尽管产业园区物业目前受到行业周期性等多种影响，但鉴于供给逐步平衡叠加产业经济结构性复苏，产业园REITs的投资潜力有望持续释放。

“从估值角度来看，目前产业园REITs整体处于低估状态，多数产品的派息率与10年期国债利差呈现一定走阔，为长期持有者提供了显著的边际收益空间。”瑞思研究院产业园区专委会秘书长、苏州工业园区新建元产业发展有限公司原副总经理朱翌旻接受证券时报记者采访时表示。

在他看来，投资者选择产业园REITs时应综合考虑区域选择、类型选择、运营稳定性及ESG表现四大要素。其中，区域方面，应优先关注核心城市与区域经济圈，例如北京、上海、深圳等经济活跃地区，同时兼顾成渝经济圈、长三角一体化示范区等增长潜力较大的新兴区域。

产业园REITs底层资产韧性足

目前，尽管有部分产业园REITs项目出租率受租户变动等因素影响存在波动，但绝大多数项目在积极的招商策略调整与租户结构优化下，企稳回升态势明显。

以“首发+扩募”双首批REITs之一的华安张江产业园REIT为例，其目前持有张江光大园和张润大厦两个基础设施项目，截至2024年9月末的整体签约率为92.05%，出租率为85.20%。其中，张江光大园项目9月末的签约率为91.66%，出租率为80.27%；张润大厦项目9月末的签约率为92.44%，出租率为90.14%。

“华安张江产业园REIT的底层资产运营情况较为稳定。”张江高科（原始权益人之一）党委委员、副总经理赵海生接受证券时报记者采访时说，“目前正在对明年的租户进行逐步调整，既有储备客户也有意向在谈。”

据透露，华安张江产业园REIT两个底层资产内的租户不乏集成电路行业的龙头企业或独角兽公司，有一定的抗经济波动能力。同时，运营团队持续优化租户结构和租期调整，分散了租户的集中度和到期时间，避免出现单一租户调整导致出租率变动情形的发生。

世邦魏理仕日前发布的报告指出，张江作为建设最早、发展最成熟的区域，已显现出高度的集成电路产业聚集效应。目前，集成电路企业在张江的新租与搬迁需求持续增长，特别是在2023年，随着ChatGPT的火爆和全球芯片发展竞争的加剧，内资和本土芯片企业迎来了新一波成长，出现了强劲的搬迁和新设需求。

事实上，从沪市产业园REITs三季报来看，多数产品三季度经营数据表现稳健，出租率较为稳定，运营经营指标表现相对良好。

作为全国首单标准厂房产业园区基础设施REITs产品，临港REIT自上市以来，底层标准厂房资产整体出租率一直保持在94%以上，其他核心运营指标均保持较高水平，且自设立以来为投资者提供稳定的投资回报，显现出较强的抗周期属性。

截至2024年三季度末，国泰君安东久REIT基础设施出租率为100%，租金收缴率为96.6%,分别于2023年4月、2023年12月和2024年4月进行了分红，累计分红金额为1.06亿元。2023年度，国泰君安东久REIT实现累计可供分配金额为8059.1万元，较上市招募说明书预测值完成率约为107.4%。

朱翌旻建议，产业园REITs可通过多元化租户结构、灵活租赁政策等方式实现优化租赁策略。比如，针对新兴行业制定专项招商计划，形成产业链集聚效应，降低周期性波动影响，同时在吸引大中型企业的基础上支持初创企业入驻，建立稳健的租户生态圈。

产业园周期性有望得到改善

随着产业园供给逐步走向平衡，叠加产业经济的结构性复苏，产业园的周期性特征有望得到改善，并提振细分项目的运营收益。

以上海市场为例，根据高力国际统计预测，2024年全上海的产业园区新增供应预计约330万平方米，形成历史高峰，而未来两年产业园区的新增供应预计分别为250万平方米及190万平方米。

“供应高峰之后，随着经济周期的重启，租金将有望企稳并重新迈入上行通道。”赵海生说。

在朱翌旻看来，在产业园周期性复苏之际，一些具备区位先发优势、成熟产业链协同以及强租户资源赋能的产业园区物业将优先收益。

上海产业园区今年所吸纳的产业类别主要以集成电路、医疗健康、新能源汽车以及软件服务为主，这与上海在战略性新兴产业方面大力投入的举措同频共振。

目前，上海产业园区行业正在从粗放式的高速开发“增量时代”迈入精细化的高质管理“存量时代”。在存量时代，产业园区从过去为区域产业发展提供集中的空间载体，汇聚人力资源，到如今参与到区域产业孵化、产业研究与产业投资等。

“园区开发企业越来越注重产业服务及产业投资。”赵海生以张江高科举例称，目前其正在从传统的产业园区开发企业向科技产业投资控股集团转型发展，“产业园区行业未来的发展潜力来源于更加精细化的园区管理与服务，更重要的还要深入到产业中去，积极地构建产业生态”。

区域产业发展将推动产业园区升级，并吸引更多的上下游企业，形成集聚效应，提高园区的活力与韧性。朱翌旻建议，产业园区积极参与地方政府主导的招商引资计划，与政府联合打造区域品牌，通过政策导入和产业推广提升园区吸引力。

首发+扩募持续优化资产布局

作为创新投融资工具，公募REITs吸引着越来越多的产业园区通过“首发”+“扩募”的方式，盘活存量资产，实现资产规模效应和运营协同效应。

近日，中金重庆两江REIT在上交所上市交易，这是在上交所上市的第10只产业园REITs。扩募方面，国泰君安临港创新产业园 REIT发布公告称，拟申请以定向扩募或基金份额持有人大会届时决议确定的其他扩募方式实施扩募并新购入基础设施项目——上海临港所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区（简称“康桥项目”）。目前，该REIT的扩募申请已获证监会、上交所受理。

“华安张江产业园REIT通过扩募引入张润大厦，一年来提升了底层资产的运营效率和竞争力。”赵海生向记者表示， “公司将分批分阶段将符合条件的物业资产纳入REIT平台。”

据透露，华安张江产业园REIT力争明年纳入生物医药、医疗器械等产业的优质物业，第三批将纳入人工智能等产业的优质物业。

“公司还将积极对接多层次资本市场，提升华安张江产业园REIT的规模及影响力。”赵海生透露，张江高科目前正在积极推进Pre-REITs、类REITs、私募REITs相关工作，建立多层次的资产证券化路径，致力于完成从“项目公司-Pre REITs基金-REITs公募基金”的全通道构建，“而REITs资金将反哺至园区建设和产业投资，实现‘资产-资金-资源’的循环”。

产业园REITs中长期投资前景可观

随着二级市场价格发现机制的不断完善，产业园REITs的中长期投资前景可观。

朱翌旻表示，当前，产业园REITs的投资价值主要体现在兼具债性与股性的背景下，底层资产的边际经营提升空间为债性的现金流收益外提供了一定的价格上行预期。

具体来看，从债性的角度来看，因REITs具有强制高分红的特性，当前大部分产业园REITs产品的现金分派良好，能够赋予投资人较为稳定的期间现金流回报。从估值角度来看，目前产业园REITs整体处于低估状态，多数产品的派息率与10年期国债利差呈现一定走阔，为长期持有者提供了显著的边际收益空间。此外，政策环境的积极变化也为产业园REITs增添了吸引力。2025年适度宽松货币政策的预期，将进一步推高无风险收益率基础上的REITs产品边际配置价值。

赵海生表示，对于投资者而言，投资产业园区公募REITs具有多种优势，分别为资产情况更为直观，产业园区REITs的底层资产为实物资产，投资人甄别资产优劣的途径更为直观，有助于投资人做出投资决策；收益稳定，产业园区公募REITs的收益来源于产权类基础设施产生的租金及运营管理收入，现金来源较为可靠稳定；投资门槛较低，相较于通过大宗直接购买产业园区资产，投资产权类REITs的门槛更低。投资人可以通过交易所自由买卖基金份额，并享受税收优势。

朱翌旻建议，投资者选择产业园REITs时应综合考虑区域选择、类型选择、运营稳定性及ESG表现四大要素。同时，通过多元化配置不同区域与题材的REITs降低风险。

在朱翌旻看来，为促进产业园REITs健康发展，政策层面还应从拓宽试点资产类型、优化信息披露规则、完善审核注册机制、加强融资政策支持以及促进投资者教育与市场推广等方面进一步优化和完善相关措施，以引导更多投资者参与产业园REITs市场，提升市场活跃度。

校对：杨立林