

莫一帆认为，公募REITs适合作为长期的资产配置工具，为投资者带来较为稳定的投资分红。随着经济稳步复苏，各类基础设施资产迎来基本面的改善。当前市场调整已使REITs产品价值显现，现金分配率及隐含的投资IRR皆达到较高水平，较其他可比金融产品收益率具有一定优势。随着市场对于REITs投资价值的逐步理解和认可，REITs产品的二级市场价格会向内在投资价值有序回归，为投资者带来长期稳定收益。