【导读】重仓总市值达1.1亿元，公募FOF加大配置REITs资产

中国基金报记者李树超

随着公募REITs市场节节走高，“选基专家”也加大了配置力度。数据显示，截至2024年末，公募FOF重仓REITs总份额达2870万份，连续五个季度持有份额持续攀升。

业内人士表示，受益于政策的大力支持、资本市场环境改善，以及公募REITs市场迅速发展，公募REITs资产受到公募FOF等专业机构投资者的持续增持。当前，这一品类的配置价值依然值得市场重点关注。

公募FOF重仓REITs总市值达1.1亿元

作为REITs市场重要的增量资金，自公募FOF将REITs纳入投资范围，持有该类资产份额已经连续五个季度上台阶。

东财Choice数据显示，截至2024年末，公募FOF重仓持有公募REITs份额为2870万份，同比增长1919万份，增幅为202%；重仓持有总市值为1.1亿元，同比增幅为243%。

谈及公募FOF持续增持公募REITs的现象，招商和享均衡养老三年持有期FOF基金经理杨宇分析，第一，REITs作为兼具权益属性和稳定分红特征的资产类别，与传统股债资产呈现低相关性，能够有效优化投资组合的风险收益结构；第二，2023年以来国内中长期国债收益率持续走低，具备稳定现金流分红的REITs资产吸引力显著提升；第三，REITs市场本身的扩容与管理人认知的深化，也为资金增配提供了基本面支撑。

“REITs兼具权益和稳定分红属性，与传统股债资产呈现低相关性，一定程度上将改善公募FOF组合的夏普比。”杨宇称。

中金基金创新投资部相关负责人也认为，一是2024年发布的新“国九条”提出要推动REITs市场的高质量发展，监管部门持续推出的一系列规则指引为公募REITs的发展提供了政策指导和支持；二是公募REITs底层经营资产具有可分配现金流透明性和相对稳定性，在大类资产配置中逐步显示出性价比，成为公募FOF追求收益的重要选择；三是随着公募REITs市场不断扩容，可供投资的标的逐渐增多，不同类型的底层资产也可以满足公募FOF不同的投资需求和风险偏好。

天弘睿享三个月持有FOF、天弘永丰稳健养老FOF基金经理王帆也补充道，一年前REITs资产由于流动性、市场认知不足等问题，明显偏离了其未来现金流的折现定价，也明显低于成本法估值投资者的负债成本，出现了大幅低估。随着REITs价格上涨，这类资产供给增加，参与市场定价的主体更加丰富，流动性越来越好，从而出现了公募FOF持有的REITs总规模不断上升的情况。

依然长期看好公募REITs投资价值

在去年涨幅超12%的背景下，今年开年中证REITs全收益指数再度上涨5.41%；涨幅最高产品今年以来已超24%。当前，业内人士仍然看好该类资产的长期投资价值。

南方基金FOF投资部表示，近一年REITs市场取得较好表现，中证REITs指数一路震荡上行。当前，该机构依然长期看好这一品类的配置价值。

该机构分析，首先，2024年REITs进入常态化发行阶段，资产类型逐步扩展到消费基础设施、文旅、水利等领域，市场规模也持续突破，政策持续优化审核效率与信披标准，这些都为市场注入了长期的活力。其次，在当前低利率环境下，REITs兼具高派息与抗通胀属性，吸引力凸显。再次，在结构上，REITs产品涉及的领域众多，多元化的资产种类有助于市场不断挖掘适宜当前宏观经济环境的配置方向。

“相信随着未来REITs市场的不断扩容，流通市值的持续走高，机制的不断完善，这一品类将会受到越来越多人的关注。”南方基金FOF投资部相关负责人表示。

杨宇也认为，从绝对估值看，在十年期国债收益率逼近历史低位的环境下，以分派率衡量的REITs估值中枢仍具安全边际；从相对表现看，不同类型的项目资产存在分化，保障房、能源环保等防御性板块已部分反映基本面预期，而顺周期资产受经济复苏节奏影响估值仍具备吸引力，未来随着宏观经济的修复，相对更看好后者的表现。

中金基金创新投资部相关负责人也认为，从政策和市场角度看，公募REITs配套政策持续推出，REITs立法事宜有望推进，公募REITs市场蓬勃发展，市场规模将持续增长，资产类型有望不断扩充，公募REITs投资价值也将持续显现。随着未来中长期资金入市的大力推进，公募REITs还有望成为包括社保基金、保险资金等中长期资金青睐的标的。

具体到看好的投资方向，多家公募FOF管理人基于市场估值和内需改善等考虑，重点关注高速公路、消费类基础设施等顺周期资产。

杨宇表示，我们中期重点关注两类顺周期资产：一类为高速公路板块，该类资产兼具高分红和低估值特征，未来随着宏观经济的温和修复，有望迎来盈利与估值双升，但不同的项目之间存在分化，我们会依据所处区域、项目本身的积极变化，以及估值角度综合考量；另一类为消费类商业地产，在“扩内需”政策导向下，具备核心区位优势的购物中心、社区商业项目将直接受益于消费复苏，但当前阶段这类资产普遍成立时间较晚，可选标的较为有限。

南方基金FOF投资部也表示，在细分领域方面，我们当前主要关注的方向包括弱周期方向的保障房、环保类REITs产品以及部分估值便宜、具备顺周期特征的高速公路类REITs产品。未来随着消费类基础设施上市逐步满一年，我们也将着重加大这一方向的研究，寻找长期具备持续稳定现金流与增值潜力的优秀标的参与投资。