首开推出230套房，亢奋的购房者一个小时内购买了208套，去化率超过90%。

置业顾问忙到吃不上饭、同时接待好几组客户，购房者“转账慢了怕房子‘跑了’”、排队挤进样板间看房的画面又回来了。

3月第一个周末，北京多个项目售楼处都迎来了久违的客流。自“认房不认贷”政策恢复实施以来，北京楼市已经很久没有这么热闹了。与2月开发商们成交战绩一同发布的，还有一些热门项目的成交喜报。在“好房子”和“小阳春”预期之下，北京楼市正悄然变化。

2月中旬，北京市规自委印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》），其中最受关注的变化是，可按需设置封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率；允许套内面积比较大的住宅在起居室设置一定比例面积的挑空空间，提高住宅得房率。

在2月23日的2025年北京商品住宅用地推介会上，其中的“好房子”展区吸引了众多企业驻足参观，逐条问询阳台设置、底层架空、共享空间、建筑高度等方面的创新政策。

在此背景下，市场上符合“好房子”特征的新楼盘自然承载了更多关注。正如经济学家马光远所言：“中国不缺房子，缺好房子。”

首开去化90%，央企打响“小阳春”第一炮

很多人还在讨论市场何时回暖，北京楼市已经有人给出了答案。

去年10月23日，招商蛇口以底价9.92亿元摘得通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6001地块，楼面价约2.86万元/平方米，而销售指导价是6.2万元/平方米，浮动8％。建设用地约1.60公顷，总建筑规模约5.42万平方米，容积率2.17，距八通线梨园站直线距离约800米。

不到一个月，招商蛇口就公布了规划平面图，随后官宣案名云璟揽阅。之所以如此得心应手，还源于招商蛇口对梨园板块的熟稔。距离云璟揽阅直线距离约1.5公里的地方，即通州区第一个“交地即交证”的项目招商璀璨公元，两者如今已形成了强大合力。

从拿地开始，公布案名、售楼处亮相、开放样板间、取得预售证，一步步有条不紊，相比2023年以来开盘的其他项目，云璟揽阅一直保持着招商特有的高效的操盘运营节奏，整个节奏在精心的掌控之下，完美地赶上了政策和市场的“天时地利人和”。

这是中央政治局会议明确提出止跌回稳以来的第一个“小阳春”，是通州去年放开限购后首个按照“好房子”标准设计并落地的项目，也是北京“好房子”试点政策后通州首个开盘的项目。

事实上，整个通州主城核心区已经10余年没有任何一宗纯住宅用地供应了，也正因此，以“好房子”报规的云璟揽阅，相较于板块内其他二手房和存量项目，在得房率方面占据了天然优势。

与此同时，云璟揽阅出门约450米就是一号线梨园站，地铁半小时到国贸，一小时到西单，这个通勤半径对打工人来说非常友好。还有很重要的一点，当朝阳新房遍地奔向改善，与之接壤的通州就承接了大部分外溢的刚需刚改客户。

这也很好地解释了云璟揽阅售楼处营销中心开放仅15天，到访接待量就超3000+组。据此计算，单日到访接待量超过200组，这是很多项目一周甚至更长时间的到访量。

到3月1日，云璟揽阅正式开盘，整个项目总共只有367套房，本次开发商“忍痛”推售230套，直接实现去化208套，去化率超过90%，收金11.46亿元，这在当下的北京楼市罕见。对比2023年以来通州开盘的新项目，样板间开放至开盘22天均表现突出，领先其他项目。

结合目前的情况和之前的供地节奏，3月开始，北京多个区域都将迎来热门新盘入市。从这个意义上看，云璟揽阅的火热更具风向标意义，甚至反向带动整个通州楼市，向市场传递积极信号。

“整体看，2025年以来，北京房地产市场延续止跌回稳行情。”中指研究院高级分析师范诒杰此前曾分析，基于止跌回稳政策持续落地，需求侧信心逐步恢复，同时叠加多个区域改善及高性价比项目入市，北京楼市“小阳春”值得期待。

产品力明显提升，得房率越来越高

有业内人士表示，与传统住宅相比，“好房子”具有诸多优势，例如建筑标准大幅提升、规划设计标准放宽、得房率普遍较高。对于购房者而言，将能够获得性价比更高的“好房子”。上海易居房地产研究院副院长严跃进则表示，“好房子”规划建设内容应该能让购房者实实在在受益，同时也是开发商后续销售中的卖点所在。

事实上，早在云璟揽阅取得预售证之时，招商蛇口北京公司有关人士就透露过这样一个细节：对云璟揽阅的每个户型，都做了室内尺寸的拓展，希望能够提升整个空间的利用率，超高得房率是“好房子”一个很重要的标准。

市场越来越难做，开发商不得不卷产品。在此背景下，我们再回过头看云璟揽阅本身的产品力。

第一，收纳。比如89平方米户型，可以看出这次招商蛇口在户型方面花了很大心思，不仅把收纳空间藏在玄关、衣柜、鞋柜，还预留了足够宽敞的家政间，用于放置洗衣机和烘干机。厨房则设计了转角边柜，以及相匹配的橱柜空间。

第二，得房率。仍以89平方米户型为例，项目在这样的面积里还做了270度大转角飘窗和开敞式厨房，得房率是所有户型里最高的。主卧使用面积足足有约15平方米，在新的报规条件下按1.5米进深的阳台报规，再做入室内面积；其余卧室（或书房），都有不同面积的飘窗和设备平台做入室内，有看过项目的购房者甚至感慨“89平方米住出100多平方米大平层的阔绰感”。

其他三个主力户型中，79平方米北向设备平台全赠送，南向两个阳台半赠送，赠送基本相当于总面积的10%；108平方米户型赠送面积接近10平方米，南向三面宽，边户主卧甚至还有270度转角窗；128平方米户型赠送面积超过10平方米。

还有一点很重要，招商蛇口用的都是自家物业，这是很多开发商无法比拟的优势。

在云璟揽阅，开发商把物业用房设置在了每一个业主可能产生高频次需求的地方，比如各出入口，而不仅仅是把物业用房结合入户大堂来打造。在物业服务这件事上，招商蛇口甚至考虑到了业主亲友临时车需抬杆、业主周边购物后拎重物回家等细节。

交付后的场景服务，在前期报规图里就已经率先卷起来了，把工作做到全周期的每一步。

“北京楼市又到了一个拐点，产品各种迭代，各种配置恨不得都上，我们不担心市场。”项目开发商表示，“现在一拼产品力、二拼服务力，市场还会继续分化，好的项目只会越来越好。我们的客户有自己的购房逻辑，认同‘好房子’”。

据范诒杰分析，2024年以来，北京楼市产品迭代速度加快，尤其是“好房子”有关规则的出台，使得北京楼盘产品力明显提升，得房率明显提高。

一个有意思的现象是，北京楼市不少渠道人士都开始感慨，如今的房子质量越来越好，新房不论从得房率还是质量角度看，都更保值，住起来更舒适。

“聪明的钱会用脚投票”，这句话在任何时候都是真理。