“沪广深”齐松绑后,上海有楼盘半日突增认购16套
来源:国际金融报作者:孙婉秋2024-09-30 22:07

“沪广深”三箭齐发,业内对楼市近期表现预估乐观。

9月30日,也是国庆小长假节前的最后一个交易日,A股三大指数全线飘红,上证指数涨8.06%,深证成指涨10.67%,创业板指涨15.36%,成交额达2.59万亿元,连续第四个交易日突破万亿元。

房地产板块表现强劲,迎来集体大涨。A股的万科A、金地集团、金融街、华侨城、绿地控股、阳光股份等14只个股开盘涨停,超20只涨幅超10%。

内房股也在狂欢。截至收盘,佳兆业暴涨82.61%,融创中国上涨55.03%,合生创展、弘阳地产、富力地产、禹洲集体、合景泰富、中骏集体、宝龙地产、世茂集团、正荣地产、时代中国等涨幅均超20%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,股市大涨与房地产调控政策的变化密切相关,国家明确房地产要促进“止跌企稳”,释放出大方向上不允许房地产过快持续下跌的信号。

在他看来,随着后续一揽子政策的密集出台,市场认为热点城市会企稳,从而带动多个都市圈企稳,使得楼市大盘趋于稳定。与此同时,前期过快下跌的房地产股票也将经历重新评估,经历估值修复的过程。

在地产股久违大涨的前夜,上海、广州、深圳三个一线城市集体对楼市进行松绑。

调控的传闻在几天前就开始发酵,有市场消息称,上海和深圳计划取消现有的住房购买限制,以激发住房消费需求,提振房地产市场。

随后到来的是相关部门的表态。

9月26日,中央政治局会议明确,要回应群众关切,调整住房限购政策。

9月29日,住房城乡建设部召开党组会议,强调要指导各地有效落实存量政策,加力推动增量政策落地见效。要回应群众关切,支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权,因城施策调整住房限购政策。

当晚,“沪广深”三箭齐发。值得注意的是,虽然三城新政均指向松绑,但力度和具体政策却不尽相同。

广州全市放开限购

广州此次政策力度最大,成为首个全面取消限购的一线城市。

本次限购政策调整后,广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在广州市范围内购买住房的,不再审核购房资格,不再限制购房套数。

此前,广州放开限购的范围,只针对全市120平方米以上户型以及黄埔、番禺、花都、从化、增城五区。随后,南沙官宣全区购买商品住房不再审核购房资格。现在,广州直接取消限购政策,在一线城市中率先全面放开。

回顾广州限购松动路径发现,基本可概括为“小步快跑、逐步收缩”,即先放开外围区域,然后放开120平方米以上,先收缩非户籍要求的社保年限,再全部退出。

在李宇嘉看来,广州的城市能级、行政地位相对北上深要低一些,城市对资金、投资需求的吸引力,也弱于北上深,广州松绑限购的影响,无论在预期上,还是舆论上,还是实际的效果显现上,都相比北上深要小一些。

事实上,经过2023年底和2024年初两次限购政策松绑,广州的限购政策已相对宽松,限购区域大幅收窄,仅留中心区和南沙;限购人群仅留非户籍群体,缴纳社保6个月后,也可享受户籍待遇;限购房屋类型上,仅限120平方米以下,退出限购的影响也比北上深要小。因此,在“止跌反弹”的新要求下,广州发挥核心城市的基本盘作用,带动作用,完全退出限购在情理之中。

对于新政影响,李宇嘉表示,结合广州自身优势、存量房贷利率下调,以及近期土地市场热度升高,预计10月份的商品房交易量一定比9月更好,为四季度楼市企稳打下基础。

广州出台新政后,深圳也接踵而至,不同于前者全面取消限购,深圳选择对部分区域取消限购。

深圳全面取消限售

深圳的限购政策调整分为几个方面:

一是本市户籍居民方面,在原本市户籍居民家庭限购2套住房、本市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房的政策基础上,在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内,可再购买1套住房。

二是在非本市户籍居民家庭及成年单身人士购房方面,深圳仍然限购1套住房,但是分区调整了社保年限的限制。其中,在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房,需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。

三是在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房,无需提供个人所得税或社会保险证明。

上述情况基本可概括为:深籍在原有2套房的基础上,可在非核心区域再购买一套;非深籍限购1套,核心区域买房社保由3年降至1年,非核心区域不要社保。

深圳此次还取消了限售:商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后可上市交易,个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。

不仅如此,个人住房贷款政策也迎来优化,首套房首付调为15%,二套房首付20%,取消利率下限。

在李宇嘉看来,此次深圳限贷、限购政策松动的幅度都比较大,特别是外围买房无需社保、增值税免征七“5改2”,二套房首付下降10个百分点至20%。主要原因在于,一方面深圳楼市下跌幅度大,已经进入到负反馈的自我循环;另一方面,近十年来深圳流入人口是国内最多的,其中年轻人较多,而且房地产发展较早,导致换房人群规模较大,刚需和改善性需求很强,很多需求此前卡在首付、月供方面,此次限贷松绑,能极大地降低购房贷款的门槛和交易意愿。

“沪七条”重磅登场

打响此轮一线城市松绑第一枪的是上海。

作为近来少有的优质坚挺市场,上海的政策备受各方关注。虽未如传闻般全面解除限购,但此番“沪七条”调控核心和力度之重依然释放出上海提振市场、激发住房需求的态度。

此次上海对限购政策进行优化,一方面缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限,从此前的“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。

另一方面,对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非上海市户籍居民家庭,在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

同时,在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策,对在新片区工作、存在职住分离的群体,在执行现有住房限购政策的基础上,可在新片区增购1套住房。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示:“社保缴纳年限压缩带来两个积极效应。一是降低社保缴纳成本和购房资格等候时间。此举有助于加快在上海的非沪籍居民购房资格的满足,尤其是最近几年新进入上海就业的人群,将更快获得购房资格。二是提振购房信心和激活购房潜力,持续加快‘来沪工作-缴纳社保-购房安家’的节奏。”

有行业人士测算,仅社保年限3年改1年就将释放213万张“房票”,而非沪籍居住证标准分+社保满3年相当于释放117万份购房名额。

上海中原地产资深分析师卢文曦解读称,此次政策还照顾到部分改善群体。上海居住证满3年且积分达到分值的居民家庭可以享受沪籍居民家庭购房待遇,对于非沪籍家庭而言,就意味着可以多买1套房子。加之当前的信贷政策相当友好,有利于激发这部分客群的购买欲。

在首付比例下调方面,上海本次政策也作出详细规定,显著降低购房门槛和首付成本。

具体来看,首套房最低首付款比例降为15%,二套房降为25%;实行差异化政策区域的则降为20%。住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整。

为降低住房交易税收成本,上海一方面将调整增值税征免年限,个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年;此外还将按照国家工作部署,及时取消普通住房标准和非普通住房标准,减少住房交易成本。此前,上海普通住宅交易需要缴纳房款1.5%的契税,而非普通住宅契税比例则为3%。

严跃进表示,此次上海明确取消普通住房标准政策,和此前北京“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”的导向一致,意味着“普通住房”一词退出了历史舞台。同时,调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。此次政策调整更好支持了改善型住房需求,结合普通住宅标准退出的情况,将发挥较好的减负效应。

新政之下,卢文曦对近期楼市预判乐观:“最近几天市场氛围相当好,管理层高频次释放积极信号,资本市场一改前期低迷,地产股出现涨停潮,乐观情绪又开始回归。进一步优化的政策会释放较多市场需求,一部分已经处于谈判中的客户这周末已经加速做决策的步伐,周末成交订单数量明显增加。”

他认为,国庆假期“黄金周”的楼市表现值得市场期待,10月楼市交易量也有望止跌企稳,四季度成交量有望走出翘尾行情。

《国际金融报》记者据此向上海多个在售项目处了解,大多项目方表示,今日市场尚无明显反馈,但正在积极备战国庆黄金周,相信届时市场热度会有起温。

也有项目已经感受到新政出台的力度。

截至9月30日上午11时20分,位于上海嘉定新城板块的金地嘉峯汇新增认购16套。金地集团上海公司的工作人员介绍,这些认购量主要来自前期积累的客户,他们有些处于犹豫期,被政策改善预期,缩短了决策时间,才出现突击认购的情况。截至15时,认购量又增至18套。

责任编辑: 高蕊琦
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