2025年伊始，房贷利率下调为广大购房者和 “房贷族” 送来了温暖的 “开年礼包”。无论是房地产商贷还是公积金贷款，利率的降低都实实在在地减轻了大家的还贷压力。

房贷作为大多数家庭的“头号支出”，其利率的变动直接影响着家庭的经济状况和生活质量。这不，购房者们已经掏出计算器，算起了“省钱账”：利率下调后，每月能少还多少钱？一年能省下几顿火锅钱？十年能攒出一趟环球旅行吗？ 

房贷月供“瘦身”！你的还款计划要变了？

房贷利率下调：计算前的必备知识锦囊

在探究房贷利率下调带来的实惠前，诺德基金先给大家呈上等额本息还款方式的关键计算公式：

根据公式可知，每月还款额和总利息的计算与贷款本金（P）、年利率（r）、还款总期数（n，以月为单位）紧密相关。有了这些公式，我们就能算出在不同贷款金额和利率组合下的还款详情，进而知晓自己有机会能省下多少“银子”啦！

如果，大家觉得手动计算太费神？别愁！市面上还有超便捷的房贷计算器可供使用：

数据来源：房天下房贷计算器，计算器网址：https://guyuan.newhouse.fang.com/house/tools.htm；以上信息仅供参考，不代表任何投资建议，基金有风险，投资需谨慎。

接下来，诺德基金就带大家利用这个小工具，从房地产商贷和公积金贷款两个方面，详细分析房贷利率下调的幅度以及节省的金额，力争为大家提供明明白白的参考。

商贷利率：下调幅度与省钱“大揭秘”

（一）政策解读与最新利率

回顾2024年的房贷政策，中国人民银行指导市场利率定价自律机制于9月29日发布倡议，要求各商业银行在2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，降至不低于LPR减30个基点。简单来说，经过此次调整，如果是2024年10月31日加入的“房贷族”，其房贷利率统一降为“LPR-30BP”。 

那么，具体应该调整为多少呢？根据央行数据显示，2024年，与房贷利率挂钩的5年期以上LPR一共有三次降息：2月下降25个基点，7月下降10个基点，10月下降25个基点，全年累计下降60个基点至3.6%。据此计算，调整后的房贷利率应该为：3.6%-30BP=3.3%。 

2024年1年期、5年期LPR报价的3次下降

数据来源：Wind，截至2024.12.31；资料参考：平安证券《力度空前稳楼市，关注降息与收储进展》，2024.12.23；以上信息仅供参考，不代表任何投资建议，基金有风险，投资需谨慎。

（二）算一算：能省多少真金白银？

根据前述规则，2024年10月存量房贷利率批量调整为LPR-30BP，该政策实施了以后，因重定价日的不同，房贷市场出现了四个档次利率：3.9%、3.65%、3.55%、3.3%。

其中，重定价日于1月1日的房贷族，在2025年1月1日，其利率将从之前的3.90%大幅降至3.30%，下调幅度高达60BP。

这里，我们就拿这个利率来举例，粗略算笔账：以100万元本金、剩余25年期限、等额本息还款法计算，2025年1月1日前后分别执行3.9%、3.3%的贷款利率，月供会从原来的5223元降至4900元，减少323元；总利息由56.7万元降至47.0万元，总利息节省9.7万元。

对于贷款金额更高的家庭，节省的金额可能将更加可观哦！这里，大家可以随着诺德基金一同来看看不同贷款额度下的省钱情况（如下表）： 

商贷利率下调，不同贷款额度下的省钱情况一览表

数据来源：房天下房贷计算器，计算器网址：https://guyuan.newhouse.fang.com/house/tools.htm；假设贷款100万元、200万元、300万元、400万元、500万元，剩余25年期限，等额本息还款法计算，2025年1月1日前执行3.9%贷款利率、2025年1月1日后执行3.3%贷款利率。等额本息计算方式：月供=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]；总利息=月供×还款月数-贷款本金；其中，月利率=年利率÷12，还款月数为贷款期限×12。以上信息仅供参考，不代表任何投资建议，也不代表任何未来收益。基金有风险，投资需谨慎。

公积金贷款：利率调整与节省金额全解析

（一）政策解读与最新利率

2024年5月17日，中国人民银行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。2024 年 5 月 18 日前发放的公积金贷款，2025 年 1 月 1 日起按新贷款利率执行，其中，首套 5 年以下（含 5 年）为 2.35%，5 年以上为 2.85%；二套 5 年以下（含 5 年）为 2.775％，5 年以上为 3.325%。

资料参考：南方都市报《新调整，今起实行！广东多地提醒》，2025.1.1；以上信息仅供参考，不代表任何投资建议，基金有风险，投资需谨慎。

诺德基金温馨提示：新的住房公积金贷款利率会自动调整，无需手动申请。

（二）算一算：多少实惠能装进兜？ 

以一笔金额100万元、期限25年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式，月供将由4794元降至4664元，每月月供减少130元，总利息支出将减少3.89万元。 

同样的，公积金贷款额度越高，省下的钱也可能会越多（如下表）： 

公积金利率下调，不同贷款额度下的省钱情况一览表

数据来源：房天下房贷计算器，计算器网址：https://guyuan.newhouse.fang.com/house/tools.htm；以首套房、5年以上贷款利率、等额本息进行计算，公积金分别贷款30万元、50万元、70万元、100万元、150万元，贷款期限均为 25 年。2025年1月1日前执行3.1%贷款利率、2025年1月1日后执行2.85%贷款利率；等额本息计算方式：月供=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]；总利息=月供×还款月数-贷款本金；其中，月利率=年利率÷12，还款月数为贷款期限×12。以上信息仅供参考，不代表任何投资建议，也不代表任何未来收益。基金有风险，投资需谨慎。

房贷利率没降到3.3%？“重定价日”了解一下！

“1月1日，看到很多人的房贷利率都调到3.3%了，可是我的还是原来的3.65%。为什么我的房贷没有降？”这里，诺德基金就必须要提及“重定价日”的概念。

什么是“重定价日”？

所谓重定价日，即浮动利率贷款的借款人与银行约定利率调整的日期，银行会根据上一年LPR（贷款市场报价利率）的涨跌幅度，自动调整新一年的个人房贷利率，无需客户自己“动手”。此前，大部分人的重新定价日可能会有两种情况：1月1日或贷款发放日，一年调整一次。

为什么你的利率没变？

l ）假设某房贷族的重新定价日为贷款发放日——每年的6月20日，根据央行安排部署，2024年10月25日起，第二轮存量房贷利率统一下调落地，该房贷族的房贷利率调整为3.65%。那么，下一次房贷利率下调要等到2025年6月20日。如果中间5年期以上LPR不调整的话，其将于贷款重新定价日，即2025年6月20日房贷得以降为3.3%。

重定价周期可以调整吗？

当然可以！2024年11月1日起，多家银行陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，贷款人可以随时向银行提出将重定价周期调整为三个月或六个月，也可以保持为一年。

2 ）在上述案例中，如果希望能早降房贷利率，该房贷族可以通过更改重定价周期，尽早“刷新”到重新定价日。如果选择按3个月重新定价，该房贷族预计最快可以在2025年3月份迎来房贷利息调整。

该房贷族选择不同重定价周期的调整情况（示例表）

注：假设借款人的重定价日是贷款发放日6月20日。资料参考：广州日报《个人房贷利率1年可多次调整！房贷重定价周期越短越好吗？》，2024.10.31；以上信息仅供参考，不代表任何投资建议，基金有风险，投资需谨慎。

缩短重定价周期划算吗？

然而，缩短重定价周期是否真的划算呢？诺德基金认为，这个问题还得看情况：

l） 在利率下行周期内，重定价周期越短，贷款人可以越快享受到利率下调带来的月供减少，从而节省利息支出。  

2） 相对地，在利率上行周期内，重定价周期越短，贷款人也会越快面临利率上调导致的月供增加，从而增加利息支出。 

对于不同的贷款人群，诺德基金有以下几条建议【1】： 

l）如果打算提前还款或房贷剩余时间较短：考虑到目前处于降息周期，不妨可以根据自身需求考虑调整为3个月或6个月。  

2）如果打算长期持有房贷：由于同一笔贷款存续期内仅可申请调整一次重定价周期，因此选择时需更为谨慎。考虑到未来可能遇到的降息与加息周期，以及个人对月供变动的接纳程度，6个月可能是一个相对平衡的选择。

总之，房贷利率没降到3.3%的朋友们，先别着急！搞清楚你的重定价日，调整好周期，你的“房贷利率下降红包”或许正在路上啦。

2025 年的房贷利率走向：降还是不降？

2025年房贷利率还会继续降吗？这是许多购房者和“房贷族”关心的问题。对此诺德基金建议，我们不妨先从机构研究以及政策风向里 “挖一挖”，看看能捞出哪些 “干货”！【2】

1. 稳经济仍是头等要务

2025年，稳经济仍是头等要务。政策层面上，需继续维持支持性货币政策取向，营造良好的货币利率环境，降低实体经济融资成本。

2. 欧美主要经济体降息

欧美主要经济体已陆续启动降息，也为2025年中国保持较低利率水平营造了更为适宜的外部环境。随着全球货币政策趋于宽松，中国的利率水平也有望下行。 

3. 中央定调适度宽松的货币政策

2024年12月，中央定调适度宽松的货币政策。根据2024年中国人民银行搭建起来的“逆回购调节短端流动性、MLF和买断式逆回购调节中短期流动性、降准调节长期流动性、国债买卖做有效补充”的框架，对于“适度宽松”的要求而言，“降准”仍是稳定流动性供给的有效工具。 

有机构分析称，在中央经济工作会议提出“适时降准降息”背景下，2025年降准降息将延续2024年的频率和降幅，预计2025年货币市场利率、存款和贷款利率等可能将稳中有降。

这意味着未来的房贷压力或有望继续减轻！

房贷利率下调，省下的钱去哪儿？

房贷利率下调，省下的钱并不会“消失”： 

一部分或变成购房者的“底气”。房贷利率下调在一定程度上有助于促进房地产市场的复苏，进一步可能带动上下游相关产业（比如建材、家具、家电等）的发展。

一部分或变成消费者的“购买力”。据机构计算，截至2024年6月，个人住房贷款余额达到37.79万亿元，按照利率下调50BP，存量住房贷款对应每年节省利息支出1890亿元。2024年1—6月城镇居民消费倾向为60.9%，以此计算，存量房贷利率调整背景下，居民端每年或有1150亿元流入消费。【3】

可见，房贷利率下调或有望释放居民消费潜力，助力经济复苏，这或将对更多行业带来联动效应。

总结：展望2025年，目前的经济形势和政策风向为房贷利率的进一步下调，提供了一定的可能性。中央定调适度宽松的货币政策、欧美主要经济体的“降息潮”以及我国“稳经济”政策的持续发力，都或将是推动房贷利率继续下行的重要因素。所以，购房者和“房贷族”不妨可以持续关注相关政策动态，做好财务规划，以更好地享受政策红利，力争实现家庭资产的优化配置！

【1】广州日报《个人房贷利率1年可多次调整！房贷重定价周期越短越好吗？》，2024.10.31；以上信息仅供参考，不代表任何投资建议，基金有风险，投资需谨慎。

【2】每日经济新闻《货币政策2025年展望：“适度宽松”取向打开操作想象空间》，2024.12.29；以上信息仅供参考，不代表任何投资建议，基金有风险，投资需谨慎。

【3】德邦证券《存量房贷利率下调影响几何？——宏观视角看消费系列之三》，2024.9.25；以上信息仅供参考，不代表任何投资建议，基金有风险，投资需谨慎。

校对：王蔚