房地产行业在过去十余年经历了黄金发展期，但随着市场红利逐步减退，增速放缓、需求疲软成为新常态。2024年，行业正经历前所未有的调整压力，仍处于深度调整期，地产公司亏损是普遍情况。

随着2025年1月房企陆续披露2024年业绩预告，由盈转亏、亏损大幅增加的情况屡见不鲜。例如万科2023年盈利121.63亿元，2024年预计亏损450亿元；金融街2023年亏损20.72亿元之后，2024年预计亏损90亿至120亿元；首开股份2023年亏损63.39亿元，2024年预计亏损75亿—95亿元。

在亏损加剧的背后，整个地产行业正在经历一场洗牌，能够获得外部资源支持，并围绕市场新生态完成自身业务模式转型的公司将活到最后。

一、卸掉包袱，才能迎来业绩修复

2024年行业整体盈利情况比2023年进一步恶化，市场早有预期，前三季度地产板块上市公司归母净亏损就达到217亿元，而2023年同期则为净盈利53亿元，板块首次出现整体亏损，利润率下降、计提资产减值“两座大山”令房企“泰山压顶”。关键是怎么看待这两个问题？

第一，市场环境变了，模式跟着变，才有活路。

过去，房企高周转模式的核心要素在于需求总量可以消化供应量的增长，同时资产价格的持续上涨能够维持房企生存的必要利润空间。

但是，在下行周期，房企以高价获取的土地持续结算，若不通过价格换市场，将会带来更大的流动性风险。新形势下，以价换量虽将导致利润率下滑及大额亏损，但如此才能更好地保障企业资金安全，降低流动性风险。

第二，当前对板块盈利能力造成最大的影响：房价下行导致的资产减值。

这一问题比库存去化困难给房企财报带来的影响更大，但若把售价保持在原有高位，不积极推动库存去化，虽避免了大额亏损，可显然会带来更大的流动性危机及风险。由此可以看出，在房价下行时期，只有及时调整资产价值，回归真实水平轻装上阵，方能逐步化解危机。

从近期披露的业绩预告来看，大名城预计计提存货跌价准备及投资性房地产减值准备约19亿至21亿元，导致公司2024年净利润约为亏损19.6亿至23.5亿元；金融街为持续盘活存量项目/资产，坚持随行就市加快销售去化，优先保障现金流安全，仅计提资产减值准备一项预计就会带来归母净利润亏损约21亿元。

可以看出，大名城、金融街等房企的财务策略与经营策略一以贯之，始终是朝着可持续发展本质，以企业自身造血能力的恢复，反映出管理层务实的态度，进一步轻装上阵。

正如东方证券近期点评：随着未来房价地价下行空间缩小，房企计提资产减值愈加充分，减值风险持续消减，未来业绩修复预期有望提升。

二、打破恶性循环，有序降低负债

和房企巨亏伴随的问题是融资环境的急剧恶化。信贷政策趋紧下，企业资金链压力凸显，短期债务高企与回款减少形成了恶性循环。

在房地产行业发展形势发生重大变化的背景下，国有控股的地产上市公司至今罕有出现爆雷的案例，各层级政府、地方国资的支持无疑会为上市公司注入发展信心，让融资渠道保持通畅，举措也有多种。

第一种，也是最引人注目的一种方式，即人事调整。

万科作为房企中的“三好学生”，过去一年多来出现流动性危机，直到1月27日以一纸人事变动公告宣布管理层大换血，市场才终于相信深圳国资有足够“子弹”支持万科。

相似的案例还有金融街，西城区政府、西城区国资委和金融街集团通过提名董事、监事等方式依法合规参与公司治理，保持其治理结构的健康和稳定。

第二种，大股东和地方政府帮助处置资产。

万科近期有出售红树湾项目权益给深圳地铁集团来提前回笼资金的举措，金融街则在去年以来加强与政府沟通协商，将部分项目整售给北京、苏州政府，将部分酒店转让给金融街集团下属酒店管理公司，来盘活存量项目/资产，一方面及时解决历史遗留问题，另一方面获得了一定资金回流。

第三种，维护财务稳健和现金流安全，打破资金压力带来的“恶性循环”。

因此，尽管出现了巨额亏损，金融街通过股东层面的支持，使资金安全更有保障、负债规模有序压降，得以专注于促进项目销售去化。2024年，金融街实现销售签约额约195亿元，实现并表销售回款约110亿元，在百强房企中的排名提升了15位。这有效保障了公司的现金流入，降低债务风险，提升市场地位。

根据业绩预告，公司2024年在销售签约和回款额保持稳健的基础上，严格控制和压降成本及费用支出，实现经营活动现金流净额约60亿元，连续六年保持为正；2024年末公司货币资金余额约128亿元，连续五年货币资金余额可以覆盖一年期内到期负债；在保障资金安全的前提下，公司有序压降有息负债，2024年末公司有息负债规模较上年减少20多亿元。

三、中小企业探索多元转型路径

地产行业深度调整期，市场拐点迟迟未能到来。进入2025年，百强房企中却呈现排名越靠后的梯队弹性越明显的现象，Top10、Top11—30、Top31—50、Top51—100房企的2025年1月销售额同比增速分别为-12%、-5%、+5%、+10%。

相比于建发房产、华润置地、滨江集团等大型房企保持在一线核心区域的土地储备投入；中小型房企更多保障现金流，拿地更为谨慎。长期而言，行业排名与销售增速倒挂必然无法持续。

难道坐以待毙？长期转型上，突围路径也有多种，首要是更加聚焦核心城市。

与低线城市相比，一线城市及强二线城市销售额比重更高、销售流速更快，若具备核心城市资源，则在同型房企中更具核心竞争力。以金融街为例，其土地储备集中在北京、上海、广州、天津、重庆等一二线城市及区域中心城市，通过精准投资和科学布局，投资更具有强抗风险能力的优质项目，努力实现可持续发展。

另外，从“开发—销售”型向“持有—运营”型转型是必然选择。

不同房企探索了多种持有—运营型模式，既有轻资产运营模式，也有重资产运营模式，核心均是通过专业化的资产管理和物业运营，有效提升物业资产价值。

金融街给出的转型方案是“双轮驱动”——在房地产开发业务稳健发展以外，通过资产管理业务贡献稳定的营业收入、营业利润。公司通过保持合理持有物业规模，结合公司资源禀赋创新发展文化旅游业务，并通过探索旧城改造、产业联动、长租公寓等轻资产运营模式，积极培育新的利润增长点。

作为内需的重要组成部分，房地产行业将在中长期内始终维持支柱产业地位，是实现国民经济稳步复苏的关键力量。在一系列重磅政策推动下，居民购房信心修复，市场有望进入筑底企稳阶段，债务结构良好的房企在度过寒冬之后，各显神通，到达彼岸。（CIS）