楼市发生逆转的标志是什么？克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱给出的答案是：二手房整体成交量持续上升，与一手房的差距逐渐拉近。

过去多年来，一手房成交占据市场主流。在丁祖昱看来，这一情况在2024年发生了根本性变化。

CIRC数据显示，30个重点城市的二手房成交量占比从2021年的20%多，增长至2024年6月份的66%左右。截至目前，二手房成交占比仍然接近60%。

2024年9月26日的中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳后，市场在去年四季度明显升温。CIRC数据显示，115个重点城市新房成交在四季度止跌，重点30城二手房成交在四季度创历史新高，一二手房总需求趋稳。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，一二线城市的新房及二手房成交量在四季度回升，是二手房以价换量及房企冲刺销售业绩双重因素叠加的结果。

需求趋稳，一二手房成交四季度止跌

CIRC数据显示，2024年，百城新房成交面积和成交金额分别为2.4亿平方米、4.7万亿元，同比降幅达到24%和23%。

丁祖昱分析指出，在一系列“止跌回稳”的政策作用下，百城新房成交四季度止跌。去年全年，成都新房销售面积突破1400万平方米，上海新房成交金额突破5000亿元，分列销售面积和销售金额榜首。另外，深圳新房成交金额同比正增长，同比增长28%。

2024年，30个重点城市二手房成交面积达到2.3亿平方米，创历史新高。其中四季度二手房成交面积达到2021年以来次高。同时，一二手房市场份额开始逆转。成都和上海表现最好，其中成都二手房成交面积最高，超过2200万平方米，上海二手房成交金额接近7500亿元，居百城之首。

从一二手房需求总量来看，丁祖昱表示，2024年住房总需求规模趋稳。分城市来看，深圳、大连、长沙、上海、北京、福州等6个城市一二手房成交面积实现正增长，其中深圳以45%的涨幅居首。

整体房价方面，丁祖昱表示，去年百城一手房价回到2019年的水平，30城二手房价回到2017年的水平，部分二手房价格回调显著。不过，房价在四季度已有企稳态势，部分项目四季度量价企稳。

此轮回暖一个典型的事件是，高端住宅成交放量。其中，去年上海总价3000万元以上一二手高端住宅成交占比分别达62%和43%。

在丁祖昱看来，房地产市场预计将在2025年上半年基本完成止跌。具体来看，今年第一季度，一二手房成交总量环比可能有两成左右的下降，但同比仍上升四成。至今年年中，70城中将有过半数的城市房价止跌。

具体到城市表现，丁祖昱认为，2025年有八城将率先回稳，分别为杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京。

一名上市房企人士向21世纪经济报道指出，2024年9月26日的中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，成为本轮中国房地产重要的转折点。去年12月的中央政治局会议和中央经济工作会议均强调“稳住楼市股市”，再度释放积极信号。其认为，目前楼市止跌了，但是还不能说“回稳”，后续持续购买力能否继续释放，仍需进一步观察。

城市分化，房企销售持续承压

从房企的角度看，2024年，百强房企累计操盘销售业绩同比下跌30%，千亿房企数量降至12家，与2016年相同。其中，民营房企销量大幅缩减，销售十强中的纯民企只占两席，即滨江集团与龙湖集团。

在政策利好释放的同时，优惠促销是房企营销主要手段。CIRC数据指出，去年有87%的项目实施了促销手段，其中华北、华南超九成的强营销项目使用价格手段。另外，房企积极利用新媒体、新技术，通过实景展现、新媒体推广和自拓客，实现了较好的营销效果。

虽然前期成交量回升，但张宏伟指出，2025年1、2月份一、二手房成交量可能会出现适度回落。“个别房企在市场好的时候，会把12月份的业绩预留一部分放到1月份，从而平衡两个财报节点的业绩。但是现在市场不好，把12月份部分业绩挪到1月份的情况也会变少。”

张宏伟表示，加上一二月份又有春节因素的存在，整体市场有可能出现适度回调的状态。

之后，楼市会如何走？张宏伟认为，市场能不能持续回温，还存在一些不确定性。

他指出，2025年如何落实3000亿元保障房再贷款以及收购存量房的进展等，都值得关注。同期，在宏观货币政策以及财政政策层面，房地产行业的相关措施的持续落地值得关注。未来，还有无储备新的政策刺激宏观经济，让楼市的止跌回稳具备持续性，这是关键要素。

丁祖昱则指出，2025年政策发力点将围绕“保主体”进行，存量土地回购将成为推动房地产止跌回稳的核心引擎，预计2025年上半年房地产市场止跌基本完成，“良币驱逐劣币”成为趋势，房企将回到持续健康运营轨道。

从房企经营的角度，丁祖昱表示，2025年房企将回到持续健康运营轨道，首先确保项目盈利，其次保障企业也能够盈利。

房地产市场2025年将呈现一个怎么样的局面？有待市场给出答案。