随着房企拿地策略的进一步聚焦，扁平化、集约化管理的必要性更加凸显，龙头房企也在年初密集对组织架构“动刀”迎接新的挑战。

据21世纪经济报道记者了解，保利发展、中海地产均在近期进行区域公司层面的合并动作。保利发展主要是将江苏与淮海公司合并为江苏公司、浙江与浙南公司合并为浙江公司、山东与齐鲁公司合并为山东公司，辽宁与大连公司合并为辽宁公司。

随着区域变动，保利发展人事也迎来调整。其中，保利产研中心原总经理吴劲松出任保利上海公司总经理；保利浙江公司原总经理张磊调整为保利战投中心总经理；原保利上海总经理傅小君则任保利浙江公司董事长；原保利浙南总经理朱忠伟将担任浙江公司总经理。

中海地产的路径也类似，中海是将沈阳公司和大连公司合并为辽宁公司；原中海大连公司总经理葛臻，任命为新的辽宁公司总经理；原中海沈阳公司总经理程晓辉，调任中海北方区域副总经理。

保利、中海被合并以及整合的区域公司共同特点是现有项目较少，也不再是重点拓展的区域。由此，为了缩小管理半径，减少决策链条，保利以及中海再度对区域公司调整队形。这其实也是房地产市场当下的映射。房企的规模短时间内已不可能回到高峰，龙头房企也受到冲击及影响，主动放缓脚步。

架构“动刀”

保利发展、中海地产此次调整，是在既定的框架以内。以保利发展为例，其被合并的淮海公司、浙南公司以及齐鲁公司，已经基本没有新增项目，几乎为存量运营。保利发展也对外回应称，“这属于常规动作，对公司经营影响不大。”

在保利发展的官网上，淮海、浙南以及齐鲁公司均是在2017年成立，其时是房地产行业大扩张的年代。

根据官网，保利发展淮海公司主要布局徐州、淮安、连云港三个城市，成立5年后累计开发精品项目24个。齐鲁公司的业务覆盖范围则是济南、济宁、德州、淄博、泰安、临沂等城市，主要聚焦于城市更新、康养产业、不动产开发等板块。

保利发展浙南公司则是以温州为大本营，布局温州、台州、金华、丽水、衢州五城。在成立5年后，保利浙南公司共开发项目22个，截至2021年6月，总销售额累计破500亿元。

这几个被合并的公司，都是保利发展曾经开疆拓土全国布局的印记。相较于其他央企，保利发展在房地产狂奔的年代布局更为下沉，销售规模也因此更为壮大。在上述三个区域公司被合并之后，保利发展的区域公司数量仍然要比其他同类房企更多，目前还有超过20个的区域公司。

“保利之前三四线城市拿了不少的地，当时市场好的时候对冲规模也很有帮助。但现在大家拿地都集中在那几座城市，自然就要收缩回来，也是正常的动作。”一位央企投资部的人士告诉21世纪经济报道记者。

与保利发展类似，中海地产也在继续进行区域“缩编”，此次调整主要是在东北区域，中海地产将沈阳公司和大连公司合并为辽宁公司。根据克而瑞统计，2024年，中海在东北区域的成交总额为95.69亿元，虽然仍有近百亿元的水平，但在中海地产总销售额中占比已经不大。

近年来，中海地产在上海、深圳等城市选择核心地段开发的策略，其去年在一线城市有多个项目实现单盘过百亿元销售额的成绩。

策略改变

保利发展、中海地产是去年房地产行业表现仍算稳健的房企。

根据保利发展发布的数据，2024年，其全年销售金额为3230亿元，蝉联行业第一；中海地产同期则累计实现合约物业销售金额约3106.91亿元，同比上升0.3%。

虽然保利、中海的销售额仍然保持在3000亿元的量级，但两家房企拿地已经非常聚焦，几乎不再涉足三四线城市。

可供对比的是，2024年，保利发展在土地市场已经基本聚焦一二线城市。根据保利发展提供的资料，去年其一二线城市拓展占比94%，一线城市拓展占比74%，较2023年大幅提升约40个百分点；其中，大本营广州拓展地价达到了255.7亿元，占比三分之一。过去三年，一二线城市拓展占比达到94%，进一步聚焦确定性的核心城市。

中海地产去年全年收购的土地累计权益建筑面积约389.47万平方米，累计权益土地出让金约696.35亿元，同样集中于一线城市及重点二线城市。

去年年中，在中海地产发布中期业绩报告之时，中海地产董事会主席颜建国还曾解释去年上半年拿地少的原因。“（上半年）地买得不多，主要原因是一线及核心城市的优质土地供应不足。”颜建国表示。

其时，颜建国称，2024年下半年中海将抓住窗口期，坚守投资刻度，优中选优，积极补充优质项目。中海地产在房地产行业高歌猛进之时也并不冒进，在目前的低谷期选择更加审慎。

房地产开发行业的可持续性相对较弱，在区域已经没有项目可以进行持续开发的背景下，对组织架构进行适当的缩减调整有助于提高运营的效率，尤其是在保利、中海业绩表现已经显出颓势的当下。

在业绩承压以及拿地策略改变的双重作用下，向来温吞的央企也不得不大刀阔斧地进行改变，保利发展、中海地产均作出了妥当的选择。