为提高REITs业务制度化规范化透明化水平，督促参与主体归位尽责，提升资本市场服务实体经济质效，12月27日，沪深交易所同步对公开募集基础设施证券投资基金业务指引进行了修订（简称“业务指引”）。

具体来看，本次修订优化篇章结构，进一步增强逻辑性及可读性；压实主体责任，进一步规范核查及信息披露重点事项；突出大类资产特性，进一步提高信息披露针对性。

细化完善审核标准

2023年3月，中国证监会发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称《常态化发行通知》），要求总结试点经验，对产业园区、收费公路等实践较多的资产类型，按照“成熟一类、推出一类”的原则，细化完善审核标准和信息披露要求。

2023年5月，沪深交易所修订并发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订））》，完善了REITs审核关注事项，明确了产业园区、收费公路两类成熟资产的审核标准。

规则发布以来，沪深交易所REITs业务稳步发展，项目涵盖产业园区、收费公路、仓储物流、租赁住房、消费基础设施等多种资产类型，在盘活存量资产、扩大有效投资方面发挥了重要作用。

通过及时总结REITs发行上市审核经验，沪深交易所对原有规则进行修订，形成了新的修订，细化核查和信息披露要求，进一步明确市场预期，提升审核工作质效，促进REITs市场健康发展。指引修订过程中，多方征求并吸纳了原始权益人、管理人、评估机构等专业机构和投资人合理意见建议，充分回应市场参与主体关切，保护投资者合法权益。

突出“管资产”为核心

业务指引系统总结实践经验，突出以“管资产”为核心，着力构建符合REITs特征规律的审核标准。

新修订指引在完善REITs核查及信息披露基本要求的基础上，对原指引相关内容进行针对性调整优化，增强各章节之间的逻辑性和内容的可读性。其中，新规充分考虑成熟资产类型项目的特性，对产业园区、收费公路、租赁住房、仓储物流及消费基础设施项目作出核查及信息披露的针对性要求。

新修订指引对REITs的核查及信息披露、资产评估、运营管理等市场各方普遍关注的核心事项进行了规范，督促市场参与主体切实履行核查及信息披露责任。基础设施项目核查及信息披露方面，进一步明确了业务参与人和底层资产的准入要求，以及项目经营及财务情况的披露要求。资产评估方面，引导评估机构在考虑市场环境和底层资产特性基础上，对参数进行独立判断、合理设置，审慎确定评估结果，切实提高评估质量。压实管理人责任，督促其对评估参数和方法进行独立核查。运营管理方面，明确REITs的分层决策机制、激励约束安排、突发事件响应要求，引导基金通过合理设置运营管理费、履职情况监督等安排实现激励约束目标，有效统筹价值创造和投资者合法权益保护关系。

新修订指引充分考虑了产业园区、收费公路、租赁住房、仓储物流及消费基础设施项目的特性，明确了各大类资产的差异化要求，提高了核查及信息披露的针对性、有效性。一是针对产业园区、仓储物流项目，进一步细化了合规性、经营及财务情况、运营管理等方面的披露要求。二是针对收费公路项目，进一步明确了车流量、通行费等运营收入相关核心指标的披露要求。三是针对租赁住房项目，补充了针对由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目的核查及信息披露要求。四是针对消费基础设施项目，进一步明确了收入情况、租户情况、租约类型及租金情况等方面的披露要求。

今年以来，上交所REITs市场上市产品已达17只。截至目前，沪市REITs市场上市产品共37只，募集资金约1121亿元，底层资产涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、新能源等多种类型。

截至目前，共有20只REITs在深交所上市，募集规模超530亿元，项目类型涵盖产业园区、收费公路、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费设施、水利设施、生态环保等主流基础设施，产品运行平稳，投资者积极参与，市场功能逐步发挥。2024年深市REITs市场发展取得多项亮眼成绩。

校对：王朝全